совладелец инвестиционной компании УК «ДАЛИ», инвестор в недвижимость
5 сентября 2022
Предлагаю рассмотреть основные стратегии высокодоходного инвестирования в недвижимость, их плюсы и минусы.
Бизнес на недвижимости
Речь пойдёт о небольшом бизнесе в сфере недвижимости для тех, кто имеет деньги на покупку, допустим, одного помещения — жилого или нежилого. В зависимости от региона в большинстве случаев на это потребуется 5–30 миллионов ₽. Однако в некоторых городах для покупки недвижимости будет достаточно и 1–3 миллионов ₽.
Начинать в любом случае стоит с маленьких проектов, самых дешёвых. Во-первых, в случае неудач и ошибок возможный убыток будет меньше. Во-вторых, на маленьких проектах легче держать все аспекты в поле зрения.
Шаг 1. Получение знаний
Есть два варианта обучения инвестированию: самостоятельное и целенаправленное. В первом случае человек узнаёт о каком-либо способе инвестирования или развития бизнеса и дальше изучает информацию в интернете, консультируется со знакомыми и специалистами, смотрит обучающие видео, посещает инвестиционные и бизнес-клубы.
Целенаправленно учиться инвестированию можно на специальных программах. Я купил курс по инвестированию в недвижимость в 2014 году, ничего не зная об этой теме. По тем меркам я заплатил сумасшедшие деньги, но ни разу об этом не пожалел. Сейчас я получаю доход в несколько раз выше, чем мог бы, если бы не занялся недвижимостью.
Другой путь получения систематических навыков — работа в профильных компаниях. Это могут быть агентства недвижимости, кредитные организации, кредитные брокеры, строительные компании. С одной стороны, это отличная практика и можно увидеть весь бизнес-процесс. Но с другой — это обучение только одному сегменту.
Чтобы начать свой бизнес, обычно требуются знания из нескольких смежных тем: подбор и оценка недвижимости, опыт в строительстве, понимание, как работает ипотека, знание законодательства.
Шаг 2. Выбор стратегии
Посуточная аренда
Подходит для тех городов и населённых пунктов, куда есть стабильный туристический либо командировочный поток. Прибыль от такой деятельности в туристических местах в сезон будет в два-три раза выше, чем от сдачи этой же квартиры в долгосрок.
Например, если в Санкт-Петербурге много лет назад долгосрочная аренда однушки в центре стоила в районе 30 тысяч ₽, то, даже не покупая, а взяв в аренду ту же самую однушку, можно было получать прибыль 60 тысяч ₽ в месяц. Таким образом, арендатор, уже за вычетом аренды, которую платит собственнику, мог на посуточном бизнесе зарабатывать сверху 60 тысяч ₽.
Чем больше эта стратегия получала распространение, тем больше уменьшалась прибыль с объектов. Пять-шесть лет назад это было уже не 60 тысяч ₽, а 30. Сейчас — ещё меньше. По закону спроса и предложения: чем больше спрос на такие помещения, тем больше собственники повышают цены.
Субаренда жилой недвижимости
В Петербурге участники нашего клуба инвесторов запустили стратегию субаренды жилой недвижимости. Её можно использовать практически в любом городе с населением от 100 тысяч человек, а может, даже и меньше. По принципу «оптом дешевле, в розницу — дороже».
Мы работали следующим образом. Брали в аренду трёх- или четырёхкомнатную квартиру и сдавали ее покомнатно. Трехкомнатную квартиру тогда можно было найти за 25–27 тысяч ₽ в месяц, а сдавать комнаты — за 12–15 тысяч ₽, что для «трёшки» составляло уже суммарно 35–45 тысяч ₽.
С ростом количества желающих заниматься этим бизнесом стоимость аренды многокомнатных квартир тоже начала расти. И росла, даже когда стоимость аренды «однушек» и «двушек» стабильно падала (опять же, по рыночному закону спроса и предложения).
Стоит также оценивать риски. В случае покупки недвижимости вложения будут достаточно большие, поэтому и цена ошибки велика. Если расчёты не оправдаются, деньги нужно будет «вытаскивать», что тоже непросто. В случае же аренды вам нужно заплатить примерно в 200 раз меньше на старте. И при этом вы можете окупить свои вложения уже в первые один-два месяца — получить такую прибыль, что она перекроет все первоначальные расходы.
Субаренда коммерческой недвижимости
То же самое — с нежилыми, коммерческими помещениями. Мы находим относительно большое помещение (от 100 квадратных метров) с невысокой стоимостью аренды квадратного метра и сдаём частями. Если оно изначально не разделено на помещения, строим перегородки.
Можно сдавать помещение целиком по 600 ₽ за квадратный метр, а можно сдавать частями разным арендаторам — по 15–30 квадратных метров. Тогда стоимость квадратного метра будет больше 1000 ₽. Даже с учётом площадей, потерянных на места общего пользования, которые не сдаются в этой стратегии, можно получать в 1,5 раза больше.
К тому же повышается устойчивость бизнеса. Если у помещения один арендатор, то при его съезде требуется много времени и усилий, чтобы сдать помещение заново. Либо придётся демпинговать. Когда арендаторов несколько, съезд одного из них практически не скажется на общем денежном потоке.
