Ваш город
По вашему запросу ничего не найдено.
Города России
Области России
0
Поиск
Вернуться к списку

Новые правила: что меняется в июле 2018 года в долевом строительстве

С 1 июля начал действовать запрет на прямую продажу жилья в строящихся домах таких, которые не приняты госкомиссией. Правительство стремится сделать первичный рынок недвижимости более прозрачным: по официальным данным Министерства строительства, только в первом квартале 2018 года обмануты оказались 80 тысяч дольщиков в 842 проблемных жилых объектах.

Отныне застройщик сможет продавать жильё по двум схемам: банковского сопровождения или использования счетов эскроу. Еще через год, с 1 июля 2019 года, последние станут обязательными при проведении таких сделок.

Эскроу или условное депонирование предполагает, что покупатель жилья будет вносить средства за квартиру на специальный счёт в банке, а банк будет выступать гарантом сделки: если сроки сдачи жилья задерживаются более чем на шесть месяцев, покупатель сможет вернуть свои средства.

Банковское сопровождение, которое будет обязательным в ближайший год, означает, что на каждое полученное разрешение на строительство застройщик открывает отдельный счёт в уполномоченном банке (пока их 25, но, по данным «Ведомостей», до конца года список могут расширить до 50), и именно на него поступают деньги покупателя недвижимости. Без такого счёта договоры долевого участия регистрироваться не будут. Получить свою прибыль девелопер сможет, когда введёт дом в эксплуатацию и зарегистрирует первое право собственности в нём.

Как ещё планируется защитить дольщиков

Во-первых, средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов максимальный размер компенсации, правда, ограничен 10 миллионами и полагается только за одну квартиру, купленную в доме. Если речь о банковском сопровождении и привлечении средств по договору долевого строительства, то, как и раньше, эти средства будут застрахованы в Фонде защиты дольщиков, в который девелоперы с октября 2017 года перечисляют 1,2% от стоимости договора долевого участия.

В массовом сегменте доля квартир стоимостью до 10 миллионов находится на уровне 70%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», так что такой лимит страхования защищает значительную часть покупателей. С ним согласна управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая: в 2017 году, по её словам, средняя цена квартиры, приобретённой по договору долевого участия, составила около 1,4 миллиона , и подавляющее число сделок по таким договорам заключается на сумму ниже 10 миллионов . Проблемы могут возникнуть у покупателей жилья в новостройках бизнес-, премиум- и элитного классов, тем более что дорогостоящие приобретения общей площадью 120 м2 и более не страхуются и Фондом защиты дольщиков, добавляет она.

Во-вторых, отныне бенефициары, чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, будут нести солидарную ответственность за убытки покупателей недвижимости, а строить по схеме жилищно-строительного кооператива можно будет, только если последний создан в рамках законодательства о банкротстве, то есть нужно достраивать объект за неким застройщиком, или в ситуации, когда ведомство ведёт строительство жилья для своих сотрудников на предоставленной в безвозмездное срочное пользование государственной земле.

Бенефициар может снизить свою долю до 4,9% и уже не разделять ответственность с контролирующим застройщиком, парирует Литинецкая. На практике девелоперы используют сложные иерархии из юридических лиц, чтобы контролировать застройщика и фактически быть бенефициарами строительства, так что вряд ли новые требования скажутся на деятельности застройщиков, считает она. А ЖСК сейчас используется крайне редко, добавляет управляющий партнёр «Метриум»: в Москве таких проектов не более 8% от общего числа жилых комплексов в реализации и то, как правило, после аккумулирования средств ЖСК заменяется на ДДУ.

Наконец, ужесточаются требования к застройщикам: минимум три года опыта строительства многоквартирных домов общей площадью 10 000 м2 и более (в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика) и отсутствие кредитных обязательств, не связанных со строительством (кроме целевых кредитов). Как максимум, застройщик может занять 20% от стоимости строительства у собственной материнской компании по ставке не выше ключевой ставки ЦБ плюс 2 процентных пункта. Если застройщик работает по схеме банковского сопровождения, а не счетов эскроу, то к началу строительства он должен иметь на счёте хотя бы 10% от стоимости проекта в виде собственных или 40% в виде привлечённых кредитных средств.

Проверять соблюдение застройщиками законодательства сможет Фонд защиты дольщиков, а также специальные региональные органы, которые планируется создать: девелоперы будут сдавать в них отчёты раз в квартал. Пока, правда, такой есть только в Москве Москомстройинвест.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что, хотя новые законы, на первый взгляд, действительно снижают риски дольщиков, они заметно удорожают строительство. Возможности по повышению конечных цен для покупателей при этом ограничены это усложняет экономику проектов и само по себе несёт риски: некоторые застройщики могут не справиться с новыми требованиями и возросшей себестоимостью.

«С учётом ужесточения требований к заёмщикам можно прогнозировать дальнейший процесс консолидации отрасли и укрупнения застройщиков. Новым игрокам будет сложнее выйти на рынок без серьёзного финансового или административного ресурса», говорит Ярослав Дарусенков из «Азбуки Жилья». Обновлённые требования к застройщикам перекроют доступ в отрасль новым девелоперским компаниям, соглашается Литинецкая, им придётся приобретать юридические лица, у которых необходимый опыт на рынке уже есть. Могут возникнуть сложности у небольших застройщиков, скажем, работающих на ограниченных по объёму региональных рынках с малоэтажными комплексами, рассуждает эксперт. Тем не менее, основная масса застройщиков данный фильтр пройдёт, считает она.

Кредиты и цены

Предполагается, что банки, на чьих счетах разместят средства дольщики, смогут кредитовать застройщиков по более низким ставкам, чем сейчас. В пресс-службе Сбербанка пояснили, что законодательно есть возможность средства физических лиц со счетов эскроу перевести на залоговый счёт застройщика в уполномоченном банке после ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого права собственности по объекту.

В целом отрасль девелопмента жилой недвижимости становится прозрачней, в том числе за счёт повышения требований к застройщикам со стороны государства, считает директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. «Кроме того, новая схема финансирования кредитование с применением счетов эскроу повышает контроль банка за источниками погашения и снижает риск недофинансирования проекта, что, на наш взгляд, должно положительно сказаться на подходах к кредитованию данного сегмента», говорит он. По словам Бессонова, когда речь идёт о банковском финансировании, банки тщательнее следят за тем, что происходит на инвестиционной фазе, в течение 1,53 лет, тем самым снижая риски ещё и для ипотечного кредитования.

«Раньше большинство застройщиков лишь частично финансировали стройку за счет кредитных средств, основную часть обеспечивали бесплатные деньги дольщиков,  говорит  Олег Репченко. Полное финансирование проекта в общей сложности приведет к росту затрат, даже если процент за пользование деньгами будет ниже».

Сейчас рано говорить о стоимости средств для застройщиков, полагает Мария Литинецкая. «Даже если ставка по проектному финансированию будет привязана к объёму накопленных на эскроу-счетах средств, на начальном этапе строительства застройщику придётся привлекать более дорогой кредит, чем в конце, объясняет она. Риск удорожания новостроек из-за посредничества банков сохраняется».

Если средства покупателей на эскроу-счетах действительно будут необходимы в качестве залога для банковского кредитования, то, возможно, перекосов цен не будет, полагает Ярослав Дарусенков: «Схема пока прописана только на бумаге, всё будет зависеть от первого реального опыта».

Автор: Екатерина Аликина, Ольга Волкова