Доступное жилье в доступную ипотеку

Уже 10 тыс. московских очередников воспользовались программой «Социальная ипотека», которая работает в столице с 2005 года. Правда, это не классическая ипотека с покупкой недвижимости по рыночной стоимости. Это по большому счету вообще не ипотека, а пакет льгот на получение очередниками жилья, и тем из них, кто в очереди с 80-х годов, московская квартира обойдется в 10 тысяч рублей за метр.

На прошлой неделе мэр Москвы Юрий Лужков принял участие в торжественном мероприятии, посвященном как раз выдаче 10-титысячного кредита и сокращению городской очереди еще на одного человека. Льготное кредитование осуществляет в Москве один-единственный банк – «Московское ипотечное агентство» (МИА), которое полностью принадлежит столичному правительству. С ноября 2005 года по 1 октября 2009 года МИА выдало 10 тыс. ипотечных кредитов очередникам на сумму более 5,5 млрд рублей. 

«Самым главным показателем эффективности социальной ипотеки, на мой взгляд, является ее востребованность среди очередников города. Число семей, которые улучшили свои жилищные условия с помощью социальных ипотечных кредитов, ежегодно увеличивается в 1,5-2 раза», - отметил генеральный директор, председатель правления КБ «МИА» Андрей Краснов.
Правда, все эти успехи не имеют никакого отношения к ипотеке как таковой, объемы которой в России, по официальным данным, упали в пять-шесть раз, а усилия АИЖК пока что очевидными результатами не увенчались.

Фантастика за бюджетный счет
Понятно, что программа, разработанная московскими властями, направлена в первую очередь на то, чтобы решить жилищный вопрос очередников, количество которых с каждым годом увеличивается. В среднем москвичу требуется 20 лет «стояния в очереди», чтобы получить квартиру. Соципотека позволяет сократить ожидание своей очереди, вложив в недвижимость деньги.

Причем сама квартира обходится заемщику в намного меньшую сумму, чем предлагает рынок. «Средний чек» (величина кредита), сообщили «БН.ру» в «МИА», составляет всего 600 тыс. рублей. С учетом того, что банки (в том числе и «МИА») сегодня дают в долг не больше 70% от стоимости жилья, квартиру по программе «Социальная ипотека» можно приобрести меньше чем за миллион рублей. Найти такую квартиру, не участвуя в программе и не будучи очередником, вряд ли реально.
Вот тут начинаются нюансы, которые делают московскую соципотеку продуктом уникальным, не сравнимым с традиционным ипотечными кредитами, которые предлагают другие работающие на этом рынке банки. Прежде всего, московские очередники могу приобрести квартиру только в тех домах, строительство которых финансируется полностью или частично столичным правительством, а таких квартир - достаточно. «В этом году мы построим более 1 млн кв. м жилья, это немного больше, чем в 2008 году. При этом сокращать объемы строительства соцжилья в 2010 году мы не планируем. Его построим на том же уровне, что и в текущем году», - сказал глава московского стройкомплекса Владимир Ресин.

Безусловно, 1 млн – это на всех очередников и других льготных категорий (сирот, ветеранов, тех, кто переселяется из ветхого или аварийного жилья), которым вообще ничего платить не придется.

Второй нюанс – стоимость жилья по программе «Социальная ипотека» не подчиняется никаким рыночным механизмам. Как пояснили в «МИА», квартиры продаются по себестоимости, то есть по базовой цене примерно 35-45 тыс. рублей за кв. м. (это в пять раз дешевле того, что предлагается на рынке). Но и это не окончательная цена. Добавляется еще коэффициент, который зависит от времени «стояния» в очереди, от чего цена метра может как увеличиться, так и уменьшиться. К примеру, коэффициент для тех, кто в очереди с 2004 года, - 1,55, с 1999 года – 1.0, с 1989 года – 0,3. В результате, очереднику, состоящему на жилищном учете более 15 лет, квадратный метр московской квартиры обойдется в среднем в 10 тыс. рублей. Арифметика в этом случае будет выглядеть так: для типовой двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м первоначальный взнос в 30% стоимости составит 180 тыс. рублей, а «тело» кредита соответственно - 360 тыс. рублей. В этом случае ипотечный кредит сроком на пять лет будет предполагать ежемесячные выплаты в размере чуть более 8 500 рублей. Так бы, наверное, могла выглядеть программа «Доступное жилье», если бы она работала.
 
Справка БН:
По информации департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, сейчас в Москве в очереди на улучшение жилищных условий стоит порядка 140 тыс. семей. Ежегодно в очередь встают около 3 тыс. семей. Согласно действующему порядку, московские очередники должны выбрать одну из пяти квартир, которые им предлагают чиновники, иначе они исключаются из очереди. По итогам 2009 года около 15 тыс. семей очередников получат квартиры, в следующем году эта цифра сократится вдвое. В среднем москвичам приходится стоять в очереди за муниципальным жильем по 20 лет.