Может ли банк повысить ставку по ранее одобренной ипотеке из-за траншевой ипотеки?

Траншевая ипотека — это своеобразный совместный продукт застройщиков и банков. Модель предполагает, что оплата застройщику производится банком частями, то есть траншами. Обычно первый транш меньше (иногда чисто символический) и зачисляется сразу после заключения договора долевого участия, второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию.

В результате вплоть до сдачи дома ипотечные платежи минимальны, это даёт возможность копить на будущий ремонт или временно снимать другое жильё, пока своё не готово. А с внесением второго транша ежемесячные платежи возрастают, заёмщик начинает платить деньги банку с основной суммы кредита.

Таким образом, основное преимущество траншевой ипотеки заключается в том, что можно сэкономить на платежах по ипотеке на время строительства дома. А минусы — в том, что ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе, кроме того, эта схема может вообще не сочетаться с льготными программами, такими как семейная ипотека и ипотека с господдержкой, и скидками от застройщика. Ну и надо понимать, что сначала платёж будет низким, а потом возрастёт — к этому надо быть готовым.

Что касается изменения ставки. Клиентам, получившим одобрение Сбербанка до 22 августа 2023 года, ставки сохранены на срок до 90 дней. Первое повышение ставок касалось базовых программ. Ставки по льготным программам повышены с 20 сентября (к примеру, минимальная ставка по «Семейной ипотеке» — до 6%), но условия сохранены по одобренным до 19 сентября заявкам.

В вашем случае вы получили одобрение по заявке, которая предполагала обычную ипотеку разовым платежом (судя по ставке, это, видимо, семейная ипотека). Уже после этого появилось предложение о траншевой ипотеке. Вполне справедливо, что банк пересмотрел условия. Вам крайне повезло, что ставка поднята всего лишь на 0,3 п. п. Это связано не с рыночным пересмотром условий из-за повышения ключевой ставки, а именно с изменением продукта, который оформляется. В зависимости от размера первого транша и срока, оставшегося до конца строительства дома, даже с повышенной ставкой вы, скорее всего, сможете сэкономить. Попросите сотрудника банка сделать точный расчёт, чтобы увидеть свою выгоду.

Кстати, ЦБ РФ вообще считает траншевую ипотеку рисковой и в перспективе, скорее всего, будет её ужесточать.