Верховный суд дал разъяснения по «схеме Долиной»: как это защитит покупателей

Разъяснения Верховного суда

Верховный суд (ВС) РФ сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем. Разъяснения сделаны на основе анализа дела Ларисы Долиной и последующей судебной практики.

Ключевые разъяснения:

1. Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной на основании статьи 178 ГК РФ. При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты.
2. Для признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии. При этом уклонение от исследования его психического состояния в момент совершения сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении его иска.
3. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что покупатель знал или должен был знать об обмане.
4. При наличии условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, то есть покупатель возвращает квартиру, а продавец — всё полученное по сделке.
5. При разрешении спора о признании недействительной сделки по отчуждению жилого помещения, являвшегося совместной собственностью бывших супругов, суду необходимо выяснить, было ли покупателю известно либо должно было быть известно, что продавец не обладал необходимыми полномочиями на совершение сделки без согласия другого собственника.

Что это значит для покупателей

Разъяснения ВС РФ направлены на усиление защиты добросовестного покупателя, считают юристы. Суды теперь не смогут автоматически вставать на сторону продавцов, ставших жертвой мошенников, указывает Екатерина Глазунова, старший юрист практики разрешения споров и банкротства адвокатского бюро DS Law.

«Если покупатель признан добросовестным, не знал и не мог знать о том, что продавец действовал под влиянием мошенников, в состоянии психического расстройства или без необходимых полномочий (согласий), суд должен обеспечить защиту его интересов. А значит, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной в ущерб такому покупателю».

При этом продавец, ставший жертвой мошенников, не остается без защиты, но ему потребуется собирать доказательства, говорит Наталья Карташова, управляющий партнер юридической компании «Процесс». Суды будут проверять не только факт обмана продавца третьими лицами, но и наличие у покупателя возможности распознать заблуждение продавца, отмечает Екатерина Глазунова.

Если сделку всё же признают недействительной, суд должен применить двустороннюю реституцию — стороны возвращают друг другу всё полученное по сделке, а не только недвижимость, объяснила Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки агентства «Миэль».

Остаются ли риски

Риски для покупателя остаются в любом случае, предупреждает Елена Тикунова, руководитель блока безопасности риелторской компании «Этажи».

Разъяснения ВС РФ носят рекомендательный характер. Обзор сам по себе не означает, что практика радикально изменится и спорные сделки больше не будут признаваться недействительными, добавляет Николай Зырянов, член правового комитета Российской гильдии риелторов.

«Схема Долиной»: как не потерять квартиру после покупки на вторичном рынке

Читать по теме

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!