Стоит ли сейчас вкладывать в недвижимость?

Елена Ушкова
Ответить
5 ответов
Поделиться
341
23 марта 2020
Ответы
Михаил Штейнбок

Независимый финансовый советник

Только что ответил на вопрос о том, стоит ли сейчас инвестировать в золото. Приведу ту же статистику по изменению основных типов активов относительно недавних максимумов на примере крупнейших мировых инвестиционных фондов (ETFs).

  • Акции компаний всего мира (VTI — Vanguard Total Stock Market ETF) упали на 33%.
  • Краткосрочные облигации компаний всего мира (VCSH — Vanguard Short-Term Corporate Bond ETF) упали на 12%.
  • Золото (GLD — SPDR Gold Trust) упало на 12%.
  • Недвижимость (REET — iShares Global REIT ETF) упала на 43%.

Так почему именно в золото (читай — в недвижимость) и именно сейчас?

Сейчас, в начале мирового финансового кризиса, я либо вообще не стал бы инвестировать — в такие времена лучше иметь запас наличности; либо инвестировал, но по методу усреднения — регулярно, малыми суммами в течение нескольких недель или даже месяцев, в широко диверсифицированный портфель, состоящий из акций, облигаций, недвижимости и золота.

Для безопасного долгосрочного инвестирования есть железное правило: «Ни во что одно!» Вкладывать в какой-то один тип активов, а тем более вообще в один актив — огромный риск. Иллюзия, что недвижимость чем-то надёжнее и/или более устойчива (или то же про золото), может дорого вам обойтись.

Доля недвижимости в портфеле — те же 5–10%, как и золота.

Елена Ушкова

редактор Сравни.ру

  • Если у вас есть такой вопрос, то нет)
  • Если вы разбираетесь в недвижимости, то сами найдёте новостройки, которые растут в цене, пока строятся.
  • Если вы хотите купить для сдачи в аренду, то опять нет — невыгодно.
  • Если вы хотите сами жить в квартире пять лет, а потом продать, то сможете заработать.
23 марта 2020
Наталья Абросимова

эксперт Национального центра финансовой грамотности

Соглашусь с Максимом Глазковым, что если у вас стоит такой вопрос, я бы не вкладывала. По моему мнению, такой вопрос некорректно ставить применительно ко всей недвижимости. Всё зависит от конкретных объектов недвижимости, расположения объекта. Если вы до этого планировали приобретать недвижимость, возможно, брать ипотеку, можно рассмотреть вопрос покупки. При повышении ставки ЦБ (а такая вероятность присутствует) последует повышение ставки по ипотеке. Если вы не разбираетесь в недвижимости и решили вкладывать именно из-за данной ситуации, лучше подождать или найти специалиста по недвижимости и проконсультироваться по конкретным объектам, иначе можно неудачно вложиться, особенно если вы планируете вложить все свои средства.

23 марта 2020
Alexander Sologub

экономический обозреватель

Цены на квартиры в Петербурге достигли пика в сентябре 2008 года. С тех пор реальные цены на жильё упали почти в два раза. Обесценились и ваши инвестиции в этот самый неликвидный актив из всех возможных на российском рынке. Сейчас самое время не покупать, а продавать квартиры.

Я говорю лишь о гражданах, которые покупают жильё в инвестиционных целях.

Сейчас из-за резкой девальвации рубля происходит очередное ажиотажное повышение номинальных цен на жильё. Риелторы утверждают, что некоторые застройщики повышают цены чуть ли не на 20%, и якобы люди выстраиваются в очереди за квартирами.

Ничего удивительного в этом нет. Так происходит всегда в период резкой девальвации рубля. Если в 2006 году и раньше граждане воспринимали квартиры как защитный актив — это можно было объяснить, но воспринимать покупку апартаментов и квартир как защитный актив в 2020 году — это, простите, мне кажется глупостью.

Хотя бы потому, что жилая недвижимость — это самый неликвидный актив, который может мгновенно обесцениться. А вероятность такого развития событий, по моему мнению, очень высока в России из-за нарастающей политической нестабильности. Даже если всё будет хорошо, вероятность чего постоянно снижается, быстро продать квартиру без существенного дисконта вы не сможете.

