Будет ли дешеветь недвижимость в 2023 году?

Коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев уверен, что в 2023 году квартиры в московских новостройках будут дорожать приблизительно на уровне инфляции. Большое значение для первичного рынка имеет сохранение льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки, которые гарантируют стабильный спрос на первичное жильё. Причём эти программы значимы не только для массового сегмента и бизнес-класса, но и для премиального сегмента. Во многих проектах премиум-класса есть студии и однокомнатные квартиры, стоимость которых укладывается в установленный государством лимит 30 миллионов ₽. Также сохраняются субсидированные программы от застройщиков. Минимальные ставки по ним увеличились до 3%. Тем не менее такие кредиты по-прежнему предполагают наиболее комфортный размер ежемесячных платежей. К тому же повышение минимальных ставок ведёт к снижению конечной переплаты. Кроме того, многие застройщики предлагают клиентам траншевую ипотеку. Это удобный инструмент, так как покупатели до ввода дома в эксплуатацию оплачивают лишь символические взносы. В результате клиенты могут накопить средства на досрочное погашение кредита.

В то же время в стране сохраняется непростая экономическая обстановка. Реальные доходы россиян снижаются, и нет никаких предпосылок к тому, что правительство в ближайшее время сумеет справиться с этой проблемой. При этом стоимость основных строительных материалов в стране вернулась на уровень начала 2022 года. Разумеется, эти факторы сдерживают рост цен на первичное жильё.

Квартиры в столичных новостройках по-прежнему остаются надёжным активом для инвесторов. Однако в 2023 году на первичном рынке будет наблюдаться стагнация, поэтому можно рассчитывать на сбережение, но не на приумножение средств. Исключение составляют вложения в дома на начальном этапе строительства, ведь сейчас практически все девелоперы устанавливают доступные цены на стадии котлована.

Для вторичного рынка Москвы в 2023 году, по оценке Дмитрия Голева, также будет характерна стагнация. Старому фонду присущи неэргономичные планировки, низкий класс энергоэффективности, отсутствие полноценного благоустройства территории, парковки на территории дворов. Но средняя цена на вторичное жильё в Москве составляет 265 тысяч ₽ за квадратный метр, тогда как на новостройки — 427,9 тысячи ₽ за квадрат. Именно относительная дешевизна, как правило, становится основной причиной для выбора квартир в старых домах. Тем не менее действие ипотечных программ, субсидируемых государством и застройщиками, практически нивелирует это преимущество.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин отмечает, что цены на недвижимость определяются двумя основными факторами: спросом и себестоимостью строительства.

Покупательский интерес обусловлен как уровнем доходов населения, так и готовностью граждан приобретать квартиры. Доходы в 2022 году у многих упали из-за экономических сложностей, связанных с геополитической обстановкой. Она продолжает оставаться крайне нестабильной и непредсказуемой, поэтому вряд ли потенциальные покупатели жилья в 2023 году станут богаче. Что касается готовности выходить на сделку, то и здесь всё непросто. Психологическая неопределённость заставляет ряд клиентов откладывать решение квартирного вопроса. Тем не менее он продолжает оставаться насущным — люди приходят в офисы застройщиков за информацией, оформляют ипотечные кредиты по льготным ставкам и подписывают договоры. Рынок не замер, его нельзя назвать процветающим, но он продолжает жить по своим законам. Поэтому предпосылок для существенного снижения стоимости квартир при наличии спроса на них нет.

Ещё одна причина удержания цен на текущем уровне — высокая себестоимость строительства. В первой половине 2022 года девелоперы пытались справиться с дефицитом материалов, вызванным уходом с рынка крупных иностранных поставщиков. Сейчас эта проблема частично решена, заключаются контракты с новыми игроками — преимущественно отечественными и из дружественных стран. Но по-прежнему ощущается нехватка оборудования, инженерных решений, и быстро ликвидировать данный пробел не получится. Поэтому строить и в 2023 году будет дорого, а значит, квартиры не будут дешеветь.

Совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин привёл такие данные: предложение новостроек в Москве увеличилось за прошлый год примерно на 30–40%, а спрос сократился на 15%. Поэтому основные предпосылки для коррекции цен, по его мнению, есть. Однако застройщики сейчас не так сильно зависят от текущего уровня активности покупателей, как до реформы долевого строительства. Более 80% зданий строятся за счёт банковского кредита. Это даёт застройщикам определённое пространство для выжидания, как будет меняться ситуация на рынке. Помимо этого, власти продлили льготную ипотеку и расширили условия семейной, поэтому спрос в 2023 году может вырасти и в целом стабилизироваться. Наконец, не стоит забывать о высокой инфляции, которая может ускориться. Российские производители (особенно сырьевых товаров) могут из-за потери внешних рынков компенсировать спад прибыли за счёт внутреннего спроса, что приведёт к росту себестоимости строительства. Поэтому даже при сильном желании застройщикам будет трудно корректировать цены. Владимир Щекин полагает, что, скорее всего, ценовая динамика стабилизируется, цены будут расти, но очень медленно. При этом многие застройщики (менее ликвидных проектов) будут практиковать скидки и дисконтные акции.