Ваш город
По вашему запросу ничего не найдено.
Города России
Области России
0
Поиск
Вернуться к списку

UBS назвал города с риском возникновения пузырей на рынке недвижимости

По данным отчёта банка UBS, в среднем за пять лет стоимость недвижимости в крупных финансовых центрах увеличилась на 35%. Где-то рост оказался ещё более выраженным: в Амстердаме жильё только за последние три года выросло в цене на 45%. Рынки некоторых городов явно перегреты, что вынуждает власти вмешиваться и ужесточать регулирование.

Инвесторы vs. местные жители

Инвесторы выиграли от такого роста цен, однако оборотная сторона медали в том, что всё меньшее число домохозяйств может позволить себе приобрести собственное жильё, признают аналитики банка: медианное соотношение цены недвижимости к доходу в рассматриваемых 20 городах увеличилось с 5,5 в 2008 году до 7,5 (то есть в 50% случаев оно ниже, а в остальных — выше). Покупка 60-метровой квартиры превышает бюджет большинства высококвалифицированных сотрудников в секторе услуг со средним показателем годовой заработной платы. Например, в Гонконге, чтобы приобрести жильё такого метража при средней зарплате, придётся работать 22 года. Ещё 10 лет назад эта цифра составляла 12 лет.

Как следствие, иностранные инвесторы вытесняют с рынка покупателей-резидентов. Это, в свою очередь, порождает ответную реакцию регуляторов. Например, 30 сентября 2018 года премьер-министр Великобритании Тереза Мэй объявила о возможности введения более высокой ставки гербового сбора для иностранцев с целью сдерживания роста цен — налог при покупке недвижимости может составить до 3%. Лондон в рейтинге UBS на 6 месте —  в «красной зоне» (то есть там существует риск возникновения пузыря на рынке недвижимости), хотя в последние два года цены с поправкой на инфляцию снижались. Вмешательство регуляторов на пике пузыря может привести к чрезмерной коррекции цен, предостерегают в UBS. Впрочем, политические риски актуальны для инвесторов не только в британской столице: то же касается, например, Гонконга. А вступившее в силу более строгое амортизационное регулирование в Стокгольме уже привело к коррекции цен на недвижимость в Стокгольме.

В среднем за последние четыре квартала цены на недвижимость с поправкой на инфляцию выросли на 3,5%, но в последний год бум в ключевых городах пошёл на спад: скорректированные на инфляцию цены снизились почти в половине городов, которые UBS включает в свой рейтинг. Выросли цены и риски возникновения пузырей в странах Еврозоны — на фоне увеличения доходов, низких ставок по кредитам и «бычьих» ожиданий на рынке, — а также Канаде и Гонконге.

При этом, в отличие от бума на рынке недвижимости 1980-х годов и кризиса 2008 года, аналитики UBS не наблюдают одновременного взрывного роста в кредитовании и строительстве, поэтому риски «заражения» одних рынков от других в случае, если где-то произойдёт резкая коррекция цен, рассматривают как относительно низкие.

Как рассчитывается индекс

Индекс UBS рассчитывается как взвешенное среднее пяти параметров: соотношения цены недвижимости к доходам и стоимости аренды, изменений в соотношении объёма жилищного кредитования и строительства к ВВП, а также индикатора, отражающего отношение цен в городе к уровню цен в стране. Этот индекс не позволяет предсказывать, когда именно лопнет пузырь на рынке и лопнет ли он вообще. Понятие «риска возникновения пузыря» в данном случае относится к высокому риску значительной корректировки цен на актив.

Как отмечают авторы отчёта, типичными признаками пузырей на рынке недвижимости, если судить по историческим данным, оказываются разрыв между ценами на жильё, с одной стороны, и локальными показателями доходов и ставок аренды, с другой, а также экономические дисбалансы, включая чрезмерные объём кредитования и активность в строительном секторе.

Значения индекса в промежутке от 1,5 до 0,5 означают, что недвижимость недооценена, показатели от 0,5 до 0,5 указывают на справедливую оценку активов, от 0,5 до 1,5 — на то, что жильё переоценено, а выше 1,5 — на риск возникновения пузыря.

Доходы и аренда

Приобрести жильё в финансовых центрах становится всё труднее. В Гонконге даже те, чей доход в два раза превышает средний доход высококвалифицированного работника сектора услуг, с трудом могут позволить себе 60-метровую квартиру. С 2008 года цены на недвижимость в городе выросли вдвое, в то время как стоимость аренды увеличилась на 15%, а доходы в реальном выражении (то есть с поправкой на инфляцию) вообще не изменились. Такое развитие событий вызвало ответ со стороны властей: недавно правительство объявило о введении налога на свободные площади в уже завершённых объектах, чтобы стимулировать девелоперов быстрее продавать квартиры и таким образом увеличить предложение на рынке. Дальнейшее усиление регулирования представляет угрозу для перегретого рынка, считают в UBS.

Сложности с покупкой недвижимости испытывают жители Лондона, Парижа, Сингапура, Нью-Йорка и Токио.

Соотношение цен на недвижимость и доходов оценивает также компания Numbeo, которая регулярно отслеживает стоимость жизни более чем в 300 городах. Индекс Numbeo рассчитывается как отношение медианного дохода домохозяйства и цены квартиры площадью 90 кв. м (выраженных в годах получения дохода). Результаты мониторинга Numbeo несколько отличаются от опубликованных UBS. Гонконг и Лондон также занимают первую и вторую строчки по этому показателю, если брать в расчёт только города из рейтинга UBS, — для них индекс равен 47 и 21 году, соответственно (2 и 20 места). А вот Сингапур оказался несколько выше Парижа — 20 против 18 лет (или 22 и 30 места). Хуже всего дела с этим показателем обстоят в столице Венесуэлы Каракасе — 153 года.

Numbeo рассчитывает данные для 14 российских городов. Так, показатель для Москвы составляет почти 20 лет (она на 25 строчке). Для Санкт-Петербурга индекс равен 13,5 года (68 место), для Нижнего Новгорода — 13 годам (82). Самый низкий показатель из 14 российских участников списка — у Челябинска — около 8 лет.

UBS также оценивает, сколько лет необходимо сдавать приобретённую квартиру в разных городах, чтобы «отбить» её стоимость. Самые высокие показатели — у Цюриха и Парижа — 36 лет. Вторую строчку делят Сингапур, Мюнхен и Гонконг — 35 лет. Быстрее всего удаётся окупить вложения в недвижимость в Чикаго (12 лет), Бостоне (16 лет) и Лос-Анджелесе (17 лет).

Для половины из городов в рейтинге этот показатель превышает 30 лет. Такие высокие значения указывают на то, что цены на недвижимость в значительной степени зависят от низких процентных ставок, отмечают в UBS, и если ставки вырастут, произойдёт резкая корректировка цен. Это уже случилось на рынке Сиднея, отмечается в обзоре.

Сказываются также особенности регулирования рынка аренды и ожидания роста цен: инвесторы ожидают, что недостаточно высокие арендные ставки в будущем будут скомпенсированы увеличением цены актива. Соответственно, если ожидания не будут реализованы, то на этих рынках владельцев недвижимости ждут убытки.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/27/zarabotat-na-pensiju-s-chem-pridjotsja-stolknutsja-nachinajushhemu-investoru/
Автор: Ольга Волкова, источник фото – shutterstock.com