Как получить компенсацию от застройщика, если он задерживает сдачу дома?

Отвечает юрист Европейской Юридической Службы Мария Замолоцких.

На данный момент законодательством предусмотрены меры воздействия на застройщика в случае задержки передачи объекта дольщику. В частности, есть возможность предъявления требований о выплате застройщиком компенсации за задержку передачи объекта либо расторжение договора ДДУ в случае существенных нарушений договорных обязательств застройщиком.

Для того чтобы дольщик получил компенсацию от застройщика, можно обратится сначала к нему с претензией в целях досудебного урегулирования спора.

В случае если вопрос не будет решён в ходе предъявления претензии, придётся обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав. Причём соблюдение претензионного порядка — необязательное условие в силу закона, однако если договором предусмотрен данный порядок, то его необходимо соблюсти. Кроме того, в случае предъявления претензии и отказа в удовлетворении требований застройщиком дольщик может рассчитывать на взыскание в судебном порядке штрафа в размере 50% от суммы удовлетворённых требований.

На что может рассчитывать дольщик?

Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, в досудебной претензии необходимо указать сумму неустойки и её расчёт исходя из периода просрочки передачи объекта.

Однако в свете последних событий относительно пандемии вышел законодательный акт, который с 03.04.2020 г. до 01.01.2021 г. освобождает застройщика от ответственности, то есть на данный период не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причинённые в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N423).

В случае если застройщик в досудебном порядке не выплатит сумму неустойки, тогда придётся решать вопрос в суде.

Исковое заявление вы можете подать в том числе по месту своей регистрации или по месту юридического адреса застройщика в районный суд.

От уплаты госпошлины дольщик в силу закона освобождён.

С застройщика помимо суммы двойного размера неустойки в пользу дольщика могут быть взысканы убытки (аренда жилья), штраф (если требования дольщика не были удовлетворены в досудебном порядке застройщиком добровольно, в размере 50% от суммы, присуждённой судом дольщику), а также судебные расходы (юридические и нотариальные услуги, например).

Также можно требовать в суде взыскания компенсации морального вреда. Сумма компенсации морального вреда определяется судом индивидуально с учётом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

Поэтому рекомендуется по возможности причинение морального вреда обосновать и подтвердить документами.

Следует отметить, что суд по ходатайству застройщика может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Причём в случае заявления данного ходатайства ему нужно документально обосновать возможность снижения неустойки, а также факт того, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

В свою очередь, дольщик, для того, чтобы не произошло заявленное им снижение неустойки, вправе подавать письменные возражения относительно доводов застройщика, и суд с учётом всех доводов и доказательств вынесет решение.