Ждать ли снижения цен на недвижимость в России?

Эксперт в области инвестиций и недвижимости, юрист Владимир Немировский считает, что мы станем свидетелями плавного падения цен на недвижимость, примерно на 1% в месяц. Ситуация на рынке недвижимости будет развиваться предсказуемо, если не произойдёт каких-то катастрофических событий.

«Более 80% сделок с недвижимостью на сегодняшний день происходит с использованием ипотеки, поэтому спрос на недвижимость во многом зависит от доступности банковских кредитов, — отмечает эксперт. — Начиная с прошлого года мы видим постепенную коррекцию цен на недвижимость в сторону снижения, до уровня 2021 года. Это во многом связано с ростом банковских ставок по ипотеке. Средняя ставка ипотеки по договорам долевого участия сейчас в Москве составляет 6,81%. Однако такая низкая ставка поддерживается искусственно застройщиками с помощью скрытых скидок. Возможное падение цен и продаж вызвало беспокойство застройщиков, под давлением которых Правительство продлило сроки действия программ льготного кредитования до 1 июля 2024 года. Этот фактор сдерживает падение цен».

В то же время, по оценке Владимира Немировского, фундаментальные факторы, определяющие динамику цен на недвижимость на два-три года вперёд, действуют не в пользу застройщиков. Во-первых, Центробанк всё чаще заявляет о том, что будет сдерживать ипотечный бум, в котором видит опасность для российской банковской системы. 21 июня 2023 года об этом в очередной раз заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. С 1 июня 2023 года, согласно требованиям ЦБ РФ, банки вынуждены повысить первоначальный взнос до 20%. Это также ограничит доступ россиян к ипотеке.

Также снижается доходность от сдачи недвижимости в аренду. На сегодняшний день она не превышает 5% годовых в среднем по России, в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель и вовсе находится на отметке 3,5%. Поэтому инвесторы выбирают другие направления использования своего капитала.

Директор агентства «Этажи Москва» Евгений Затонский отмечает достаточно хороший уровень спроса на вторичную недвижимость в первом полугодии 2023 года. Даже несмотря на то, что ставки на вторичную недвижимость достаточно высокие относительно последних трёх лет. Так как альтернативных источников для сохранения капитала нет, люди всё равно вкладывают средства в недвижимость. Поэтому по вторичному рынку, если говорить о Московском регионе, количество выставленных на продажу квартир резко сократилось к марту этого года, потому что часть людей, которые планировали своё жильё продать и уехать из страны, приняли решение вернуться. Так что на вторичном рынке тенденции к снижению стоимости квадратного метра нет.

Что касается первичного рынка, то, по мнению эксперта, всё будет зависеть от того, что будет с субсидированной ипотекой, потому что на сегодняшний день всё чаще мелькают новости о том, что те лимиты, которые Министерство финансов выделило на субсидированную ипотеку, подходят к концу. А если не выделят новый бюджет для господдержки, мы можем увидеть сокращение объёма программ субсидирования. Это, в свою очередь, может охладить спрос на первичную недвижимость. Соответственно, в том или ином виде мы можем увидеть небольшую корректировку по стоимости квадратного метра. «Но на фоне того, что в этом году мы наблюдаем сокращение разрешений на строительство, в перспективе 2024–2025 годов девелоперы могут меньше проектов вывести в продажу. Таким образом, в 2023 году мы можем увидеть некоторое сокращение, если субсидированную ипотеку сократят. А в 2024–2025 годах цены снова могут пойти вверх из-за сокращения объёма строительства. За исключением бизнес-класса, потому что в классах “бизнес” и “бизнес плюс” спрос достаточно серьёзно остыл, поэтому мы можем видеть определённые корректировки по цене. А в стандартном жилье в Московском регионе, скорее всего, значительного уменьшения цены не будет», — полагает Евгений Затонский.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что тренд на снижение цен на рынке жилья Московского региона сохраняется. Если говорить про вторичный рынок «старой» Москвы, то здесь последние полгода цены на жильё стабилизировались на новых уровнях после снижения во второй половине прошлого года (–7,5% за май-декабрь 2022 года, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU). Сегодня вторичный метр в «старой» Москве стоит 254 400 ₽ в среднем, спрос на «вторичке» почти восстановился до уровня урожайного на сделки 2021 года, рынок жив. Но цены всё ещё перегреты. Спрос на «вторичке» поддерживают покупатели, мигрировавшие с рынка новостроек, где цены раздуты льготными госпрограммами — средняя стоимость метра на «первичке» превышает 400 000 ₽.

По прогнозу IRN.RU, в среднесрочной перспективе цены на жильё, как вторичное, так и первичное, скорее всего, продолжат ползти вниз. На первичном рынке способствует снижению цен на жильё запрет «нулевой» ипотеки от застройщиков, которая во второй половине прошлого года поддерживала цены на высоком уровне. Цены уже немного подсдулись, хотя пока в основном в виде скидок. От рынка новостроек будет зависеть и динамика стоимости квартир на вторичном рынке: если застройщики начнут опускать цены вниз, то это подтолкнёт вниз и «вторичку».