Почему не нужно включать детей в число собственников недвижимости?

Оформляя квартиру или другую недвижимость на ребёнка или включая его в число тех, кто владеет в ней долей, вы, по сути, замораживаете этот актив до его совершеннолетия.

В моей практике пришлось столкнуться с различными жизненными ситуациями клиентов. Разберём несколько дел.

Мои клиенты планировали улучшить свои жилищные условия, используя большую часть денег от продажи имеющейся квартиры. Подвернулся отличный вариант в хорошем районе и за отличную цену, нужно было принимать решение быстро и входить в сделку. Увы, их планы рухнули. Из-за того, что в принадлежащей им квартире стоимостью 30 млн ₽ доля в 50% принадлежала двум несовершеннолетним детям, на которых они её и записали, как им тогда казалось для сохранности. По действующему законодательству в данном случае родителям необходимо приобрести детям недвижимость стоимостью не менее 15 млн рублей (это или отдельная квартира, или доля в квартире), предварительно получив согласие (заключение) органа опеки. Как вы понимаете, быстро получить согласие в органе опеки не получилось и квартира ушла.

Другой пример из моей практики. В квартире стоимостью 15 млн ₽ детям принадлежит по 1/10 доли. То есть по 1,5 млн ₽ у каждого. Мои клиенты купили квартиру за 70 млн ₽, нашли супер вариант и быстро оформили сделку, так же полагая, что потом детям всё оформят и подарят по 1/10 доли в новой собственности, то есть по 7 млн каждому. Эти доли дороже в несколько раз. Соответственно, мы говорим об улучшении жилищных условий.

Однако органы опеки отказали в разрешении на продажу на том основании, что недвижимость детям должна быть куплена, а не подарена (не спрашивайте почему, на этот вопрос может ответить суд, где-то через полгода после подачи иска). А детей нужно включать в число собственников на стадии покупки, а не позднее. Клиентам пришлось покупать детям отдельную квартиру за 3 млн ₽.

Клиенты часто спрашивают, а можно ли обойти органы опеки. У органов опеки, особенно в Москве, подход к таким ситуациям зачастую очень формальный. Обойти их непросто, но есть же и другие органы опеки в других регионах, там подход попроще. Кстати, Московская область — другой регион, и опека будет давать согласие по прописке, а не по адресу недвижимости.

Итак, я не советую включать детей в число собственников недвижимости, если она у вас одна и вы рассчитываете на деньги от её продажи. Дети сейчас не являются иммунитетом недвижимости, как было раньше, обязательно проконсультируйтесь с юристом перед такой сделкой.