Ваш город
По вашему запросу ничего не найдено.
Города России
Области России
0
Поиск
Вернуться к списку

Личный опыт: я покупала квартиру через жилищный кооператив

Вместо традиционной ипотеки фрилансер Татьяна Смирнова купила в Казани квартиру в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и за 4 года сэкономила на ежемесячных платежах более 200 тысяч ₽. Татьяна рассказала Сравни.ру, что такое жилищно-накопительные кооперативы и как они работают.

Почему из всех вариантов выбрали ЖНК

В 2015 году я получила в наследство около 1,5 миллиона ₽. В то время дочь жила в арендованных квартирах, и на семейном совете решили вложить деньги в её жильё. На эту сумму мы могли купить малосемейку на окраине Казани или однокомнатную квартиру в пригороде. Ни тот, ни другой вариант нас не устраивали. Оформить ипотеку не могли, потому что я и муж — оба фрилансеры, работаем по гражданско-правовым договорам  (ГПХ) с разными заказчиками, и постоянной работы у нас нет. Дочка только устроилась на новую работу, соответственно, на ипотеку тоже рассчитывать не могла.

Тянуть с покупкой мы не хотели — через год из-за инфляции этих денег не хватит даже на половину однокомнатной квартиры — и обратились к риелтору. Договорились, что он будет мониторить объявления о продаже, и если появится недорогая квартира, сразу нам сообщит. Риелтор предупредил, что сумма маленькая, и найти подходящий вариант будет сложно. Предложил рассмотреть покупку квартиры в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив: нет переплаты за проценты и документы с работы не нужны.

Как работает ЖНК

Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива ежемесячно вносят в общий котел определённую сумму, на эти деньги покупают жильё сначала одному члену кооператива, потом — второму, третьему и дальше по очереди. Но всё равно оставалось много вопросов, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с мужем.

Казанский ЖНК работает на базе местного застройщика и продаёт квартиры только этого застройщика. Выбрать можно любую квартиру: одно-, двух- или трёхкомнатную. Чтобы вступить в кооператив, надо уплатить вступительный взнос — 10 тысяч ₽. Пока остаёшься членом кооператива, платишь членские взносы по 1 тысяче ₽ в месяц.

У ЖНК два счёта. На один поступают членские и вступительные взносы, эти деньги кооператив тратит на свои нужды: зарплату сотрудникам, налоги, аренду, хозяйственные потребности. На второй счёт поступают первоначальный и ежемесячные взносы на квартиру. Этот счёт называется паевым фондом. Деньги с паевого фонда кооператив может потратить только на покупку жилья и ни на что другое.

Минимальная сумма первоначального взноса в паевой фонд —30% стоимости жилья. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с продажи. Чтобы ЖНК выкупил жильё для пайщика, нужно внести не меньше 50% стоимости квартиры. После выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость. В ноябре 2015 года, когда я вступила в кооператив, рассрочку можно было оформить на 10 лет, сейчас срок сократился до 7 лет.

За целевым расходованием средств следит Центробанк, налоговики и пайщики. Ежегодно независимая аудиторская компания проверяет финансовые документы кооператива и составляет отчёт: сколько денег поступило на счета ЖНК, куда они были потрачены, сколько квартир выкуплено, есть ли у кооператива долги перед пайщиками или другими кредиторами. Заключение аудиторов кооператив отправляет в Центробанк, в налоговую службу и выкладывает у себя на сайте. Любой желающий может скачать отчёт и посмотреть сам или показать специалисту.  

Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) вносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения. Эти изменения регистрируются в налоговой. Выписку из ЕГРЮЛ можно скачать и проверить, внесены ли сведения о вас.  

Как рассчитывается стоимость квартиры

Я знаю про два типа ЖНК. Одни кооперативы дают пайщикам ссуду в рассрочку под 23% годовых. Все расчёты — как в ипотеке, только процентная ставка низкая. Привлекательная схема работает при стабильном рынке жилья. Если стоимость квартиры дорожает на 4% и больше, ЖНК начинает работать в убыток. Вторые кооперативы дают в рассрочку не деньги, а квадратные метры. Наш кооператив относится ко второму типу, и я расскажу на примере своей квартиры, как рассчитывается стоимость ежемесячного взноса.

Мы выбрали однокомнатную квартиру площадью 34,51 м2. Чтобы кооператив выкупил квартиру у застройщика, мне нужно оплатить половину, то есть 17,255 м2. Оставшиеся 17,255 м2 кооператив делит на 120 месяцев рассрочки. Получается, что ежемесячно мне необходимо вносить на паевой взнос деньги за 0,144 м2. Пока дом строится, цену устанавливает застройщик, после сдачи дома — независимая оценочная компания.


