Могут ли забрать квартиру, если бывший владелец станет банкротом?

Если прошлого владельца квартиры признают банкротом, покупатель квартиры может столкнуться с определёнными рисками:

• Оспаривание сделки — в рамках процедуры банкротства кредиторы должника имеют право оспорить сделки, которые могут быть признаны недействительными или будут подвергнуты пересмотру, включая сделки продажи перед объявлением должника банкротом.

Если суд признает сделку недействительной, покупатель потеряет права на квартиру, а если сделка оформлена с нарушениями, то и право на возмещение полной стоимости недвижимости.

• Ипотека на квартиру — если на квартиру была наложена ипотека, банк, выдавший ипотечный кредит, может претендовать на право реализации квартиры в рамках процедуры банкротства.

Это приведёт к потере квартиры новым покупателем, если продавец не выплатил ипотечный кредит полностью или если сумма, полученная от продажи, недостаточна для погашения долга.

Определение №305-ЭС22-9597 от 27 апреля 2023 Верховного Суда практически исключает принудительную продажу единственного жилья, даже если оно в ипотеке.

Однако должник может растратить полученные за квартиру средства, остаться с задолженностью, в результате чего могут накладываться определённые обременения на недвижимость, даже при заключении мирового соглашения.

• В случае если судом будет принято решение о пересмотре прав собственности на квартиру, покупатель окажется в ситуации, когда его права на имущество будут оспариваться. Покупатель столкнётся с дополнительными юридическими проблемами и расходами.

Для снижения рисков рекомендуем приобретать квартиру через проверенные юридические и агентские компании, чтобы быть уверенным в законности и правовой чистоте сделки.

Также важно проводить тщательную проверку юридической и финансовой истории квартиры, её владельца перед совершением сделки. Консультация с квалифицированным юристом, специализирующимся на недвижимости и банкротстве, также поможет в оценке рисков и защите интересов будущего покупателя.

Дополнительные способы защиты:

• Подозрительно низкая цена на недвижимость должна вас насторожить. Часто этой уловкой пользуются мошенники, которые ищут своих жертв, привлекая ценой квартиры, которая значительно ниже рынка.
• Всегда указывайте в договоре купли-продажи фактическую цену, не уменьшайте сумму в сделке для уменьшения размера налогов. В случае потери права собственности покупателю будет возвращена сумма, указанная в договоре купли-продажи.
• Участие профильного юриста, специализирующегося на недвижимости и банкротствах, существенно снизит ваши риски. Он проверит историю владения, получит информацию о продавце, даст юридическую оценку составленным договорам.
• При составлении договора купли-продажи можно включить дополнительные условия, которые обеспечат защиту интересов покупателя в случае возможного признания бывшего владельца банкротом. Например, условия о возврате предоплаты или санкции в случае недействительности сделки.

Если вы знаете, что продавец планирует или уже инициировал процедуру банкротства, лучше будет заключить договор купли-продажи и оформить сделку после окончания разбирательств в суде и с кредиторами.