Ваш город
По вашему запросу ничего не найдено.
Города России
Области России
0
Поиск
Вернуться к списку

Как выбрать новостройку, чтобы не было проблем?

Представьте, что вы накопили 1 млн руб. и ещё 3 млн руб. заняли у банка, чтобы купить квартиру своей мечты. Однако на стройке дома в последние недели зависла тишина. Менять что-то в таком случае уже поздно. Прежде чем подписывать договор о покупке квартиры в строящемся доме, проверьте себя. Юристы и риэлторы рассказали Сравни.ру о том, как узнать в себе обманутого дольщика и, главное, как им не стать.

Нарваться на мошенников может любой, но у некоторых покупателей шансов потерять деньги больше, чем у других. Они не хотят тратить ни время, ни деньги, но в итоге теряют сначала деньги, а потом и время, пытаясь эти деньги вернуть. Чтобы не стать одним из них, нужно подготовиться к покупке квартиры и изучить все возможные проблемы ещё на стадии подготовки сделки. Мы выяснили, как ведёт себя потенциальный обманутый дольщик.

1. Изучает документацию проекта через интернет

Первый совет, который дают юристы: изучите документацию. Послушный покупатель идёт на сайт застройщика и изучает многостраничную документацию с чувством выполненного долга.

Как надо?

Документы на сайте — это хорошо, но проверять бумаги нужно в офисе компании, желательно вместе с юристом или профессиональным агентом по недвижимости. Так вы избавляете себя от возможности нарваться на подлог.

Какие документы изучить:

  • Учредительные документы застройщика (устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт, выписка из ЕГРЮЛ) – даты в документах необходимо проверить в органах налогового учёта по запросу, они должны совпадать.
  • Проектную декларацию – в ней должны быть указаны дома, которые уже построил застройщик, эту информацию можно проверить, посетив объекты.
  • Документы, подтверждающие право на использование земельного участка – эта информация есть в проектной декларации. Если у застройщика право только на аренду, обратитесь к собственнику за подтверждением.
  • Информацию о финансировании проекта и договор страхования на случай банкротства застройщика – ищите фразу «финансируется за счёт заёмных средств», лучше всего выбирать проект, который аккредитован крупным банком, а страховая компания должны быть в списке Центробанка.
  • Проект договора, по которому предлагается приобрести недвижимость.

ДДУ (договор долевого участия) – самая популярная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Такой тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Это является гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

Другие варианты договоров:

  • Договор уступки прав требования – это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.
  • Договор паенакопления в ЖСК – относительно новая форма приобретения недвижимости. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя – более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации.

2. Выбирает комплекс по картинкам

Рекламы новых жилых комплексов выглядят примерно одинаково: красивые здания, детские площадки, счастливые люди и парочка чистеньких машин на парковке. Но после сдачи дома покупатели чаще видят недостроенные дома по соседству, мусор, пыль и забитые парковки.

Как надо?

Чтобы суровая реальность не убила радость от покупки, обязательно прокатитесь на стройку ещё до покупки квартиры. Не помешает посетить и уже готовые проекты, чтобы понять, насколько они отличаются от того, что обещала реклама.

Если из вашего нового окна, несмотря на все предосторожности, открывается вид на свалку, придётся прибегать к решительным действиям.

«Застройщик обязан благоустроить территорию своего участка, поэтому строительная свалка будет временным явлением. Если же речь идёт о городской свалке, то должно быть выдержано требование о допустимом расстоянии между жилой зоной и неблагополучным объектом. Ситуация отражается на спросе, так что застройщик может снизить цену. В крайнем случае, дольщику предоставляется возможность через суд вернуть сумму, потраченную при покупке жилья (не принимая квартиру). Застройщик обязан выполнить работы в соответствии с проектом, однако объекты инфраструктуры могут реализовываться на более поздних стадиях строительства», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

От чего не защищает ДДУ?



Роман Харланов,
заместитель начальника управления по торговле Московской области
«Затягивание сроков происходит во многом из-за принятия в 2014 г. закона о капитальном ремонте, под который подпадают и сданные в эксплуатацию дома, в которых не проданы квартиры. То есть, если застройщик продал 50% квартир, на оставшиеся 50% он по закону обязан начислять деньги на капитальный ремонт: 7,30 руб. в 2014 г., 7,80 руб. в 2015 г. за каждый квадратный метр. Отказ от оплаты – это прямое нарушение федерального закона. Поэтому многие строительные компании затягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию до момента продажи максимального количества квартир. К сожалению, в 214-том законе ничего не сказано про сроки, и очень сложно ускорить процесс сдачи объекта в эксплуатацию».

3. Экономит время, оформляя документы «не отходя от кассы»

Услужливый менеджер в офисе продаж предложит клиенту кучу дополнительных услуг: начиная с регистрации договора, заканчивая планировкой квартиры на стадии строительства. Покупатель, который соглашается на этот «довесок», рискует серьёзно переплатить.

Как надо?

«Откажитесь от дополнительных услуг, навязываемых застройщиком – как юридического характера (регистрация договора и т.п.), так и физического (перепланировка и прочее). Они не обязательны, но весьма существенно влияют на конечную стоимость», – советует Роман Харланов.

