Каких ждать ипотечных ставок в 2022 году?

Отвечает руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалёв.

Банк России 17 декабря в седьмой раз за 2021 год повысил ключевую ставку, сразу на 1 п. п. — до 8,5%. Данное повышение ключевой ставки в значительной степени отразится на росте ипотечных ставок: уже в начале следующего года банки могут повысить ставки в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.; на вторичном рынке недвижимости можно спрогнозировать рост ставок до 10% уже в I квартале 2022 г.

Ипотечные ставки прямым образом зависят от показателя ключевой ставки. К примеру, когда в январе 2018 года ключевая ставка находилась на уровне 7,75%, средняя ставка по ипотеке была на уровне 9,85%. В сентябре 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку до 7,00%, что отразилось на снижении средней ставки по ипотеке до 9,41%. В течение 2020 года Банк России стремительно снижал ключевую ставку: 27 июля 2020 года ключевая ставка достигла 4,25%, ипотечная была снижена до 7,26–7,32%, что стало рекордом за всю историю российского рынка ипотеки. Повышение ставки с 26 апреля 2021 года до 5,00% отразилось на рынке ипотеки повышательной динамикой средней ставки до 7,30% в мае 2021 года. Спред средней ипотечной ставки и ключевой ставки в октябре 2021 г. составил 0,2% — на средний уровень ипотечных ставок пока оказывают влияние госпрограммы, поэтому показатель пока невысокий, но средняя ставка ожидаемо будет расти.

По оценке инвестиционного стратега «БКС Мир инвестиций» Александра Бахтина, если отбросить программы льготной ипотеки, то уровень средней ипотечной ставки в банках из топ-15 в среднесрочной перспективе может достигнуть 10–10,5%. «На этом рост, на наш взгляд, может завершиться», — подчеркнул он.

Ставки по кредитам достаточно активно реагируют на изменения ключевой ставки. Однако в нынешних условиях роста закредитованности граждан и снижения числа платёжеспособных заёмщиков банки, вероятно, предпочтут максимально смягчать темпы повышения ставок по кредитным продуктам в борьбе за клиентов. В ипотечном сегменте сдерживать рост ставок продолжит действующая госпрограмма льготной ипотеки, а также ряд других льготных программ (семейная ипотека, военная ипотека и т. д.). Кроме того, по некоторым объектам субсидированием ставок продолжат заниматься сами банки совместно с застройщиками. По моим оценкам, по ипотечным кредитам ставки в ближайшие месяцы повысятся на 0,5–0,8 п. п. с дальнейшей стабилизацией.