Так выглядят расчёты ежемесячного взноса в «Личном кабинете» пайщика

Как всё происходило на самом деле

Сначала мы хотели все деньги, полученные в наследство, потратить на первоначальный взнос, а месячные платежи дочка будет оплачивать из своей зарплаты. Но целый год, пока строят дом, дочке пришлось бы помимо паевых взносов платить ещё и за аренду квартиры. Не считая других обязательных расходов, только на жильё она тратила бы более 30 тысяч ₽. Поэтому мы решили выкупить минимальные 50% площади, а из оставшихся денег выплачивать ежемесячные взносы в течение полутора лет. За это время дом сдадут, дочка сделает ремонт в квартире, въедет в неё, и расходов на аренду не будет.  

Чтобы вступить в кооператив, достаточно паспорта и свидетельства ИНН. Я написала заявление на вступление в ЖНК, подписала соглашение о бронировании квартиры и получила реквизиты для уплаты вступительного, членского и паевого взносов. Наличные деньги ЖНК не принимает, все расчёты —только через банк.


В заявлении на вступление в ЖНК я указала параметры выбранной квартиры и её стоимость

Когда подписывала документы, цена застройщика была 64 600 ₽ за квадратный метр, а первоначальный взнос составлял 1 114 673 ₽. С оплатой не тянула. На следующий день пошла в банк, но оказалось, что в этот день застройщик поднял цену на 760 ₽ за квадратный метр. Моего платежа хватило, чтобы выкупить 17,0544 м2, и ещё за 17,4556 м2 я осталась должна.

Пока дом строился, застройщик ещё шесть раз повышал цену, но на ежемесячном платеже это сильно не отражалось. Например, в месяц я выкупаю 0,144 м2. Если цена метра 64 600 ₽, то платёж составляет 9302,4 ₽; если цена 67 742 ₽, то нужно внести 9754,85 ₽.  

После сдачи дома квартиры переоценивают каждые три месяца. Оценочная компания ориентируется на местоположение дома и среднерыночную стоимость. Если на рынке цена на недвижимость падает, то паевой взнос снижается. Но по факту цена постоянно растёт. За 2019 год удорожание составило 3175 ₽ за квадратный метр, а месячный платёж вырос на 457 ₽.


В доме есть подземная парковка, поэтому во двор можно подняться по лестнице или на лифте

Как квартира оформляется документально  

Застройщик, как и обещал, за год достроил дом, и нас пригласили принять квартиру. Процедура проходит так же, как у дольщиков: владелец с прорабом осматривают квартиру. Если претензий нет, владелец подписывает акт сдачи-приёмки квартиры. Если есть замечания, владелец пишет претензии в акте. Прораб прикидывает, сколько времени надо, чтобы устранить брак, и назначает другой день для повторного осмотра. В нашей квартире серьёзных недоделок не было, мы только попросили заменить ручку на одном окне. Рабочие прямо при нас поменяли ручку, и мы подписали акт.

Через месяц мы получили ключи от квартиры. Я сама или члены моей семьи могут прописаться в квартире и жить в ней. Но пока я не выплачу деньги полностью, квартира остаётся собственностью кооператива, поэтому право собственности оформляется на ЖНК. Кооператив — юридическое лицо, и размер госпошлины составляет 22 000 ₽. Эти деньги я оплатила, когда кооператив регистрировал квартиру после сдачи дома. Когда погашу долг перед кооперативом, квартиру переоформят на меня, и госпошлину придётся заплатить ещё раз, но только 2000 ₽ для частного лица.


Получили ключи от квартиры

Какие сложности могут возникнуть и как их можно решить  

Сейчас мне осталось выкупить у кооператива чуть больше 10 квадратных метров или выплатить 774 260 ₽ по ценам на январь 2020 года. За четыре года финансовое положение нашей семьи улучшилось: дочка работает за границей, мы с мужем стали зарабатывать в 2 раза больше. Поэтому резкого скачка цен на недвижимость мы не боимся. Даже если минимальный платёж возрастёт в 2 раза, он не будет для нас обременительным. Сейчас квартира пустует, но при необходимости мы можем её сдать. Деньгами за аренду можно закрывать ежемесячные платежи.

Гораздо большая опасность — банкротство кооператива. Квартира остаётся в собственности ЖНК, при банкротстве она будет продана для погашения долгов. По закону пайщики — кредиторы пятой очереди, поэтому я едва ли получу полностью деньги, выплаченные в паевой фонд.