Пассивное инвестирование
В этом случае инвесторы сотрудничают с управляющей компанией и вкладывают деньги в недвижимость, с которой и работает УК. Стратегии заработка могут быть разными: как сдача в аренду частями, так и посуточная аренда.
Компания берёт на себя все заботы и забирает часть прибыли: в том числе на оплату персонала, рекламы и прочих расходов. Оставшаяся сумма делится в том соотношении, о котором договорились инвестор и УК: может быть 30 на 70 или 50 на 50.
Пассивные инвесторы получают доход примерно в два-три раза меньше, чем если бы занимались процессом сами.
Это самый простой способ для входа в мир инвестиций обычного человека, который не работал в недвижимости. Однако здесь есть опасность нарваться на неопытную или даже нечистоплотную управляющую компанию. Тогда могут быть проблемы в плане получения денег. Или прибыль инвестора может оказаться существенно ниже, чем было обещано на старте.
Кейс инвестирования
В качестве примера приведу свой личный объект, где использовалось сразу и ипотечное плечо, и принцип «оптом дешевле, в розницу — дороже». Я купил двухкомнатную квартиру с двумя санузлами и разделил ее на однокомнатную и студию. Перепланировку я узаконил — в отличие от многих коллег, которые живут, как на пороховой бочке.
Эти квартиры приносят арендный доход в 1,5 раза больше, чем если бы я сдавал исходную двушку. Даже после выплаты ипотечных платежей у меня остаётся 15 тысяч ₽ ежемесячно. Итого — 180 тысяч ₽ в год. При этом я использовал максимум банковских денег и имею стабильный пассивный доход. Выплата ипотеки за эту квартиру будет означать, что я получил в полное своё распоряжение квартиру, не тратя денег на ипотеку. Наоборот — получая доход всё это время. Квартиру за деньги банка!
Такие проекты могут делать уже опытные инвесторы в недвижимость, потому что это сопряжено с высокой экспертностью инвестора.
Резюме
Недвижимость — это сфера, где требуется либо высокая личная экспертность, либо надёжный проверенный партнёр с многолетним опытом в недвижимости. Иначе высока вероятность понести убыток или даже потерять деньги. Инвестору следует выбирать способы инвестирования, недоступные большинству людей, чтобы получать большую доходность. Вместо гадания на кофейной гуще, куда пойдут цены — «вверх, вниз или вбок», — лучше работать с инструментами, которые не зависят от движения цен.
Ответ эксперта
совладелец инвестиционной компании УК «ДАЛИ», инвестор в недвижимость
Предлагаю рассмотреть основные стратегии высокодоходного инвестирования в недвижимость, их плюсы и минусы.
Бизнес на недвижимости
Речь пойдёт о небольшом бизнесе в сфере недвижимости для тех, кто имеет деньги на покупку, допустим, одного помещения — жилого или нежилого. В зависимости от региона в большинстве случаев на это потребуется 5–30 миллионов ₽. Однако в некоторых городах для покупки недвижимости будет достаточно и 1–3 миллионов ₽.
Начинать в любом случае стоит с маленьких проектов, самых дешёвых. Во-первых, в случае неудач и ошибок возможный убыток будет меньше. Во-вторых, на маленьких проектах легче держать все аспекты в поле зрения.
Шаг 1. Получение знаний
Есть два варианта обучения инвестированию: самостоятельное и целенаправленное. В первом случае человек узнаёт о каком-либо способе инвестирования или развития бизнеса и дальше изучает информацию в интернете, консультируется со знакомыми и специалистами, смотрит обучающие видео, посещает инвестиционные и бизнес-клубы.
Целенаправленно учиться инвестированию можно на специальных программах. Я купил курс по инвестированию в недвижимость в 2014 году, ничего не зная об этой теме. По тем меркам я заплатил сумасшедшие деньги, но ни разу об этом не пожалел. Сейчас я получаю доход в несколько раз выше, чем мог бы, если бы не занялся недвижимостью.
Другой путь получения систематических навыков — работа в профильных компаниях. Это могут быть агентства недвижимости, кредитные организации, кредитные брокеры, строительные компании. С одной стороны, это отличная практика и можно увидеть весь бизнес-процесс. Но с другой — это обучение только одному сегменту.
Чтобы начать свой бизнес, обычно требуются знания из нескольких смежных тем: подбор и оценка недвижимости, опыт в строительстве, понимание, как работает ипотека, знание законодательства.
Шаг 2. Выбор стратегии
Посуточная аренда
Подходит для тех городов и населённых пунктов, куда есть стабильный туристический либо командировочный поток. Прибыль от такой деятельности в туристических местах в сезон будет в два-три раза выше, чем от сдачи этой же квартиры в долгосрок.
Например, если в Санкт-Петербурге много лет назад долгосрочная аренда однушки в центре стоила в районе 30 тысяч ₽, то, даже не покупая, а взяв в аренду ту же самую однушку, можно было получать прибыль 60 тысяч ₽ в месяц. Таким образом, арендатор, уже за вычетом аренды, которую платит собственнику, мог на посуточном бизнесе зарабатывать сверху 60 тысяч ₽.
