Что важно учесть при продаже квартиры по доверенности?

Отвечает CEO онлайн-агентства недвижимости SAMPLE Мария Румянцева.

Если вы проводите сделки с недвижимостью по доверенности, то обязательно должны предусмотреть некоторые моменты.

Начнём с того, что такое доверенность. В соответствии со ст. 185 ГК РФ, это документ, посредством которого одно лицо (доверитель) добровольно уполномочивает другое лицо (поверенного) совершать определённые действия от своего лица. При отсутствии указания срока действия доверенность действительна в течение одного года со дня составления.

В зависимости от передаваемых полномочий существует три вида доверенностей, оформляемых нотариусами:

• Разовая — на совершение одного определённого действия. Например, на получение документов на квартиру в МФЦ.
• Специальная — на совершение однородных действий в течение определённого времени. Например, только на представление интересов собственника в суде.
• Общего характера (она ещё называется генеральной) — в ней доверитель передаёт максимально большой перечень юридически значимых действий своему доверенному лицу. Чаще всего она формулируется следующим образом: «Доверяю управлять и распоряжаться моим имуществом, … совершать от моего имени сделки купли-продажи, … подавать заявления и расписываться за меня, … получать денежные средства…».

Учитывая формулировки генеральной доверенности, последствия для доверителя при наличии у доверенного лица криминального замысла могут быть критичными, он может потерять и жильё, и денежные средства. Поэтому нотариусы очень осторожно относятся к выдаче генеральных доверенностей.

В чём же может оказаться проблемной сделка по доверенности, если покупатель приобретает жильё не у собственника? В таком случае покупатель не видит продавца лично и не может быть полностью уверен:

• в его адекватности и дееспособности;
• в действительном желании собственника продать квартиру;
• в отсутствии у собственников наследников, которые могут оспорить сделку в суде.

И самое главное, покупатель должен быть полностью уверен, что доверенность подлинная:

• она не выдана по подложным документам мошеннику, похожему на собственника;
• доверенность не отозвана;
• не выдана под давлением;
• доверитель на момент сделки жив.

Поэтому лучше всего будет, если на оформлении сделки всё-таки сможет присутствовать сам собственник. Если это по каким-либо причинам невозможно, то проверьте:

• информацию о существовании доверенности в нотариальном реестре;
• информацию о нотариусе, выдавшем доверенность, на сайте Федеральной нотариальной палаты;
• письменное подтверждение собственником жилья подлинности доверенности на дату заключения сделки купли-продажи недвижимости.

При проведении сделки по доверенности рекомендуем покупателю настоять на заключении договора купли-продажи нотариусом и на сопровождении им сделки. В таком случае все действия по проверке доверенности будут выполняться нотариусом. И он же в случае оспаривании сделки будет выступать в суде как свидетель на вашей стороне.