Оформить договор в регистрационной палате можно самостоятельно, а сделать стены в квартире свободной планировки – пригласив ремонтную бригаду. Всё это обойдётся в разы дешевле, чем при оформлении в строительной компании.

Не забывайте, что по закону продавец не имеет права обуславливать покупку одних услуг приобретением других. В крайнем случае вы можете заключить сделку, а затем отказаться от навязанной услуги отдельно от основной.

То же самое касается покупки страховки при оформлении ипотеки. В офисе банка обычно предлагают самый дорогой вариант. Но вы вправе ознакомиться со списком аккредитованных страховых компаний и самостоятельно выбрать подходящий вам вариант.

4. Оплачивает «лишние» метры по смете застройщика

После сдачи дома площадь квартиры может быть больше запланированной. В такой ситуации покупатель доплачивает за разницу. Причём неопытный покупатель делает это, не перепроверяя замеры застройщика, а зря.

Как надо?

  1. Чтобы узнать точную площадь квартиры, пригласите сотрудников БТИ, которые в вашем присутствии произведут замеры (часто замеры проводятся некачественно, техник замеряет две стены и высчитывает площадь комнаты, «округляя» её в большую сторону).
  2. Проследите, чтобы были замерены все стены.
  3. Если новые замеры будут отличаться от тех, что вам предоставили во время сдачи квартиры, вы можете их оспорить, получив новую справку из БТИ.

Неправильно:

Площадь равна произведению сторон: S = a * b, где a и b – две перпендикулярные стены комнаты.

Правильно:

Площадь представляет собой корень из произведения разности полупериметра с длиной каждой стороны:, где a, b, c, d – стены комнаты, а p = (a + b + c + d) : 2.

Как считают в БТИ:

Техник замеряет две перпендикулярные стены: а и b, предполагая, что стены в комнате ровные. Площадь рассчитывает по формуле: S = a * b.

Например, длина комнаты – 4,05 метра, ширина – 6 метров. По подсчётам техника площадь комнаты составит 24,3 кв.м.

Как надо?

Задача владельца квартиры проследить, чтобы техник замерил все стены, ведь при строительстве часто бывают расхождения в параметрах помещения до нескольких сантиметров. Например, одна стена комнаты составляет 4,05 м, вторая – 3,96, третья – 6, а четвертая – 5,93.

В итоге площадь квартиры составит: 23,88 кв. м.

Казалось бы, разница незначительна. Но представим, что по договору предполагалось, что площадь комнаты будет составлять 22 кв.м., а допустимое отклонение составляло 2 кв.м. В первом случае владелец квартиры должен будет оплатить разницу из своего кармана, во втором – может ничего не платить.

«Проверьте, какое отклонение от проектной площади допустимо для обеих сторон и не требует взаимных компенсаций. Доплата происходит только за ту площадь, которая превышает оговоренный в договоре размер отклонения. В случае же если наоборот, площадь квартиры меньше, чем это предусмотрено договором, клиент вправе требовать от застройщика возврата части уплаченной за квартиру стоимости. Иные особо трудные случаи могут требовать вмешательства суда», – поясняет управляющий партнёра Rezidential group Эмиль Захаряев.

На стадии подписания договора с застройщиком вы можете предложить прописать в договоре не только минимально допустимое отклонение от планируемой площади, но и максимальное.

5. Находит исключительные предложения с ценами «ниже рынка»

Здорово, если вы умеете находить товары со скидками, но при покупке недвижимости это умение может сыграть с покупателем злую шутку.

Как надо?

«Необходимо понимать, что все застройщики работают примерно в одинаковых рыночных условиях, – поясняет Анна Левитова. – Стоимость квартиры может варьироваться в зависимости от района, от технологии строительства, площади объекта, уровня благоустройства. Но слишком низкая цена должна быть обоснована. Застройщики – это, как правило, коммерческие компании, цель которых – прибыль. И цена «ниже рынка» очень часто имеет скрытые мотивы».

Низкая цена, как правило, объясняется некачественными материалами, использованными при строительстве. Стены в таких новостройках начинают «сыпаться» при первой попытке перекалить обои и покрываются плесенью каждую осень и весну. Другая причина, по которой цена на квартиру может быть ниже средней – договор без регистрации. Как мы уже говорили выше, некоторые типы договоров не требуют государственной регистрации. Это делает сделку дешевле, но покупатель в такой ситуации не защищён от мошенников, которые могут продавать одну квартиру нескольким собственникам.

Итого:

  1. Выбирая квартиру, не жалейте времени, чтобы лично ознакомиться со всей документацией в офисе компании.
  2. Не верьте красивой рекламе, все обещания менеджера должны быть зафиксированы в договоре.
  3. Не соглашайтесь на покупку навязанных услуг.
  4. Не доверяйте замерам, которые предоставляет застройщик и БТИ, проследите лично, чтобы техник добросовестно замерил каждую стену.
  5. Не покупайте подозрительно дешёвые квартиры.
Автор: Яна Загородникова