Дом на бумаге

Качество, комфорт квартир, низкие цены – вот основные драйверы роста спроса на ипотеку в новостройках. Сравни.ру подсчитал, сколько можно сэкономить на покупке строящейся квартиры.

Спрос на кредиты для покупки жилья в новостройках постепенно увеличивается. По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2011 году доля таких займов составила около 15% рынка – 75 тыс. кредитов примерно на 100 млрд рублей. «По сравнению с 2010 годом объемы рефинансирования АИЖК по продукту «Новостройка» в 2011 году выросли в 1,4 раза», – делится с Сравни.ру аналитик АИЖК Михаил Гольдберг.

В Сбербанке популярность ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья (а на их долю по итогам 12 месяцев прошлого года пришлось 14,8% (33,8 тыс.) от общего числа выданных Сбербанком ипотечных займов) среди заемщиков связывают с несколькими факторами:
– первоначальный взнос 10% от стоимости приобретаемого жилья;
– возможность использовать в качестве промежуточного обеспечения залог имущественных прав требования и иные виды обеспечения;
– в период строительства жилого дома у заемщика есть право на отсрочку до 2 лет по уплате основного долга (заемщик ежемесячно уплачивает только проценты);
– широкий перечень застройщиков, которые строят с участием кредитных средств Сбербанка или аккредитованы банком;
– ставки от 9,5% годовых в рублях;
– специальные условия кредитования на приобретение жилья в объектах, строящихся или построенных с участием кредитных средств Сбербанка.

Денежная разница

Вероятно, главный плюс в покупке свежепостроенных площадей заключается в стоимости строящегося жилья, которая на порядок отличается от цены на квартиру на вторичном рынке. Некоторые считают, что эта экономия обесценивается за счет более высокой ставки по ипотеке на такое жилье. «Для банка кредиты, обеспеченные строящимися объектами, более рискованные, чем классические кредиты на вторичном рынке недвижимости. Дело в том, что на ликвидность объекта, в том числе влияет темп строительства, так, например, в случае если возведение объекта будет приостановлено, то стоимость квадратного метра в этот период может снизиться», – объясняет разницу в ставках начальник отдела разработки ипотечных продуктов ЮниКредит Банка Алексей Ситишев.

Однако здесь нельзя упускать из виду, что повышенные проценты будут действовать только до регистрации прав собственности. «При одинаковой сумме кредита на строящееся и готовое жилье разница в переплате (по процентам) незначительна и составит за 10 лет всего 17 тыс. рублей», – пояснили Сравни.ру в пресс-службе Сбербанка. Для расчета данной разницы в кредитной организации рассмотрели два примера.

Пример 1:

Клиент приобрел строящееся жилье без участия кредитных средств Сбербанка (в строительства дома не используются кредитные средства банка), сумма кредита составила 1 млн рублей, срок – 10 лет, первоначальный взнос – 15%:
– переплата по кредиту в первые 2 года на период строительства (ставка 14,75%) – 281 тыс. рублей;
– переплата по кредиту в последующие 8 лет (ставка 13,5%) – 574 тыс. рублей;
– ежемесячный платеж по кредиту в первые 2 года на период строительства – 15 тыс. 980 рублей;
– ежемесячный платеж в последующие 8 лет - 15 тыс. 338 рублей;
– итого переплата по кредиту – 855 тыс. рублей.

Пример 2:

Клиент приобрел готовое жилье на тех же условиях:
– переплата по кредиту в первые 30 дней на период регистрации ипотеки (14,75%) – 12 тыс. рублей;
– переплата по кредиту в последующие 10 лет минус 30 дней (13,5%) – 826 тыс. рублей;
– ежемесячный платеж по кредиту в первые 30 дней на период регистрации ипотеки – 15 тыс. 980 рублей;
– ежемесячный платеж в последующие 10 лет минус 30 дней – 15 тыс. 222 рубля.
– итого переплата – 838 тыс. рублей.