Пока кооператив не вызывает опасений. Он успешно развивается и привлекает новых пайщиков. Если появятся настораживающие факты, я оформлю потребительский кредит, погашу долг перед кооперативом и переоформлю квартиру на себя. 

Каких видов бывают ЖНК

Жилищные накопительные кооперативы различаются по срокам и периодичности внесения паевых взносов, их размеру и сумме, которую необходимо накопить, чтобы возникло право на приобретение или строительство кооперативом квартиры для своего члена, например 30% от общей стоимости.

Можно ли выкупить квартиру досрочно у ЖНК

Если квартира уже передана в пользование члену кооператива, то её можно выкупить досрочно. Всё это прописано в статьях 28 и 30 Закона о жилищных накопительных кооперативах. 

Что будет, если пайщик задержит очередной взнос

Меняется очерёдность получения квартиры для такого члена (часть 5 статьи 28 Закона о ЖНК). При систематическом нарушении графика платежей (более трёх раз в течение года) или после одной просрочки более чем на три месяца пайщика могут исключить из кооператива (статьи 8 и 9 Закона о ЖНК). Если должнику уже передали в пользование квартиру, то он должен будет освободить её в течение двух месяцев. 

Исключенному из кооператива члену обязаны вернуть стоимость его пая. А вот вступительный и членские взносы — нет.   

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры через ЖНК

Да, можно, при этом маткапитал можно использовать и как вступительный, и как паевой взнос.

Для этого нужно предоставить в Пенсионный фонд: 

  • выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в ЖНК;
  • справку о внесённой сумме паевого взноса и об оставшейся неуплаченной сумме, необходимой для приобретения права собственности;
  • копию устава кооператива;
  • нотариально заверенное письменное обязательство члена кооператива в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа выделить долю ребёнку. 

Какие есть риски при покупке квартиры через ЖНК

Кооператив вправе вкладываться в строительство, так что пайщики могут столкнуться с банкротством застройщика или долгостроем.

Договоры с ЖНК не регистрируются государством, а значит, возможно мошенничество, когда одну и ту же квартиру дают нескольким лицам.

Пока квартира будет выкупаться, её стоимость может расти. И законодательство не устанавливает рамки индексации. Чтобы избежать резкого увеличения стоимости жилья, стоит прописать в договоре разумные пределы для изменения этого показателя. 

Один из самых важных моментов — собственником жилья можно стать только после того, как будет полностью выплачен пай. До этого момента у кооператива есть только денежные обязательства. При банкротстве кооператива пайщик рискует остаться без жилого помещения. 

В этом случае члену кооператива главное — не пропустить сроки на подачу заявления о включении своих требований (взыскание уплаченной суммы паевого взноса) в реестр требований кредитора. На это у пайщика есть всего три месяца (месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства).

Отслеживать информацию о банкротстве должника можно тремя способами:

1. Через картотеку арбитражных дел 

Для поиска введите название должника либо его ИНН или ОГРН, выберите арбитражный суд того региона, где зарегистрирован должник. Затем с помощью графы «фильтр дел» выберите в списке только банкротные дела. 

2. С помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 

Укажите название компании в графе «поиск должников».

3. Через раздел «банкротства» на сайте газеты «Коммерсантъ»  

Для поиска объявлений о банкротстве введите ИНН, ОГРН или другие идентификаторы компании. С даты публикации в газете сообщений о введении наблюдения или конкурсного производства отсчитываются сроки на предъявление требований кредиторов.

Как выбрать ЖНК

В первую очередь нужно проверить, есть ли выбранный кооператив в официальном реестре ЖНК на сайте Центробанка, и изучить отзывы в интернете. 

После выбора ЖНК надо тщательно проверить его документы:

1. Получить на сайте Федеральной налоговой службы выписку из Единого государственного   реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для этого нужно узнать ОГРН или ИНН на сайте кооператива. 

В выписке ЕГРЮЛ будет не только официальное название, юридический адрес, имя гендиректора, но и информация о пайщиках и датах их вступления в ЖНК. Из выписки можно понять, как часто присоединяются новые пайщики. 

2. Опять же, можно обратиться к официальному реестру ЖНК. Здесь есть графа «Примечания», в которой отмечается, что кооператив в стадии банкротства или ликвидации.

3. Надо изучить документы жилищного накопительного кооператива на его сайте и сравнить данные с информацией из официальных источников, совпадает ли юридический адрес, количество пайщиков. 

Кроме того, в уставе, положениях о форме участия и паевом фонде прописаны все условия, права и обязанности. И их нужно внимательно прочитать. 

После вступления в кооператив лучше получить заверенные копии решения о приёме и протокола собрания. 

Автор: Татьяна Смирнова