Личный опыт: я инвестирую в зарубежную недвижимость и получаю 15% годовых

Делится опытом

Ольга Горхиян

инвестирует в зарубежную недвижимость
с 2008 года

Почему я выбрала инвестиции именно в зарубежную недвижимость

Я занимаюсь инвестициями уже больше 15 лет; опыт научил меня всегда анализировать рынки и искать те из них, которые растут, — в самом твёрдом сегменте. Частные инвесторы считают, что недвижимость и сейчас остаётся одним из самых безопасных активов, подтверждает исследование компании «Михайлов и Партнёры. Аналитика».

В 2022 году я изучала рынки с большим потенциалом роста за пределами России и обратила внимание на Индонезию.

В первую очередь Индонезия — страна с растущей экономикой: она занимает 16 место в мире по номинальному ВВП и седьмое — по ВВП по паритету покупательской способности.

Справка

Внутренний валовый продукт (ВВП) и внутренний валовый продукт по паритету покупательской способности (ППС) — это два способа определить уровень жизни в стране.

Эти показатели отражают и выпуск товаров в стране, и уровень дохода и цен в ней. Их используют, чтобы сравнивать экономическое положение разных стран между собой. Разница в том, что номинальный ВВП считает общую стоимость всего, что производилось в государстве, а ВВП по ППС сравнивает стоимость жизни в разных странах.

Стоимость товаров и услуг, которые производит страна, ВВП по ППС рассчитывает не в отрыве от других стран, а в сравнении с ними. Считается, что он помогает точнее сравнить уровень жизни и экономическое благосостояние в разных странах.

Объём рынка недвижимости Индонезии в 2024 году составляет $64,7 миллиарда, это хороший показатель. Индонезия, в частности индонезийский остров Бали, отличается от России тем, что инвестиции привлекает именно туристическая недвижимость, которая будет сдаваться отдыхающим.

ROI (коэффициент рентабельности инвестиций) в Индонезии составляет 12–17% годовых. Это один из самых высоких процентов по сравнению с другими странами. Для сравнения:

ROI в России — 5–7%;
в Европе — 3–4%;
в ОАЭ — 6–10%;
в Индонезии — 12–17%.

А так как в Индонезии нет сезонного спада, то сдаётся такая недвижимость весь год: тот же Бали находится южнее экватора на 8°, чем и обусловлены особенности местного климата. В России круглогодичным курортом стал только Сочи, и то относительно недавно. При этом зимой цены так или иначе падают — большинство туристов привлекает именно отдых в купальный сезон, в который спрос на аренду выше.

Ещё один фактор инвестиционной привлекательности Бали связан с его географией. Для строительства на острове пригодно только 5% земли, так как он ограничен береговой линией.

Это значит, что из-за дефицита земли цена на неё активно растёт — по моим наблюдениям, не менее чем на 50% в год начиная с 2022 года. Соответственно, ценность проектов если не увеличивается, то падает значительно медленнее, чем в других регионах.

Ложка дёгтя в том, что проекты в Индонезии нельзя приобрести в собственность. В 95% случаев это долгосрочная аренда на 25–30 лет. Этот минус местных законов компенсирует то, что за такой срок купленная недвижимость может окупиться не менее трёх раз.

Совет

Если человек не готов вкладываться в недвижимость других стран, а хочет покупать именно в России, ему крайне важно рассчитывать финансовую модель с учётом высокого и низкого сезона. Особенно это актуально, если он хочет не перепродать жильё, а сдавать его.

В случае перепродажи в России важно обращать внимание на те регионы, в которых цена за квадратный метр в перспективе будет расти. Нужно изучать различные факторы и триггеры роста, которые влияют на недвижимость в выбранном регионе.

Всегда полезно помнить, что люди начинают активно покупать объекты там, где цены уже выросли.

Как я удачно вложилась в недвижимость

Россия, 2018 год

Один из моих самых удачных кейсов случился в России, в 2018 году. Тогда мы с партнёром построили за 1,8 миллиона ₽ коммерческую недвижимость в Краснодаре и сдавали её за 650 тысяч ₽ в месяц. У нас получилось 7,8 миллиона ₽ выручки и около 6,6 миллиона ₽ чистого дохода в год, учитывая, что расходы на содержание здания составляли примерно 15%.

Я окупила затраты в 17 раз за 14 лет, непосредственно на строительство ушло два года.

