Ваш город
По вашему запросу ничего не найдено.
Города России
Области России

0
Поиск
Вернуться к списку

4 способа купить квартиру побольше без ипотеки

Из-за самоизоляции многие задумались о покупке жилья побольше: чтобы у каждого члена семьи был свой угол, а кухня и гостиная были просторнее. Что делать, если не хочется для этого брать ипотеку на 20 лет? Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste, которая занимается вложениями в недвижимость, рассказал, какие ещё есть варианты.

1. Сделки трейд-ин в новостройках

Срок продажи старой квартиры и покупки новой: 12 месяца. Некоторые застройщики, например ПИК, обещают произвести обмен за 7 дней.
Первоначальные вложения: средства от продажи старой квартиры, возможна доплата.

О сделках трейд-ин с машинами знают многие: вы пригоняете свой старый автомобиль в центр дилера, получаете оценку и можете на эту сумму выбрать что-то поновее. Но и с квартирами это тоже работает. Обменять старую квартиру на жильё в новом доме с доплатой можно у многих крупных застройщиков — ПИК, «Инград», ФСК, ЛСР, А101 и других. По некоторым оценкам, сейчас доля таких сделок на рынке новостроек достигает 25%. 

Сделки проходят в основном через специальные подразделения застройщиков. Покупатель даёт застройщику разрешение на продажу своей старой квартиры, а застройщик обязуется предоставить ему новую (может потребоваться доплата).

Плюсы квартирного трейд-ина 

Продажа старого жилья и покупка новой квартиры проходят одновременно, что серьёзно экономит время. Обычно застройщики дают дополнительную скидку на приобретаемую квартиру — она составляет примерно 12%. К тому же если сделка проходит через агентство, комиссия будет ниже, чем при обычной продаже на вторичке, ведь основная прибыль будет получена с продажи квартиры в новостройке.

Некоторые застройщики предлагают очень выгодные условия: за покупателем бронируется конкретная квартира по текущей, зафиксированной в договоре цене. В этом случае вы защищены от роста цены на новостройку за то время, пока будет проходить сделка.

Минусы квартирного трейд-ина

Продать старую квартиру нужно довольно быстро — часто из-за этого застройщик предлагает цену ниже рыночной. К тому же девелоперы работают не со всеми домами — старая застройка или отдалённые районы Подмосковья их могут не заинтересовать.

2. Рассрочка у застройщика

Срок, на который можно оформить рассрочку: до 3 лет.
Первоначальные вложения: 30
50% от стоимости покупаемой квартиры.

Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью рассрочки. Выдаёт её не банк, а сам застройщик — и условия обычно зависят именно от него. Значит, в каждом конкретном случае нужно внимательно читать договор. 

Плюсы рассрочки на квартиру

Основной плюс рассрочки владельцу квартиры не придётся платить проценты. Это удобно, если вам не хватает сравнительно небольшой суммы, но вы уверены, что заработаете её за ближайшие полгода или год. В этом случае выгода получается существенная.

Получить рассрочку довольно просто: застройщик не будет проверять вашу кредитную историю или требовать справки о доходе с работы. Для оформления обычно достаточно паспорта и подписания договора. Займёт это всего один день.

Минусы рассрочки на квартиру

Первоначальный взнос будет выше, чем при ипотеке: если банку чаще всего достаточно 1520% от стоимости жилья, то застройщик при оформлении рассрочки потребует минимум 30%. А лучшие условия доступны, только если вы сразу внесёте 5070%.

К тому же обычно рассрочка даётся на короткий срок — ни о каких десяти или двадцати годах, как при ипотеке, речи не идёт. Скорее всего, внести оставшуюся сумму нужно будет до окончания строительства дома — то есть за 23 года. После ввода дома в эксплуатацию придётся либо заплатить остаток, либо начать выплачивать проценты.

Ещё один минус — в более высокой цене квартир, которые можно купить в рассрочку. Обычно стоимость такого жилья на 1020% выше, чем при покупке в ипотеку или единовременной оплате.

Стоит сказать и о праве собственности на такое жильё. Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, вы сразу становитесь её собственником, несмотря на то, что она остаётся в залоге у банка. Купленная же в рассрочку квартира до завершения оплаты обычно остаётся в собственности у застройщика. Из-за этого могут возникнуть юридические сложности: в такой квартире нельзя зарегистрироваться, да и продать её в случае чего не получится.

3. Лизинг недвижимости

Срок, на который можно оформить лизинг: до 10 лет.
Первоначальные вложения: 10
50% от стоимости покупаемой квартиры.