«Разница в ставке невелика по сравнению с ростом стоимости самой недвижимости, которая может увеличиться вдвое после завершения строительства», – напоминает господин Ситишев.

Теперь посчитаем, сколько заемщик сэкономит на стоимости покупки. По словам Михаила Гольдберга, в третьем квартале 2011 года в Центральном федеральном округе (ЦФО) цена квадратного метра на вторичном рынке жилья превышала цену на первичном рынке на 34%: 70 тыс. 237 рублей против 52 тыс. 265 рублей.

«Рассмотрим конкретную ситуацию: заемщик берет кредит на двухкомнатную квартиру в 54 кв. метра в ЦФО. Срок кредитования 15 лет, первоначальный взнос 30%, при этом необходимая сумма кредита на покупку такой квартиры на первичном рынке составляет 2,8 млн рублей, а на вторичном – 3,8 млн рублей. При ставке в 12% на вторичном рынке (средняя ставка в ЦФО по данным Банка России) и примерно 14% на первичном рынке (в течение, допустим, 2 лет, пока заемщик не получит свидетельство о собственности), суммарные выплаты заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке составят 765 тыс. рублей, а на первичном – 631 тыс. рублей. Таким образом, видно, что покупка квартиры на первичном рынке при существующем в ЦФО уровне цен более выгодна», – заключает аналитик АИЖК.

Сопутствие рисков

Безусловно, данная экономия сопряжена с определенными рисками, такими как затягивание сроков сдачи строящегося объекта, или, что еще страшнее, банкротство застройщика и не сдача объекта вовсе. При этом в условиях существующей неопределенности на мировых рынках эти риски сильно возрастают.

Есть лишь один рецепт, способный их минимизировать – приобретать квартиру у надежных застройщиков. Таковыми можно считать:

1. Застройщика, строящего объект исключительно в рамках 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и за счет кредитных средств банка.

«АИЖК предлагает список таких объектов, строящихся в рамках программы «Стимул». Хотя «Стимул» направлен на финансовую поддержку банков, занимающихся целевым кредитованием застройщиков, тем не менее, программа защищает и права заемщиков: реализация квартир в многоэтажных жилых объектах, строящихся в рамках программы, ведется только в соответствии с №214-ФЗ. При этом банки, заключившие с АИЖК соглашение на целевое фондирование строительства, находятся в привилегированном положении: условия программы таковы, что при любом развитии событий в экономике банки получают доступ к займам АИЖК на фиксированных условиях (от 6,6% до 9,5% годовых в рублях). Таким образом, заемщики, приобретающие жилье в таких домах, могут быть уверены, что дом обеспечен финансированием, его строительство контролируется, а значит, жилье будет достроено и сдано в заявленные сроки», – уверяет Михаил Гольдберг.

2. Застройщик имеет опыт работы на рынке и аккредитован в банке, как правило, эту информацию можно найти на сайте кредитной организации.

Стоит отметить, что оформить ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме, если застройщик не является партнером банка, не так-то просто. «По таким объектам возможны следующие виды обеспечения на период строительства: поручительство физических лиц или залог иного объекта недвижимости», – поясняют в Сбербанке.

На будущее

«В 2012 году при развитии экономики по варианту близкому к базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, в течение года будут иметь разнонаправленную динамику, но по итогам годам существенно не изменятся. С другой стороны, может расти минимальный требуемый уровень первоначального взноса и ужесточаться некоторые требования к заемщикам. Особенно сильно эта тенденция может проявиться в случае резкого ухудшения экономической ситуации», – рассуждает Михаил Гольдберг на тему того, стоит ли заемщикам начинать опасаться ужесточения условий кредитования на рынке строящегося жилья.

При этом эксперт уточняет, что пока АИЖК не планирует изменять условия по программе «Новостройка», хотя все будет зависеть, конечно же, от общей макроэкономической ситуации в стране. В отсутствии намерений ужесточать условия ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья признается и Сбербанк. Так, что пока у желающих купить квартирку в пока еще не построенном доме по ипотеке, есть возможность сделать это по привычным (не повышенным) ставкам.