Отмечу, что сейчас в точности такой кейс повторить не удастся: в то время самостоятельные постройка и управление объектом были действенной стратегией. Сейчас в России себестоимость недвижимости изменилась.

Индонезия, 2024 год

В январе 2024 года я зашла в индонезийский проект Just Residence по цене $1,9 тысячи за квадратный метр. Сейчас метр в нём стоит от $2,5 до $2,8 тысячи — рост составляет 126,5% годовых. Из этого проекта я пока не вышла.

В феврале я вложилась в объект Ardhana по цене $2,5 тысячи за квадратный метр, а уже в мае он торговался по $3,3 тысячи: повышение за три месяца составило от 51% годовых в момент, когда я вышла из проекта. Да, рост цены был быстрый, но из таких проектов я выхожу, поскольку они флиппинговые — то есть изначально рассчитаны на покупку недвижимости и её перепродажу по более высокой цене через короткий срок. На определённом этапе цена может затормозиться, продажа провиснет, и рентабельность вложения «размажется». Поэтому мне важно перекладываться в другие проекты.

Оба объекта находятся на Буките — это развивающаяся стратегическая локация Бали.

На Буките у меня есть ещё один проект, и ещё один — в Чангу. Последний оказался самым неудачным: из него я вышла через год с 20% годовых гарантированной доходности.

Минус миллион: мой самый неудачный кейс

Я вложилась в объект в Сочи летом 2022 года. Это была первая недвижимость, которую я приобрела в ипотеку, — и в целом первый мой кейс, который я хотела реализовать на заёмные деньги. Изначально я собиралась оставить его за собой лет на пять или даже семь. Но оказалось, что я сделала неправильный расчёт на случай падения цен.

Они упали так сильно, что если бы я сохранила объект за собой всего на один год, то переплатила бы 650 тысяч ₽ от его стоимости. За три года я бы потеряла более полутора миллионов. Платёж по ипотеке составлял 52 тысячи ₽ в месяц.

Я решила, что лучше выйти сейчас, потеряв один миллион, чем держаться за свой первоначальный план и рисковать ещё большей потерей. Да, неудачный кейс во многом был результатом некачественной работы риелтора. Но я осознаю, что ответственность за вложения несёт именно инвестор, а не брокер.

Совет

Есть такое понятие — стоп-лосс. Это то падение цены, при котором инвестор объект уже не держит и продаёт его. Обычно это не больше 30% от суммы, которая была вложена. Например, объект был куплен за 9 миллионов ₽, а через некоторое время его цена упала до 8 миллионов ₽. В этом случае его ещё можно придержать. Но если цена упала ниже 6 миллионов ₽, наступает стоп-лосс — объект пора продавать. Если этого не сделать, он начнёт фактически пожирать энергию: инвестор постоянно фокусируется на ситуации, переживает за свои вложения. Чтобы перенаправить свои силы на более выгодное вложение, лучше «зафиксировать минус» — продать с потерей и вложиться в растущий рынок.

Как я оцениваю инвестиции на Бали

Если покупать недвижимость на Бали для инвестиций и последующей перепродажи, то можно рассчитывать на 30–40% годовых чистыми. Есть кейсы и с более высокой доходностью, но это частные случаи. Если инвестор рассматривает арендный бизнес, он может ждать 15% годовых чистыми.

Уточню, «чистыми» — то есть после вычета всех возможных расходов и налогов. И также хочу заметить, что это доходность в долларе.

Три важных шага перед покупкой недвижимости

Выбрать эксперта, который заслужил доверие и с которым комфортно работать. Лучше, чтобы это был эксперт с чётким профилем: то есть если вас интересует Бали, то нужен эксперт со специализацией на Бали, если интересует Турция — со специализацией по Турции. В его портфолио должно быть не менее 20–30 проведённых сделок, это поможет избежать недобросовестных специалистов.
Задать ему вопросы, ответы на которые помогут понять, стоит ли инвестировать в этот рынок или нет. Тщательно проанализировать полученную информацию, не принимать поспешных решений.
Параллельно с этим подобрать два-три объекта, которые нравятся больше всего. Можно сделать сравнительную таблицу характеристик этих объектов, вписать в неё прогнозируемый доход, причём цифры должны быть обоснованы. Такие сравнения наглядно показывают, в какой объект стоит инвестировать.

* Ольга Горхиян — глава индонезийского подразделения риелторской сети «Этажи», основатель компании профессиональных брокеров Global Investment Property.