Ипотека vs Аренда - комбинированный вариант, возможен?

Вопрошающий прав. Очень много факторов.

В том числе вариант накопления максимальной суммы, живя несколько лет в арендованной квартире. Для уменьшения переплаты по ипотеке. Только сразу возникает вопрос, какая будет ставка по ипотеке, когда эта максимальная сумма будет накоплена? И какая будет стоимость квартиры к дате накопления максимальной суммы?

Давать прогнозы — дело очень неблагодарное. И тебе через 1–2 года припомнят, что прогнозировал на 2020 год снижение цен на квартиры в силу уменьшения доходов населения, повышения налогов на недвижимость, сброса инвесторами низкодоходной недвижимости и снижения ставки по ипотеке до 8%, то есть уменьшения количества арендаторов и собственно среднего чека по аренде в силу заменяемости ипотекой.

Ключевая ставка в прошлую пятницу стала 6,5% годовых, но риелторы (у которых недвижимость типа только растёт) до сих пор точат на меня зуб, что я отговорил покупать вторичку в 2016–2017 гг. и брать под неё ипотеку под 11–14% годовых.

В той статье также очень много нюансов и допущений. Перечисление этих нюансов по количеству символов, наверное, составит отдельную статью :)

Стоит сопоставлять мнения и цифры. Не брать только из 1 источника. Вот обзор по сентябрьским ценам на квартиры от уважаемого по всей России аналитического агентства: https://www.irn.ru/index/, и цены там другие. Например средняя стоимостьть метра в Москве у ИРН — 172 000 ₽, у Домофонда — 222 000 ₽. Разница в 30%. Значима?

Вклад на 15 лет? Серьёзно? Самый длинный вклад у банка — обычно на 3 года. Если ключевую ставку ЦБ РФ продолжат снижать, то под 6% вклад через 3 года уже не найти. Любой профессиональный финансист увидел бы эту неточность в статье и сказал бы, что лучше ориентироваться на доходность долгосрочных гос. облигаций. Купив их сейчас с фиксированными полугодовыми выплатами, можно зафиксировать доходность на 5–10–15 лет вперёд. Для вопрошающего также рекомендую рассмотреть варианты инвестиций в долгосрочные муниципальные облигации, где надёжность примерно на этом же уровне, а доходность выше. И купоны чаще (4 раза в год), что увеличивает итоговый процент при реинвестировании, чем по облигациям, у которых купоны платятся 2 раза в год.

Стоит ещё учитывать расходы на покупку недвижимости и на ипотеку (риелторы тоже кушать хотят, и не просто хлеб с маслом, а с чёрной икрой, поэтому комиссия будет не как у брокера по 0,05% со сделки, а от 2% до 7% со сделки), налоги (в 2020 году перестаёт действовать понижающий коэффициент, предусмотренный на переходный период для физических лиц), расходы на оценку недвижимости и ежегодные расходы на страхование недвижимости — всё это делается при оформлении ипотеки. Арендатор за это не платит. Комиссия за снятие квартиры обычно фиксированная или 50% от первого ежемесячного платежа за квартиру, что за 5–10–15 лет постоянной аренды гораздо меньше 2–7% от суммы сделки в 12 миллионов ₽.

Налоговый вычет можно получить не только при покупке недвижимости, но и при покупке гос. или муниц. облигаций на ИИС (опять же, про 15-летний банковский вклад). 2 миллиона ₽ первоначального взноса — это как раз вариант 5 лет (то есть 5 раз) по 400 000 ₽ (так будет в 2020 году у тех, кто открыл ИИС в 2015 году), чтобы получить с них налоговый вычет, как при покупке квартиры на ту же сумму. Только налоговый вычет по квартире ограничен 2 миллионами, а налоговый вычет по ИИС ограничен лишь суммой в год (400 000 ₽), но сроком не ограничен (то есть можно получать столько лет (раз), сколько держишь открытым ИИС).

Цены на недвижимость — не факт, что растут. На деле недвижимость — это такой же по рискам актив, как ETF на индекс Мосбиржи. Если рассуждать, что цена на недвижимость растёт только из-за инфляции, то и индекс Мосбиржи также должен расти только из-за инфляции. Но почему то индекс Мосбиржи не каждый год растёт, хотя инфляция у нас пока положительная. Да, можно включить фактор доходов населения. Проблема в том, что раньше рост цен на недвижимость был обусловлен интересом к ней инвесторов больше, чем населения. Да и до сих пор некоторые прикупают 8-ую или 10-ую квартиру не для прапраправнуков, а в ожидании, что её доходность будет хотя бы выше банковского процента.

Но реальность разочаровывает. Как оказалось, цены на квартиры могут падать. Да ещё как.

Меня умиляет в этом отношении Домофонд (его график выше), который берёт за точку отсчёта 0, чтобы не было видно этих значительных колебаний по средней цене квартиры. Типа цены на квартиры стабильны :)

Также аренда квартиры не сильно превышает банковский процент, а с учётом расходов (налоги, косметический ремонт, простой квартиры, когда не арендаторы платят обязательные коммунальные платежи, а арендодатель. Причем не отвертеться, за исключением платежей по воде и по э/э) доходность сдачи квартир в аренду вообще уходит ниже плинтуса.

Поэтому с учётом этого значимого фактора (по некоторых данным, инвестиционных квартир в России около 40% от общего количества. Точных данных нет, поскольку большинство скрывает от ФНС инвестиционный доход от сдачи квартир) можно по-другому прогнозировать будущую стоимость квартир.

И многое-многое другое. Обращайтесь ко мне за вторым мнением. Постараюсь помочь.