Как накопить детям на квартиру при средней зарплате?

Риелтор, директор агентства недвижимости «А2 Риэлти» Анастасия Архипова рекомендует начать с простого и проверенного правила — откладывать хотя бы 10% от своего дохода. Можно открыть пополняемый вклад или накопительный счёт. Из этих средств постепенно соберётся сумма на минимальный первоначальный взнос, чтобы приобрести квартиру в ипотеку. Семьи с маленькими детьми до шести лет могут воспользоваться наиболее выгодной программой семейной ипотеки.

После покупки квартиру можно сдавать, чтобы арендные платежи покрывали расходы по ипотеке. Начинать реализацию такой стратегии можно с любого возраста ребёнка. Если это сделать с младенчества, к моменту совершеннолетия квартира, учитывая инфляцию и рост цен на недвижимость, как говорят, сможет сама себя купить.

Если накопить на первоначальный взнос не получается, на рынке есть программы от застройщиков, предусматривающие покупку жилья без первоначального взноса. Принцип остаётся тем же — приобретаете, сдаёте в аренду, покрываете кредитные платежи за счёт арендных доходов.

Ещё Анастасия Архипова рекомендует заключить брачный договор, в котором прописать все условия, включая порядок распоряжения недвижимостью в случае развода. Можно также оформить нотариальное согласие, что квартира переходит в собственность ребёнка. Такие документы составляются у нотариуса и сейчас широко распространены, поскольку это эффективный способ гарантированно обеспечить детей жильём.

Основатель агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate Барно Турсунова считает, что при подготовке к покупке недвижимости оптимально откладывать до 30% от ежемесячного дохода — это позволит двигаться к крупной цели, не жертвуя текущим уровнем жизни семьи, при этом смоделировать ситуацию, когда примерно ту же сумму придётся отдавать по ипотеке. При этом стоит использовать любые дополнительные источники дохода — премии, подработки, кешбэк или налоговый вычет, направляя их в долгосрочные накопления. По мере увеличения доходов лучше сохранять прежний уровень расходов, а разницу тоже откладывать — так получится копить быстрее.

Конечно, чем раньше начать, тем меньшую финансовую нагрузку будут представлять накопления. Идеально — прямо с рождения или даже до появления ребёнка. Если рассматривать, например, покупку квартиры в ближайшем Подмосковье за 7,5 миллиона ₽ (по текущим ценам), то при сроке накопления в 18 лет ежемесячно нужно откладывать около 35 тысяч, но это без учёта инфляции и роста стоимости недвижимости.

По словам Барно Турсуновой, надо понимать, что регулярно откладывать деньги с зарплаты недостаточно. Даже если начать это делать с рождения ребёнка, скорее всего, к его совершеннолетию накопленной суммы всё равно на покупку квартиры не хватит, особенно если речь идёт о жилье в крупных городах: недвижимость дорожает быстрее, чем растут доходы и проценты по вкладам. Рациональнее рассмотреть альтернативные варианты. Например, покупку недвижимости в ипотеку с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса для последующей её сдачи в аренду.

Эта стратегия не столько про накопление, сколько про создание актива. Даже если сейчас семья не располагает крупной суммой, грамотно использовав возможности маткапитала и выбрав объект с потенциальной арендной доходностью, можно действовать по стратегии, когда ипотека гасится сама собой за счёт арендаторов, а по её завершении жильё останется в собственности семьи и будет передано ребёнку.

Конкретный пример. Стоимость квартиры — 7 464 001 ₽. Первоначальный взнос: материнский капитал + 809 998 ₽. Ежемесячный платёж по семейной ипотеке составляет 35,1 тысячи ₽. А средняя арендная плата за такую квартиру — 48 тысяч ₽ в месяц. Таким образом, ежемесячный платёж будет погашаться за счёт аренды.

«Сегодня рынок недвижимости даёт ещё один аргумент в пользу таких действий: по данным аналитиков, вывод новостроек в Москве за последний год упал более чем на 40%. Причина — высокая ключевая ставка, из-за которой девелоперы временно сокращают объёмы строительства, ставя проекты "на паузу". Если текущая ситуация сохранится, уже к 2027 году рынок может столкнуться с дефицитом предложения. Но как только процентные ставки снизятся, отложенный спрос "взорвётся", и цены на квартиры значительно вырастут. Так что задуматься о покупке недвижимости стоит уже сейчас, пока рынок относительно спокоен, есть выбор и гибкость со стороны застройщиков», — считает Барно Турсунова.

Ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» Иван Золотарёв для примера взял среднюю заработную плату по Московской области — 70 тысяч ₽. Тому, кто задумывается о покупке квартиры, важно понимать, что есть бюджет, который покрывает все необходимые нужды: питание, одежда, здоровье, образование. Если в семье работают два человека, то суммарно они зарабатывают около 140 тысяч ₽ в месяц. Если они не обременены дополнительными кредитными нагрузками, то в месяц можно откладывать около 40 тысяч ₽.

