Ипотечный калькулятор

Уровень процентной ставки зависит от размера первоначального взноса. Так что если вы хотите получить самые выгодные условия, то лучше накопить перед покупкой квартиры как можно большую сумму.

Также изначально ставка по ипотеке может быть ниже для зарплатных клиентов банка и при оформлении заявки онлайн. Некоторые банки предлагают снизить ставку, если заёмщик заплатит комиссию. Но это выгодно только при крупном кредите на длительный срок.

Повлиять на ставку может и наличие личного страхования заёмщика. По закону при ипотеке обязательно страховать залог, а вот здоровье и жизнь страхуются по желанию. Но если отказаться от такого полиса, то риски банка возрастут, и он поднимет ставку.

Если ипотека уже оформлена, то снизить ставку можно при рефинансировании кредита в другом банке (оформляется новый кредит на более выгодных условиях для погашения старого).

При аннуитетной схеме долг погашается равными платежами, что очень удобно. Каждый месяц нужно вносить одну и ту же сумму. Но первое время более половины вашего платежа идёт на погашение процентов. Тело кредита в таком случае уменьшается медленнее, поэтому переплата по кредиту будет больше. Дифференцированный же платёж в самом начале очень высокий, но постепенно он уменьшается. Это более выгодный вариант.

Давайте сравним:

• Один заёмщик взял ипотеку в размере 3,5 миллиона Р на 15 лет под 9% годовых с аннуитетным платежом. Он будет ежемесячно вносить по 35,5 тысячи Р и в общей сложности переплатит банку 2,9 млн. руб.
• Второй оформил такой же кредит, но с дифференцированной схемой погашения. Он начнёт погашать ипотеку по 45,5 тысячи Р в месяц, но постепенно его платёж будет уменьшаться и к концу срока снизится примерно до 20 тыс. руб. В общей сложности он переплатит банку около 2,4 млн. руб.

Разница составляет полмиллиона. Так что если банк даёт возможность выбрать дифференцированный платёж, то лучше выбирать его. Но большинство кредитных организаций работают по аннуитетной схеме.

Конечно, выгодно. Банк ежемесячно начисляет проценты за пользование кредитом. И чем быстрее вы погасите ипотеку, тем меньше переплатите. Например, вы оформили ипотеку в размере 3,5 млн. руб. на 20 лет под 8% годовых, если погасите её точно в срок, то стоимость кредита для вас составит 3,5 миллиона. Если же вы ежемесячно будете вносить дополнительно по 5 тысяч ? в счёт досрочного погашения и при этом уменьшать срок кредита, то в результате закроете кредит за 15 лет и переплатите банку на один миллион меньше — 2,5 миллиона рублей.

Выгоднее всего при досрочном погашении ипотеки уменьшать срок кредита, так вы быстрее его погасите, а значит — меньше переплатите банку. Однако безопаснее сокращать размер платежа. Так, если у вас временно упадут доходы или в какой-то момент появятся непредвиденные расходы, то вам легче будет вносить по ипотеке меньший платёж. 

Можно и подстраховать себя, и одновременно с этим сэкономить на переплате, если уменьшать размер ежемесячного платежа, а освободившиеся таким образом деньги направлять опять же на досрочное погашение.

Да. При этом маткапитал можно направить на досрочное погашение ипотеки, даже если она была оформлена до рождения ребёнка. Для этого нужно подать заявление через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда России или через Госуслуги. 

Но после того как вы полностью погасите ипотеку, вы будете обязаны выделить доли всем членам семьи — каждому ребёнку и своему супругу или супруге.

По закону заёмщик имеет право погасить кредит досрочно полностью или частично в любой момент без каких-либо комиссий (статья 810 ГК РФ). Для этого ему просто необходимо уведомить банк за 30 дней. При этом в ипотечном договоре может быть прописан и меньший срок. Лучше всего позвонить в свой банк и спросить порядок подачи заявления. Многие кредитные организации позволяют это сделать в мобильном приложении, интернет-банке или по телефону. В заявке нужно указать, что вы выбираете — сокращать срок кредита или уменьшать платёж. Удобнее всего вносить деньги на досрочное погашение вместе с ежемесячным платежом.

