logo
Ещё
21 марта
1 003
Как заработать на недвижимости

Как заработать на недвижимости

Поговорили с самозанятой‚ которая успешно зарабатывает на рынке жилья. Она рассказала‚ почему недвижимость — сохранный‚ надёжный и безопасный актив.

avatar
редактор раздела «Бизнес»

Анна Киселёва

самозанятая, риелтор и инвест-брокер

Как я пришла в профессию

В 2012 году я приехала в Москву из Ярославля и стала искать себе жильё. Я пообщалась с местными риелторами, и в итоге один из них пригласил меня на работу. Я тогда искала работу в своей сфере — вакансию администратора заведения общепита, — но мне ничего не нравилось. Так что я пошла в недвижимость и до сих пор работаю риелтором.

У меня сразу стало получаться, и я устроилась в крупную компанию — «Инком». Там я отработала три года. Потом наше отделение закрыли, и я ушла в «Единую городскую службу недвижимости» (ЕГСН). Там отработала полтора года.

Риелтор — это не профессия, это образ жизни: я нигде не расстаюсь с телефоном. Весь образ жизни нужно подгонять под такую работу, тут нет понятия личного пространства или личного времени. Это ремесло требует честности и отсутствия гонок за деньгами. Я стремлюсь к тому, чтобы сделать клиенту классно: принести ему комфорт, удобство, безопасность, максимальный доход. Это цели клиента, которые преследую и я. Ведь от этого зависит и мой доход.

Как появилась идея работать на себя

К 2018 году у меня уже было так много своих клиентов, что я была обеспечена работой надолго. Я ушла от своего работодателя и стала работать на себя. Моим клиентам нравилось, как я работаю, и они стали массово рекомендовать меня другим людям. Так происходит по сей день и не прекращается.

Мне нравится риелторство, потому что это реальная возможность помочь клиенту с выбором такой серьёзной вещи, как недвижимость. У многих сделки купли-продажи недвижимости бывают раз в жизни. Люди женятся, разводятся, рожают детей, их жилищные условия изменяются, им надо помочь в этом. Я разбираюсь в планировках, районах, нюансах, могу помочь с очень важным в жизни выбором.

Мне нравится, что люди через год мне пишут, что очень рады жить в квартире, которую я помогла им купить. Я от этого получаю максимальное наслаждение.

Сколько я зарабатываю

Когда в 2012 году я приходила на рынок недвижимости, я зарабатывала 50 тысяч ₽ в месяц. Сейчас я зарабатываю до 2,4 миллиона ₽ в год, то есть около 200 тысяч ₽ в месяц.

Каковы затраты на мою работу

Основные издержки — это бензин, связь, реклама, юридическое обеспечение. Связь забирает примерно 1000 ₽ ежемесячно. Я много разъезжаю на авто. Раз в три дня я заполняю полный бак бензина. Это десять заправок в месяц по 2500 ₽. Итого на топливо уходит порядка 25 тысяч ₽ в месяц.

Рекламу в соцсетях также должен вести отдельный человек: он размещает контент, фото, видео. На рекламу уходит порой 50 тысяч ₽, порой и 80 тысяч ₽ в месяц. Также я несу издержки на юриста. Его услуги могут обойтись в 15–20% от стоимости сделки.

Так что в месяц я трачу на обеспечение своей работы риелтором минимум 106 тысяч ₽, не считая оплаты услуг юриста.

Как я продвигаю свои услуги

В соцсетях я рассказываю знакомым о своей деятельности в риелторстве и об инвест-брокеридже (инвестициях в недвижимость), которым я только начинаю заниматься. Люди меня знают и доверяют мне. Они точно уверены, что я не обману, что я работаю на совесть, что я буду защищать их интересы до последнего, что я всё хорошо проверю перед сделкой.

В соцсетях я открыто афиширую все свои расчёты. Люди это видят и обращаются ко мне.

Советы начинающим

Тем, кто приходит в профессию, я могу посоветовать определиться с целевой аудиторией: кому вы хотите продавать или покупать и что именно. В каждом сегменте — премиум-, бизнес- или экономклассе — свои клиенты. Нужно понимать, с кем именно работаешь. Только работая в конкретном сегменте рынка, можно получить результат.

Также я советую поменьше думать о комиссии и побольше — о пользе людям, о том, как снизить стресс клиента.

Как я развиваюсь сейчас

Недавно я решила поменять специфику своей деятельности. Я перехожу в инвест-брокеридж, сейчас учусь этому. Это инвестиции в недвижимость.

Инвест-брокер —

это человек, который проводит анализ рынка и предлагает клиенту интересные предложения с точки зрения приобретения недвижимости и её последующей продажи с прибылью. Инвест-брокер рассчитывает по каждому объекту годовую прибыль в процентном соотношении.

Клиент заходит с его помощью на объект и понимает все вводные: есть ли первоначальный взнос, сколько в совокупности платить за ипотеку, какой прирост будет у той или иной новостройки, на каком котловане проще заходить, стоит ли обладать объектом год или выгоднее держать его в собственности два года. Я составляю все возможные варианты и рассказываю про них.

В итоге клиент видит, на какой новостройке он сможет больше всего заработать. Я также ставлю его в известность, как быстро можно выйти из инвестиции.

