Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Содержание
Скрыть
  1. Почему продают квартиры в ипотеке?
    1. Как банки к этому относятся?
      1. Снятие обременения
        1. Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?
          1. Нужно ли разрешение банка?
            1. Как получить разрешение?
              1. Продажа без участия банка
                1. Продажа с участием Сбербанка
                  1. Продажа через риэлтора
                    1. Продажа квартиры по “военной” ипотеке
                      1. Продажа квартиры, купленной на материнский капитал
                        1. Продажа квартиры при разводе
                          1. Как оплачивается налог при продаже?
                            1. Риски для покупателя квартиры:
                              1. Риски для продавца ипотечной квартиры:

                                Почему продают квартиры в ипотеке?

                                С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

                                Как банки к этому относятся?

                                Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

                                Снятие обременения

                                При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

                                Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

                                Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

                                Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

                                Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

                                Нужно ли разрешение банка?

                                Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

                                Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

                                Как получить разрешение?

                                Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

                                Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

                                • самостоятельная продажа
                                • продажа при помощи Сбербанка
                                • продажа через риэлтора

                                Продажа без участия банка

                                В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

                                После этого владельцу квартиры необходимо:

                                • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
                                • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
                                • погасить задолженность перед банком
                                • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
                                • оформить договор покупки-продажи квартиры
                                • зарегистрировать сделку

                                Продажа с участием Сбербанка

                                Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

                                Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

                                Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

                                Продажа через риэлтора

                                Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

                                Продажа квартиры по “военной” ипотеке

                                В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

                                Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

                                • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
                                • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
                                • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
                                • получение документального подтверждения о снятии обременения
                                • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

                                Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

                                Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

                                Продажа квартиры при разводе

                                Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

                                Как оплачивается налог при продаже?

                                При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

                                Риски для покупателя квартиры:

                                • продавец может отказаться от сделки купли-продажи после внесения покупателем задатка на погашение кредита в банке
                                • продавец может затягивать процесс снятия с недвижимости обременения
                                • отказ в регистрации сделки

                                Риски для продавца ипотечной квартиры:

                                • продавец рискует в том случае, если расчеты производятся через банк, который оказался неплатежеспособным