Заёмщик обязан застраховать квартиру, которую предоставляет в залог. По желанию он может оформить личное страхование (жизнь + здоровье) и титульное (если покупается квартира на вторичном рынке, то можно застраховать риск признания этой сделки недействительной). Любую их этих страховок можно оформить в самом банке от его партнёров. Однако так делать невыгодно, в таком случае в стоимость закладывается вознаграждение самого банка. Чтобы избежать этой комиссии, нужно покупать страховку напрямую в страховых компаниях из числа аккредитованных в кредитной организации. Их список можно посмотреть на сайте банка или попросить в отделении. Позвоните в несколько компаний из списка и выберите ту, которая предложит более выгодную цену.

За каждый день просрочки банк начисляет пени, их размер указан в ипотечном договоре. Любая даже самая незначительная задолженность заметно ухудшает вашу кредитную историю, на восстановление которой понадобится больше года. В будущем это снизит ваши шансы на получение нового кредита. 

Также вам будут звонить сотрудники службы взыскания банка или коллекторского агентства. Если и через несколько месяцев вы не погасите задолженность и не вернётесь в график погашения, то банк обратится в суд. В таком случае он сможет наложить взыскание на залог — то есть продать квартиру, чтобы закрыть долг. 

Конечно, лучше не доводить до такого и заранее предупредить банк, если ваше материальное положение ухудшилось. В таком случае банк может предложить вам реструктуризацию кредита — например, увеличить срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платёж.

Также вы можете оформить ипотечные каникулы, которые позволяют полгода не платить по кредиту. Но это возможно, только если:

• размер ипотеки не превышает 15 миллионов рублей;
• ипотека оформлена на ваше единственное жильё;
• вы потеряли работу, заболели, ваш доход за последние два месяца упал на 30% и больше, а на платежи по ипотеке уходит от 50% вашего дохода или у вас родился ребёнок и ваш среднемесячный доход упал на 20%. 

До 30 сентября 2020 года можно ещё уйти на специальные кредитные каникулы. Это возможно, только если ваш доход за последний месяц снизился минимум на 30% по сравнению с 2019 годом. Порядок их оформления упрощён. 

Максимально возможный размер ипотеки для этих каникул в Москве составляет 4,5 миллиона руб., в Московской области, Санкт-Петербурге и Дальневосточном федеральном округе — 3 миллиона руб., в остальных регионах — 2 миллиона рублей.

При покупке новостройки в ипотеку к дополнительным расходам можно отнести:

• регистрацию договора на недвижимость (эти расходы также зависят от застройщика и могут достигать нескольких десятков тысяч рублей);
• личное страхование (стоимость зависит от возраста и состояния здоровья заёмщика, тарифа страховой компании и размера кредита, может составлять от 5 тысяч до 20 тысяч руб. или больше);
• страхование квартиры (зависит от стоимости недвижимости, страховой компании и включённых рисков, в среднем стоит несколько тысяч рублей в год, стоимость можно сравнить здесь).

Если речь о покупке квартиры на вторичном рынке, то при оформлении ипотеки также потребуется:

• оценка квартиры (в пределах 5 тысяч руб.);
• добровольное страхование жизни и здоровья заёмщика, титула;
• обязательное страхование имущества;
• госпошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей).

Онлайн-калькулятор позволяет в течение нескольких секунд рассчитать ипотеку во всех банках и получить для каждого:

• общую сумму выплат;
• размер ежемесячного платежа:
• сумму переплаты по ипотечному кредиту.

Ниже приведены несколько подобных расчетов, для которых использовался ипотечный онлайн-калькулятор 2020. Исходные параметры кредита – стоимость жилья 4,5 млн. руб., срок – 15 лет, стартовый взнос – 1,5 млн. руб.

Помимо различных видов приобретаемого жилья, калькулятор ипотечного кредита позволяет рассчитать варианты с учетом наличия или отсутствия поручителей, использования материнского капитала, подтверждения дохода и т.д. Примеры таких расчетов с указанием ключевого параметра и аналогичными исходными данными приведены ниже.