10 заблуждений об ипотеке

Ипотека является сложным кредитом, оформление которого связано с множеством нюансов. Некоторые сложности ошибочно закрепились в общественном мнении. Сравни.ру развенчает самые распространенные мифы об ипотеке.

1. Частный банк может обмануть. В России все банки равны перед законом, поэтому их разделение на частные и государственные носит условный характер. Преимуществом государственных банков может быть лишь их участие в правительственных программах, предоставляющих специальные условия для определенных групп граждан (например, для молодежи, военных и пенсионеров). Заемщику стоит обращать внимание на выгоду – то есть минимально возможную процентную ставку и иные платежи (комиссии), предусмотренные за обслуживание ипотечного займа. Стоимость кредита может быть низкой как в государственных, так и частных банках. Также заблуждением является право коммерческого банка во время выплат увеличить стоимость кредита, оформленного по фиксированной ставке. Это невозможно по договору – заемщик должен платить весь срок не больше сумм, указанных в документах по кредиту. Случаев подобного обмана за последние годы не зафиксировано.

2. Кредит можно оформить быстро. Некоторые заемщики привыкли получать кредит за несколько минут, как при покупке чайника в супермаркете. В ипотечном кредитовании сумма кредита всегда значительна, поэтому требуется время на сбор документов, их изучение банком, подписание бумаг и выдачу денег. Как правило, рассмотрение заявки на предоставление займа происходит за 1-5 дней. При этом претендовать на быстрое изучение документов и дачу ответа могут клиенты банка, получающие через него зарплату или имеющие депозитные счета. Полностью процесс получения ипотечного кредита может занять от одной до четырех недель.

3. Без первоначального взноса ипотеку не дадут. Первоначальный взнос является дополнительной гарантией того, что заемщик имеет хорошую платежеспособность. Поэтому чаще всего банки предлагают кредиты с первоначальным взносом в размере 10-50% от стоимости приобретаемого жилья. Чем больше взнос, тем выгоднее банку выдавать кредит. Но это вовсе не исключает случаев предоставления займа, когда взнос не требуется. На рынке существуют кредиты без первоначального взноса. Данные варианты являются наиболее рискованными для банка, поэтому стоимость ипотеки в таких случаях увеличивается на несколько процентных пунктов.   

4. Для оформления ипотеки нужна прописка. Большинство заемщиков покупают недвижимость в случаях, когда ее недостаточно или она вовсе отсутствует. Некоторые банки учитывают этот фактор и предлагают кредиты тем, кто имеет адрес проживания в другом регионе. Однако наиболее важным фактором является нахождение недвижимости в одном регионе с офисом банком. Это необходимо, чтобы банк имел возможность оперативно и с минимальными затратами решать конфликтные ситуации. 

5. На страховке можно сэкономить. Согласно закону, заемщик по ипотечному кредиту обязан застраховать приобретаемую недвижимость от любого повреждения. Однако чаще всего банки не выдают кредиты без страхования титула (статуса недвижимости – например, от продажи квартиры нескольким покупателям) и жизни заемщика. Итого дополнительно получается 0,5-1,5% от стоимости жилья. Эту сумму можно включить в кредит или выплатить за счет накоплений.

6. Без высокой официальной зарплаты кредит не получить. Не секрет, что многие граждане получают «серую» или «черную» заработную плату – на бумаге одна сумма, а по факту – другая. Это не является сдерживающим фактором. Кредитные учреждения понимают данную проблему, поэтому готовы предоставить ипотеку с подтверждением платежеспособности заемщика по справке банка. Главное, чтобы выплаты по кредиту составляли не более 40% от дохода заемщика(ов). 

7. Если задержать оплату кредита на несколько месяцев, то квартиру отберут. Конечно, просрочек платежей лучше не допускать. Но если возникают объективные трудности и присутствует готовность их преодолеть, то не стоит заранее прощаться с купленной недвижимостью. При появлении первых проблем лучше сразу же обраться в банк за консультацией. Так можно избежать штрафные санкции, взять кредитные каникулы или реструктуризировать кредит. Изъятие недвижимости возможно лишь по решению суда, но и оно будет лишь при затягивании выплат на длительный срок. На практике изъятие квартиры возможно лишь через год после неисполнения кредитного договора. На каждой стадии конфликта у заемщика есть шанс договориться с банком.

8. Если банк обанкротится, то кредит будет прощен. Так полагают многие заемщики, основываясь на интуитивном мышлении. Во-первых, в последнее время банкротство банков стало редкостью. Во-вторых, процедура банкротства четко регламентирована законодательством. После ликвидации учреждения все его имущество и обязательства передаются «наследникам», которыми выступают владельцы или кредиторы банка (люди и организации, вложившие в него деньги). Таким образом, вместо оплаты кредита банку возникнет обязательство выплачивать эти суммы правопреемникам, которых назначит суд.

9. Ипотека в иностранной валюте выгодна. Это утверждение верно лишь для части случаев, которые касаются резкого укрепления рубля. Например, кредит был оформлен в долларах, которые стоили по 35 руб. за единицу, а потом подешевели до 25 руб. Тогда экономия существенна. К тому же ставки по ипотеке в иностранной валюте ниже, чем по рублевой. С другой стороны, курс национальной валюты подвержен резким колебаниям. Никто не застрахован от резкого удешевления рубля – в таком случае заемщик может быть поставлен в критическое положение, когда ему не хватит рублевой суммы для оплаты очередного валютного платежа. Намного правильнее выбирать валютой кредита ту, в которой заемщик получает основной доход.

10. Кредит нельзя быстро вернуть. Ипотека оформляется на длительный срок от 1 до 30 лет. За период выплат благосостояние заемщика может возрасти – в таком случае ничто не мешает возвращать долг большими суммами, чем это предусмотрено договором. Как правило, долгосрочные ипотечные кредиты возвращаются в среднем за 7-8 лет. При возникновении желания платить быстрее, нужно уведомить банк не менее чем за 30 дней до даты внесения платежа.