Что принесёт больше через 10 лет: депозит, недвижимость или инвестиции на бирже?

Фондовый рынок против бетона и банков: какой актив выдержит десятилетие?

На горизонте планирования длиннее десяти лет ключевая задача инвестора — не только сохранить капитал, но и обеспечить его устойчивый рост с поправкой на инфляцию и рыночные риски. Для этого важно учитывать не только потенциальную доходность, но и ликвидность, налоговую нагрузку, уровень волатильности и возможность управления вложениями.

Предположим, у инвестора есть 7 миллионов ₽ — результат продажи бизнеса, наследства или накоплений. Встаёт принципиальный вопрос: как распределить эти средства так, чтобы они эффективно работали вдолгую?

Три наиболее популярных направления — фондовый рынок, недвижимость и банковские инструменты — отличаются по доходности, доступности и рисковому профилю. Ни один из них не является универсальным, но каждый может быть актуален в рамках своей стратегии.

Рассмотрим три сценария вложений на срок более 10 лет. Цель — не выбрать лучший, а показать, как сбалансировать подход и адаптировать его под реалии рынка.

Фондовый рынок: доходность с волатильностью

Фондовый рынок остаётся одним из наиболее эффективных инструментов для долгосрочного приращения капитала. При горизонте 10+ лет сбалансированный портфель способен приносить в среднем 8–11% годовых в номинале, что после вычета инфляции и издержек дает около 1–3% реальной доходности, если ориентироваться на среднюю доходность Индекса МосБиржи 13,4% и RGBITR 7% с 2012 года.

Структура портфеля для осторожного инвестора может включать 60–70% облигаций и 30–40% акций крупных надёжных эмитентов, дополненных валютными или товарными фондами. Это снижает волатильность и позволяет адаптироваться к экономическим циклам.

Что касается налогообложения, то с 2025 года действует прогрессивная шкала: доходы от дивидендов и операций с ценными бумагами свыше 2,4 миллиона ₽ в год облагаются по ставке 15%, всё, что ниже, — по ставке 13%. Купоны по облигациям — также 13%. С учётом комиссий брокера и возможного налога итоговая доходность может снижаться на 1–2 процентных пункта ежегодно.

Просадки на горизонте 10 лет неизбежны — особенно в условиях геополитической или санкционной волатильности. Однако исторически рынок восстанавливается, и вдолгую стратегия оказывается оправданной.

Так или иначе фондовый рынок подходит инвесторам, готовым к дисциплине и умеренному риску. При разумной структуре портфеля он позволяет сохранить и приумножить капитал, опережая инфляцию, но всегда стоит помнить о повышенных рисках.

Ставка на квадратные метры: когда имеет смысл, а когда — нет

Жилая недвижимость часто воспринимается как надёжный актив, особенно в периоды экономической нестабильности. Однако её инвестиционный потенциал в долгосрочной перспективе ограничен рядом факторов: низкой ликвидностью, высоким уровнем издержек и зависимостью от локальных условий.

Реальная доходность от долгосрочной аренды — не более 3–4% годовых (нетто) с учётом налогов, простоев, амортизации и коммунальных платежей. Прирост стоимости недвижимости на горизонте 10 лет возможен, но зависит от района, инфраструктуры и рыночной конъюнктуры. Без этих факторов жильё может терять в цене, особенно в сегменте старой застройки.

Использование ипотеки как инвестиционного рычага допустимо, но требует точного расчёта. Даже при льготной ставке важно учитывать: досрочное погашение снижает процентную нагрузку, но замораживает капитал в активе с ограниченной ликвидностью.

Риски переоценки объекта, изменения налоговой базы и ухудшения социальной среды — существенны. Продажа квартиры может занять несколько месяцев, особенно в условиях снижения покупательной активности.

В общем и целом недвижимость может играть роль защитного элемента в диверсифицированной стратегии, но как самостоятельный инвестиционный инструмент она уступает по гибкости и доходности.

Депозит и РЕПО: консервативный сценарий с элементами гибкости

Банковский вклад традиционно рассматривается как наименее рискованный инструмент, но при длинном горизонте он редко обеспечивает сохранение покупательной способности капитала. При ставке, близкой к инфляции, реальная доходность таких вложений оказывается около нулевой или отрицательной, особенно с учётом налогов на проценты.

Ключевым ограничением становится и лимит страхования АСВ — 2,8 миллиона ₽ на одного вкладчика в одном банке по безотзывным вкладам в течение трёх и более лет. Остальная часть средств фактически несёт кредитный риск. Кроме того, фиксировать ставку на 10 лет невозможно: банки предлагают условия в основном на 3–12 месяцев, с автоматическим продлением по текущим ставкам. При этом досрочное изъятие снижает доходность.

Альтернативой традиционному вкладу может стать инструмент РЕПО с центральным контрагентом — сделки, в которых средства размещаются под залог высоколиквидных бумаг с заранее оговорённой доходностью. Такие операции предполагают высокую гибкость, возможность досрочного выхода, прозрачность расчётов и доходность, как правило, выше, чем у вкладов.

РЕПО подойдёт тем, кто не готов принимать рыночный риск, но хочет сохранить управляемость и ликвидность капитала. Для крупных сумм и длительных горизонтов это может стать базой консервативной стратегии — с возможностью масштабирования и быстрой адаптации к рыночным условиям.

Главное — не доходность, а контроль над риском

Долгосрочные инвестиции требуют не столько прогноза, сколько системности. Важно не угадать лучший актив, а выстроить структуру, которая сохраняет устойчивость в разных фазах экономического цикла.

7 миллионов ₽ — это уже капитал, а не просто накопление. Разумным подходом будет распределение этой суммы между несколькими сценариями: часть — в сбалансированный портфель ценных бумаг, часть — в низкорисковые инструменты (вклады или РЕПО), часть — в физические активы вроде недвижимости, если они отвечают инвестиционным критериям. При этом доли могут корректироваться в зависимости от жизненных обстоятельств и рыночной ситуации.

Нет универсального рецепта. Но есть набор разумных принципов: диверсификация, дисциплина и контроль над риском. Они и определяют итоговый результат на горизонте десяти лет и более.

⚡️ Читайте ответы экспертов на вопросы о деньгах, а также главные финансовые новости в телеграм-канале журнала Сравни.