Лизинг — это долгосрочная аренда с одновременным выкупом. Обычно речь идёт об автомобилях или оборудовании, однако и на рынке недвижимости такая история возможна. 

В сделке покупки жилья в лизинг участвуют три стороны: покупатель, продавец и лизинговая компания. Покупателю нужно выбрать квартиру, а после обратиться в лизинговую компанию, которая убедится в его платёжеспособности. После этого компания выкупит у продавца жильё и передаст его покупателю в аренду. В собственность квартира перейдёт только после выплаты всей суммы.

В России лизинг недвижимости не получил широкого распространения, хотя такие сделки защищены законом. Вероятно, покупатели считают этот формат очень сложным и подходящим скорее для юридических лиц и компаний. На самом деле ничего сложного нет.

Плюсы лизинга недвижимости

Для покупателей лизинг довольно выгоден. Вы фактически арендуете квартиру, которая через некоторое время станет вашей. Значит, можно делать ремонт по своему вкусу и не бояться, что хозяева попросят через месяц собрать вещи и переехать. 

Ещё один плюс в том, что сумма ежемесячного платежа зафиксирована в договоре и со временем не будет повышаться. 

Аванс при лизинге обычно составляет от 10 до 50% от стоимости квартиры. Чем больше средств вы вносите, тем выгоднее условия. Для оформления достаточно паспорта, ИНН, свидетельства пенсионного страхования и анкеты заявителя. 

Минусы лизинга недвижимости

Один из основных минусов — малая распространённость такого типа сделок в России. Сегодня в лизинг в основном можно взять премиальное жильё. 

И критический момент, который многих останавливает — существенная переплата. Если сравнивать с ипотекой, вы можете в итоге заплатить на 30% больше. Лизинг подходит в основном тем, кто по каким-то причинам не может получить ипотеку или хочет сохранить кредитную историю чистой, чтобы в будущем, например, иметь возможность взять кредит на бизнес.

4. Заработок на флиппинге

Срок, за который реально накопить на новую квартиру: от 1 года.
Первоначальные вложения: средства от продажи старой квартиры и расходы на аренду жилья.

Этот вариант пока не слишком известен на российском рынке. При этом в США таким образом зарабатывают уже многие. 

Что такое флиппинг? Это покупка жилья на вторичном рынке со скидкой, чтобы привести его в порядок и перепродать по более высокой цене. Например, вы находите квартиру со скидкой в 1015%, вывозите старую мебель, сдираете старые обои, перекрашиваете стены в светлые цвета и выставляете на продажу по рыночной цене. Если немного вложиться в продвижение — сделать хорошие фото, прорекламировать квартиру в районных группах в соцсетях и расклеить объявления по округе, — то продать удастся довольно быстро. На вырученные деньги нужно снова купить квартиру со скидкой и повторить весь процесс. 

В принципе, можно таким образом проводить по три сделки в год. Если каждую квартиру удалось перепродать с прибылью в 10%, то после уплаты налогов каждый раз вы выручите 7,7% (налог нужно платить только с дохода). Итого в год ваш капитал подрастёт на 23,1%. То есть если вы, условно говоря, продали свою квартиру за 10 миллионов ₽, через год можно будет искать жильё минимум за 12 миллионов.

Плюсы флиппинга

Вы почти всё время являетесь владельцем квартиры, то есть деньги не просто копятся на депозите в банке или лежат на брокерском счёте. Но главный плюс в том, что переплата будет практически нулевая, если не считать арендную плату за пару лет — пока копится нужный вам капитал, придётся снимать жильё. Однако она всё равно будет меньше переплаты по десятилетней ипотеке.

Минусы флиппинга

Основная сложность — найти те самые объекты со скидками. Это не такая простая задача, ведь важно случайно не купить квартиру с проблемами, которую вы не сможете потом быстро перепродать. По моему опыту, обычно сложности гарантированно есть у объектов, выставленных с дисконтом более 15% — там может быть и неузаконенная перепланировка, и сложное наследование, и другие подводные камни. Но если речь идёт о 10%, то часто владельцу просто очень нужно поскорее продать жильё. 

Ещё один минус в сроках — процесс наращения капитала таким образом небыстрый. И если вы нацелились на покупку квартиры в два раза дороже, то, занимаясь флиппингом, вы сможете себе её позволить только через полтора года (при условии, что цены не вырастут). Учтите, что всё это время вам нужно будет где-то жить, так что приплюсуйте к требуемой сумме расходы на аренду жилья.

Автор: Алексей Гальцев, основатель компании Realiste