25 марта
368
Спрашивает
Алмаз Г.
Стоит ли инвестировать при наличии кредитов или лучше сначала закрыть кредит?
Я живу один, з/п — 120 тысяч ₽. У меня есть кредит (ежемесячный платёж — 20 тысяч ₽) и ипотека (ежемесячный платёж — 14 тысяч ₽). Общая сумма кредита и ипотеки — 1,4 млн ₽. Есть два земельных участка (первый стоимостью 800 тысяч ₽, второй — 1 млн ₽). У меня сейчас есть возможность продать участок за 800 тысяч ₽ и купить квартиру в ипотеку на море (за 4 млн ₽) для дальнейшей перепродажи в будущем (лет через 5-10). Вопрос: стоит ли заниматься инвестированием в покупку квартиры или лучше закрыть имеющиеся кредит и ипотеку? Либо не продавать участок и оставить всё по старому. П.С. Ежемесячный платёж по квартире (на море) составит 35 тысяч ₽. Доход от сдачи квартиры на море лучше не учитывать.
Войдите, чтобы оставить ответ или задайте свой вопрос
Ответ эксперта
руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК «Fontvielle»
Как говорится, дьявол кроется в деталях. Ответ на этот вопрос во многом зависит от инвестиционной схемы. Ведь если ваши инвестиции приносят процент, позволяющий перекрывать текущие кредиты и ещё и зарабатывать, то почему бы и нет?
Классический вариант, который хорошо работал несколько лет назад до значительного повышения цен на рынке недвижимости, — когда квартира бралась в ипотеку по льготной программе на долгий срок с минимальным платежом и сдавалась в аренду. Ежемесячные взносы по кредиту фиксированные, арендные платежи их перекрывают, а в долгосрочной перспективе и стоимость квартиры, и оплата аренды должны расти — схема рабочая. Однако с ростом цен на рынке недвижимости работать она перестала.
Другой пример, когда приобретается инвестиционный продукт с более-менее прогнозируемой доходностью, перекрывающей кредитные обязательства, или процент по которому выше, чем процент по долгам. К таким можно отнести, например, облигации надёжных эмитентов или банковские продукты — вклады и накопительные счета. С учётом ключевой ставки 16% интересные предложения сейчас найти можно.
Если разбирать конкретно ваш случай, то покупка квартиры на море такой гарантированной доходности не даёт, лишь прогнозную. А это значит, что в том случае, если прогноз не реализуется, вы останетесь с кредитными обязательствами и сплошными пассивами на балансе. Слишком рискованно.
На мой взгляд, если нет планов по земельным участкам, но есть возможность их реализовать, то лучше это сделать. Потому что это однозначно пассив на балансе, деньги в них заблокированы.
Освободившиеся средства инвестировать, чтобы рост капитала покрывал уровень инфляции и девальвации рубля. С учётом суммы и долговых обязательств я бы рекомендовал рассмотреть покупку еврооблигаций. Во-первых, они позволяют часть средств выводить ежегодно в виде купонов, а значит, направлять на погашение кредитов. Во-вторых, хоть выплаты и в рублях, но доходность валютная (с привязкой к курсу доллара, евро, юаня). Это прогнозируемый инструмент, и деньги будут «работать» на вас. Причём в отличие от недвижимости ликвидность выше, то есть в любой момент вы сможете еврооблигации продать, а деньги вывести.
Это если говорить про инвестиционную составляющую, но есть ещё и психологическая. Некоторым людям комфортнее сначала избавиться от кредитов, потом уже заниматься инвестированием. Возможно, с точки зрения финансов это менее выгодный вариант, но зато он может быть более подходящим именно вам. Этот момент тоже нельзя упускать из виду, принимая решение, ведь любое долговое обязательство — это не только финансовая нагрузка, но и психологическая.