Чем больше эта стратегия получала распространение, тем больше уменьшалась прибыль с объектов. Пять-шесть лет назад это было уже не 60 тысяч ₽, а 30. Сейчас — ещё меньше. По закону спроса и предложения: чем больше спрос на такие помещения, тем больше собственники повышают цены.
Субаренда жилой недвижимости
В Петербурге участники нашего клуба инвесторов запустили стратегию субаренды жилой недвижимости. Её можно использовать практически в любом городе с населением от 100 тысяч человек, а может, даже и меньше. По принципу «оптом дешевле, в розницу — дороже».
Мы работали следующим образом. Брали в аренду трёх- или четырёхкомнатную квартиру и сдавали ее покомнатно. Трехкомнатную квартиру тогда можно было найти за 25–27 тысяч ₽ в месяц, а сдавать комнаты — за 12–15 тысяч ₽, что для «трёшки» составляло уже суммарно 35–45 тысяч ₽.
С ростом количества желающих заниматься этим бизнесом стоимость аренды многокомнатных квартир тоже начала расти. И росла, даже когда стоимость аренды «однушек» и «двушек» стабильно падала (опять же, по рыночному закону спроса и предложения).
Стоит также оценивать риски. В случае покупки недвижимости вложения будут достаточно большие, поэтому и цена ошибки велика. Если расчёты не оправдаются, деньги нужно будет «вытаскивать», что тоже непросто. В случае же аренды вам нужно заплатить примерно в 200 раз меньше на старте. И при этом вы можете окупить свои вложения уже в первые один-два месяца — получить такую прибыль, что она перекроет все первоначальные расходы.
Субаренда коммерческой недвижимости
То же самое — с нежилыми, коммерческими помещениями. Мы находим относительно большое помещение (от 100 квадратных метров) с невысокой стоимостью аренды квадратного метра и сдаём частями. Если оно изначально не разделено на помещения, строим перегородки.
Можно сдавать помещение целиком по 600 ₽ за квадратный метр, а можно сдавать частями разным арендаторам — по 15–30 квадратных метров. Тогда стоимость квадратного метра будет больше 1000 ₽. Даже с учётом площадей, потерянных на места общего пользования, которые не сдаются в этой стратегии, можно получать в 1,5 раза больше.
К тому же повышается устойчивость бизнеса. Если у помещения один арендатор, то при его съезде требуется много времени и усилий, чтобы сдать помещение заново. Либо придётся демпинговать. Когда арендаторов несколько, съезд одного из них практически не скажется на общем денежном потоке.
Пассивное инвестирование
В этом случае инвесторы сотрудничают с управляющей компанией и вкладывают деньги в недвижимость, с которой и работает УК. Стратегии заработка могут быть разными: как сдача в аренду частями, так и посуточная аренда.
Компания берёт на себя все заботы и забирает часть прибыли: в том числе на оплату персонала, рекламы и прочих расходов. Оставшаяся сумма делится в том соотношении, о котором договорились инвестор и УК: может быть 30 на 70 или 50 на 50.
Пассивные инвесторы получают доход примерно в два-три раза меньше, чем если бы занимались процессом сами.
Это самый простой способ для входа в мир инвестиций обычного человека, который не работал в недвижимости. Однако здесь есть опасность нарваться на неопытную или даже нечистоплотную управляющую компанию. Тогда могут быть проблемы в плане получения денег. Или прибыль инвестора может оказаться существенно ниже, чем было обещано на старте.
Кейс инвестирования
В качестве примера приведу свой личный объект, где использовалось сразу и ипотечное плечо, и принцип «оптом дешевле, в розницу — дороже». Я купил двухкомнатную квартиру с двумя санузлами и разделил ее на однокомнатную и студию. Перепланировку я узаконил — в отличие от многих коллег, которые живут, как на пороховой бочке.
Эти квартиры приносят арендный доход в 1,5 раза больше, чем если бы я сдавал исходную двушку. Даже после выплаты ипотечных платежей у меня остаётся 15 тысяч ₽ ежемесячно. Итого — 180 тысяч ₽ в год. При этом я использовал максимум банковских денег и имею стабильный пассивный доход. Выплата ипотеки за эту квартиру будет означать, что я получил в полное своё распоряжение квартиру, не тратя денег на ипотеку. Наоборот — получая доход всё это время. Квартиру за деньги банка!
Такие проекты могут делать уже опытные инвесторы в недвижимость, потому что это сопряжено с высокой экспертностью инвестора.
Резюме
Недвижимость — это сфера, где требуется либо высокая личная экспертность, либо надёжный проверенный партнёр с многолетним опытом в недвижимости. Иначе высока вероятность понести убыток или даже потерять деньги. Инвестору следует выбирать способы инвестирования, недоступные большинству людей, чтобы получать большую доходность. Вместо гадания на кофейной гуще, куда пойдут цены — «вверх, вниз или вбок», — лучше работать с инструментами, которые не зависят от движения цен.