Помню, как осенью 2008 года меня в числе других экспертов пригласили на какую-то ТВ-передачу, вещать по поводу кризиса. В конце прекрасная Ника Стрижак спросила всех: «Куда вкладывать деньги?»

Тогда я только что стал владельцем первой в своей жизни доходной недвижимости и посоветовал вкладывать деньги в жильё: мол, оно всегда пригодится, на нём можно заработать, тем более что сейчас цены упадут.

Цены тогда действительно упали, но теперь я понимаю, что это был самый глупый мой совет. В то время я даже представить себе не мог, какие глупости совершит наш правящий класс, что Россия присоединит Крым. А дальше будет только хуже.

Да, до 2014 года жильё приносило доход: арендаторы выстраивались в очередь, ставки росли. Но теперь всё не так: арендаторов стало меньше, запросы их выросли, приходится постоянно вкладывать деньги в повышение качества жилья, а арендные ставки падают — маржа минимальная, сроки окупаемости растут и уже могут достигать двух десятков лет, если покупать в кредит.

Инвестировать в жильё и апартаменты — самое нелепое, что можно сегодня сделать. Ну, простите, какие апартаменты гостиничного типа в условиях всемирного помешательства на пандемии коронавируса! Вы купили апартаменты — вы попали!

Теперь о реальной стоимости жилья.

В сентябре 2008-го 1 квадратный метр вторичного жилья в Петербурге стоил 107,9 тысячи рублей, а в феврале 2020 года — 128,6 тысячи, прирост номинальных цен составил 19,2%. Если мы посчитаем инфляцию, а потребительские цены в Петербурге за тот же период выросли в 2,09 раза, то увидим, что жильё обесценилось.

Сравним относительные цены. В сентябре 2008-го квадратный метр жилья в Петербурге стоил 7,2 среднемесячного дохода горожанина, а в 2020-м — 3,4. То есть относительная цена тоже упала более чем вдвое.

Все расчёты сделаны по данным БН.ру и Росстата.

Мой вывод: жильё только дешевеет (реальные цены, а не номинальные), и нет никаких причин полагать, что этот тренд изменится в ближайшие годы. Сейчас, на волне ажиотажа, лучшее время продать инвестиционный объект, он уже не подорожает. Ажиотажное повышение цен вскоре сменится спадом. Так было во все предыдущие всплески цен на жильё, связанные с девальвацией рубля: в 2014-м и в 2016-м. На выгодную продажу есть пара месяцев. Единственное, что поддерживает сегодня рынок жилья, — это ипотека. Хотя уже с осени 2019-го эта поддержка начала ослабевать.

Всем денег и хороших инвестиций!

23 марта 2020
Ирина Форк (Безик)

Независимый финансовый советник, консультант проекта вашифинансы.рф

Судя по вашему вопросу, вас интересует недвижимость как инвестиционное вложение.

Отвечу — нет.

Инвестиционные доходы должны иметь несколько потоков. Если рассматривать недвижимость как единственный источник дохода, то это не самый удачный способ вложения денег.

Для того чтобы иметь долю недвижимости в портфеле 10%, нужно иметь 90% других активов. Ну и покупка реальной недвижимости связана со многими другими факторами — сам объект, его расположение, налоги, сезонность. Всё это будет влиять на её доходность.

04 апреля 2020
Задайте свой вопрос
Эксперты по финансами
и страхованию подробно ответят
на него в течение дня
Скачайте приложение
scan and set up app
Чтобы скачать мобильное приложение наведите камеру телефона
scan and set up app
Установка мобильного приложения
Наведите камеру своего телефона на QR-код и перейдите
по ссылке для установки приложения Sravni.ru
© 2009–2021, ООО «Сравни.ру». При использовании материалов гиперссылка на sravni.ru обязательна. ИНН 7710718303, ОГРН 1087746642774. 109544, г. Москва, бульвар Энтузиастов, дом 2, 26 этаж.
Мы используем файлы cookie для того, чтобы предоставить пользователям больше возможностей при посещении сайта sravni.ru. Подробнее об условиях использования.