Жильё начали продавать в рассрочку без банков. Какие есть риски для продавца и покупателя

Увеличение ключевой ставки до 15% активизировало альтернативные варианты покупки жилья. Граждане и застройщики начали продавать недвижимость в рассрочку без участия банков. Такой же тренд наблюдался и в 2014–2016 годах, рассказали «Известиям» риелторы.

В рассрочку оформляются квартиры с большим метражом и загородные дома, которые не нашли покупателей за полгода. Кроме того, схема используется при продаже проблемных объектов: квартир с неузаконенными перепланировками, с юридическими изъянами.

Риски для покупателя и продавца

Для покупателя существуют объективные риски при покупке жилья в рассрочку от собственника. Если сделка заключается как предварительный договор с условием, что основной договор купли-продажи будет подписан после полного расчёта, то есть риск, что продавец может утратить возможность совершить сделку. Например, если имущество арестуют или продавец заключит с третьим лицом договор об отчуждении объекта. Продавец также может затягивать процесс оформления квартиры в полную собственность.

«Риск в данном случае обусловлен тем, что право собственности у покупателя возникнет только с момента регистрации права в Росреестре на основании основного, а не предварительного договора купли-продажи», — пояснил ведущий юрист Европейской юридической службы Юрий Аванесов. В связи с этим расчёты лучше производить после регистрации права, советует юрист.

Основной риск для продавца — несвоевременное внесение покупателем платежей. При этом если покупатель выплатит более половины стоимости, то продавец не сможет потребовать расторжения договора, только взыскать деньги и возместить убытки. Объективный риск для продавца — инфляция.

Как минимизировать риски

Эксперты рекомендуют правильно оформлять договор купли-продажи. В нём нужно чётко описать порядок передачи прав на объект недвижимости. Если это происходит после погашения всей суммы, то нужно прописать гарантии и обязательства продавца по сохранению объекта недвижимости до полной оплаты.

Если квартира переходит покупателю после первого платежа, но остаётся под залогом продавца, юристы рекомендуют застраховать жильё, так как в случае порчи имущества, например в результате пожара, может возникнуть спор, чья это ответственность.

В договоре стоит предусмотреть штрафы для продавца за несвоевременное снятие обременения, а также заверять платежи у нотариуса. В договоре также следует прописать, что платежи будут перечисляться безналично, либо заверять расписки о получении наличных средств у нотариуса. Это позволит покупателю в случае спора доказать факт оплаты.