В Подмосковье можно взять недорогую студию с отделкой. Для ребёнка этого вполне достаточно. Минимально такая студия в хорошем ЖК стоит около 7 миллионов ₽. Соответственно, нужен первоначальный взнос в размере 20%, чтобы взять этот объект по семейной ипотеке. Выходит 1,4 миллиона ₽. Если откладывать по 40 тысяч ₽, то для накопления этой суммы потребуется 35 месяцев, округлённо три года. Конечно, если есть неиспользованный материнский капитал, он значительно ускорит процесс. Маткапитал на первого ребёнка составляет в 2025 году 690 тысяч ₽. Соответственно, если откладывать те же 40 тысяч ₽, потребуется полтора года.

Иван Золотарёв согласен с коллегами, что начинать копить лучше как можно раньше, потому что стоимость недвижимости растёт намного быстрее заработной платы. Есть смысл заниматься этим вопросом сразу, а не когда ребёнку исполнится 5–10 лет. При покупке квартиры, которая построится через два-три года, фиксируется её стоимость, соответственно, уже не надо переживать, что она подорожает. Самое главное — собрать на первоначальный взнос. Дальше будет проще. Студию в Московской области можно будет сдавать за 30–40 тысяч ₽ в месяц.

Эксперт по курортной и коммерческой недвижимости, инвестор Надежда Назарова полагает, что можно начинать копить, регулярно откладывая 10–15% месячного дохода семьи. Эта сумма позволит создать существенный капитал постепенно, не сильно влияя на повседневные нужды и качество жизни. Однако эту долю можно увеличить до 20–30%, если семья имеет стабильный доход и комфортный уровень расходов. Важно помнить, что каждая ситуация индивидуальна — всё зависит от текущих доходов, уровня жизни и приоритетов. В любом случае регулярные небольшие взносы намного эффективнее редких крупных вложений, особенно если учитывать сложный процент.

Чем дольше срок инвестирования, тем меньше потребуется вкладывать ежемесячно благодаря эффекту сложного процента. Например, при ежегодной норме прибыли около 7% годовых и среднем уровне заработка семьи:

• если ребёнок родился недавно и срок накопления составляет примерно 18–20 лет, можно существенно снизить ежемесячные отчисления и собрать значительную сумму даже при умеренных вложениях;
• начинать позже (например, когда ребёнку исполнится 10 лет) — значит сократить сроки накопления вдвое и значительно повысить необходимую регулярность взносов.

Чтобы минимизировать риски разногласий относительно средств, предназначенных ребёнку, Надежда Назарова рекомендует заключить нотариальное соглашение между супругами. Что нужно учесть.

1. Определение цели накопления (например, покупка жилья).
2. Установление доли каждого супруга в общей сумме накоплений.
3. Условия пополнения счёта и периодичность внесения средств.
4. Ограничение права распоряжения средствами родителями без согласия друг друга (например, оба родителя должны одобрить любое использование средств, кроме покупки недвижимости).
5. Возможность досрочного прекращения обязательств сторон (при разводе или иных обстоятельствах).
6. Правило наследования накопленных средств ребёнком в случае смерти одного из родителей.

Для надёжности рекомендуется также создание специального «детского» банковского счёта или приобретение финансового инструмента, специально предназначенного для детских накоплений.

Независимый финансовый эксперт Александр Патешман вслед за коллегами рекомендует начинать формировать капитал для ребёнка сразу после рождения, чтобы обеспечить его жильём после окончания института, свадьбы или другого важного события. Понятно, что доход семьи бывает разным, и купить сразу желанную квартиру может и не получиться. Как вариант, можно начать с покупки кладового помещения в новостройке с целью сдачи в аренду. Ежемесячные платежи по кредиту получится погашать за счёт денег от сдачи. Со временем стоимость кладового помещения будет расти. С вырученных от продажи средств на следующем этапе можно приобрести подземный паркинг. В хорошем месте он может стоить до 50% от первоначального взноса на квартиру. В перспективе его можно будет тоже продать и вложить эти средства уже в квартиру. Или хотя бы подарить ребёнку к окончанию школы этот паркинг, который будет приносить доход в 10–15 тысяч ₽ в месяц. Эти деньги могут стать хорошей прибавкой к стипендии во время учёбы. В целом, по оценке Александра Патешмана, за 20–25 лет можно накопить на однокомнатную квартиру без существенного ущерба для бюджета, откладывая 10% от доходов, тогда не придётся прибегать к дорогим заёмным средствам.

⚡️ Читайте ответы экспертов на вопросы о деньгах, а также главные финансовые новости в телеграм-канале журнала Сравни.