Я провожу полный цикл обслуживания клиента: с момента покупки недвижимости до момента её продажи. А ещё я мониторю объекты недвижимости тех клиентов, которые со мной уже её купили, и ставлю прогнозы: может, какой-то объект стоит подержать подольше ради выгоды.

Как я зарабатываю в новой сфере

Я зарабатываю на комиссии со сделки купли-продажи или аренды. А с точки зрения брокерства я зарабатываю на проценте от прибыли. Поэтому я заинтересована в максимальной прибыли своего клиента, ведь чем больше он заработает, тем больше заработаю и я.

Что касается обычных сделок, связанных с покупкой-продажей или арендой, то агентства недвижимости берут обычно минимум 3% от суммы сделки. На этом уровне зарабатываю и я. Если же говорить об инвест-брокеридже, то моя выгода в разных случаях определяется по–разному.

К примеру,

человек купил квартиру: на входе он вообще не платит мне комиссию, мне платит застройщик. Затем, когда мы выходим из этого актива и продаём недвижимость, мне платит уже клиент.

Цены всегда разные. Застройщик платит от 50 тысяч ₽ до 5 миллионов ₽ в зависимости от объекта. К примеру, за покупку квартиры в 15 миллионов ₽ я получу 2%, то есть 300 тысяч ₽. На выходе же, при продаже, прибыль бывает разная. Кто-то берёт фиксированную сумму. Я знаю кейс, когда была куплена недвижимость за 10 миллионов ₽, продана за 14 миллионов ₽, а брокер получил 2 миллиона ₽.

Почему я решила расширить свою деятельность

Я занималась сдачей квартир в аренду, и меня всегда интересовало, почему люди мало зарабатывают на своей недвижимости в процентах. Даже если продать квартиру и положить деньги в банк, они заработают больше, чем получают прибыли с аренды. Не говоря уже об отсутствии головной боли, связанной с текущей заботой о своей недвижимости. Потому что квартиранты могут испортить квартиру, она изнашивается, появляется куча проблем.

Случаются и простой, и упущенная выгода, когда никто не снимает площадь. Квартирой надо заниматься, при этом доход на порядок меньше по сравнению с инвестированием в недвижимость.

Поэтому я решила идти в инвест-брокеридж на желании раскрыть финансовый потенциал клиентов, чтобы они зарабатывали больше. Это более интересно с точки зрения прибыли. Инвестиции в недвижимость так же надёжны, как и сдача квартиры в аренду.

На вырученные от продажи квартиры деньги можно также купить новую квартиру, которая стремительно растёт в цене. Получается прирост на перепродаже примерно в 40% по сравнению с обычной сдачей в аренду. Это безопаснее и выгоднее.

Кто мои клиенты

Главные потребители моих услуг — это мои нынешние клиенты, арендующие жильё. А также те, кто сдаёт недвижимость в аренду. Те, кто снимает жильё — люди платёжеспособные. Я им нахожу объекты, которые будут в месяц обходиться примерно в ту же сумму, которую они тратят на аренду. Только теперь они будут платить за свою квартиру.

Мои советы: как выгоднее распоряжаться жильём

Я хочу объяснить, почему людям выгодно не сдавать жильё, а инвестировать в покупку недвижимости именно с целью дальнейшей перепродажи.

Однокомнатная квартира стоимостью в 10 миллионов ₽ может приносить 1 миллион ₽ в год, если продать её и положить деньги в банк. Сдавая её в аренду, можно получить не больше 500 тысяч ₽ в год: она будет приносить примерно 40 тысяч ₽ в месяц. При этом надо ещё платить налоги, коммунальные платежи, чинить что-то, если в квартире случилась поломка.

К тому же известно, что на стадии котлована жильё стоит дешевле, и после строительства оно вырастает в цене.

Пример: в 2021 году клиент за 15 миллионов ₽ купил квартиру с ремонтом от застройщика. В 2024 году рыночная цена квартиры поднялась до 26 миллионов ₽. При захождении на такой объект инвест-брокер получает примерно 300–500 тысяч ₽, на выходе — до 700 тысяч ₽. В выгоде и инвестор, и инвест-брокер.

Во сколько мне обходится расширение профессионального профиля

Текущее обучение на инвест-брокера стоит 300 тысяч ₽. В процессе своей деятельности я сталкиваюсь с новыми незнакомыми вопросами и ситуациями. Чтобы разобрать каждую из них, мне приходится платить специалисту по 25 тысяч ₽.

Чтобы сформировать набор компетенций, мне надо потратить ещё 200 тысяч ₽. Речь о дополнительных курсах переговорщика, профайлинга, то есть составления психологического портрета личности, детекции лжи.

Само обучение длится три месяца. Чтобы предлагать клиентам хорошие варианты для инвестиций, я должна состоять в клубе, что стоит ещё 200 тысяч ₽ в год.

Итого входной барьер на рынок инвест-брокериджа для меня только в первый год оценивается минимум в 700 тысяч ₽.

Я учусь семь дней в неделю, каждый день. Даже на основную работу не остаётся времени. Пришлось взять в партнёры девушку, чтобы она помогала мне разгрузиться.

Планы на будущее

Я собираюсь открывать ИП не позднее чем через три месяца, так как скоро выйду за лимит в 2,4 миллиона ₽, установленный для самозанятых.