Ваш город
По вашему запросу ничего не найдено.
Города России
Области России
0
Поиск
Вернуться к списку

Не просто квартиры: как инвестировать в недвижимость за рубежом

Сравни.ру публикует первую колонку независимого финансового консультанта Натальи Смирновой о способах и особенностях инвестиций в зарубежную недвижимость. Следите за нашими обновлениями и не пропустите следующий выпуск.

Если вы не очень верите инструментам фондового рынка, они вам кажутся слишком сложными или уже включены в ваш портфель и вы хотите его диверсифицировать, одним из доступных вариантов станет недвижимость. Более того, в зависимости от того, как в неё инвестировать, она может оказаться как консервативным, так и умеренным или даже агрессивным инструментом.

Недвижимостью под аренду

Простейший вариант — инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать её в аренду и получать регулярный доход. Похоже на депозит или облигации, но недвижимость обладает потенциалом роста цены, причём без ограничений. С другой стороны, она может и падать в цене.

Существует расхожая идея, что недвижимость всегда растёт в цене, особенно в столице, но на деле это не так. Вот индекс стоимости жилья в Москве (по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости»):

Видно, что в периоды кризиса стоимость недвижимости падает. То же утверждение справедливо для объектов в других странах. Так что купить недвижимость с целью аренды — это наиболее консервативный вариант вложений в данный класс активов, но надо понимать, что объект может сдаваться с перебоями.

Доходность от сдачи в аренду сильно варьируется в зависимости от страны и конкретной её части, вида недвижимости и т. д., но обычно находится на уровне 35% годовых в валюте либо около 56% в рублях (доходность за вычетом налогов).

Основная идея данной стратегии — купить такой объект, который бы точно сдавался, а в идеале ещё и имел потенциал роста цены. То есть это недвижимость рядом с крупными городами или непосредственно в них, причём в идеале города должны иметь качественное транспортное сообщение с другими крупными населёнными пунктами этой страны и других стран. Уровень жизни в выбранной стране должен быть стабильным, выше среднего, чтобы у арендаторов были средства на оплату аренды. Можно, конечно, сделать ставку на покупку недвижимости, которая заселяется лицами на пособиях либо вообще оплачивается местными властями, но политика меняется: сегодня эти программы есть, а завтра их не будет. Если же вы покупаете недвижимость в стране и городе с хорошим уровнем жизни, то средства у арендаторов будут. Также изучите привычки местного населения: принято ли у них снимать жильё или сразу обзаводиться своим? В Европе и США, например, до 70% недвижимости арендуется, причём местные не видят в этом проблемы — напротив, так они ощущают свободу передвижений. А если в стране или городе, где вы собираетесь приобретать объект, почти у всех собственное жильё, то шансы на арендаторов могут быть невысокими.

Помимо того, будет ли объект сдаваться, нужно уточнить ваши права по выселению жильцов и изменению условий аренды. Бывает так, что выселение, причём даже если жилец не платит аренду, не так просто реализовать: оно требует обращения в суд, а значит, приводит к судебным издержкам и потере времени.

Если говорить про технологию сдачи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний: выясните, как их деятельность лицензируется, давно ли они работают, сравните цены, запросите примеры отчётов по объектам под их управлением, которые они высылают клиентам, а также полный список услуг (будут ли помогать с открытием счета, с налогами, с поиском жильцов, если текущие съедут, и так далее).

Дополнительно следует уточнить процедуру покупки недвижимости и получения арендного дохода: нужен ли вам будет счёт в зарубежном банке, ведь это может требовать от вас регулярной дополнительной отчётности в зависимости от страны вашего налогового резидентства.

После всех вводных нужно только составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать рассматриваемый объект, либо искать более интересные варианты. Чек-лист вы найдёте ниже.

Недвижимость в ипотеку и под аренду

Один из способов повысить доходность — купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Ипотека берётся в стране, где вы планируете приобрести недвижимость, если у вас на родине нет свободной недвижимости для залога, под которую вы можете взять кредит под меньший процент для покупки нового объекта в другой стране.

В идеале, конечно, выбирать такой вариант, при котором ставка по ипотеке ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сам кредит не превышает 5060% от стоимости объекта — тогда ваша аренда, даже за вычетом платежа по ипотеке, будет генерировать некоторый пассивный доход. А за счёт того, что заёмный капитал будет по ставке ниже аренды, доходность на вложенный капитал будет даже выше.

Вот пример того, как это работает: можно купить дом за 200 тысяч €, который приносит арендный доход 5% (10 тысяч € в год). А можно вложить 100 тысяч € собственных средств, взять 100 тысяч € под 3% на 10 лет, в итоге в год получать 10 тысяч € аренды, платить проценты по кредиту 3 тысячи €, итого иметь 7 тысяч € на вложенные 100 тысяч €, итого 7% годовых. По истечении 10 лет кредита можно либо продать дом, либо переоформить кредит ещё на 10 лет.

Итого чистыми такой вариант может давать как раз около 58% годовых в валюте.

В РФ пока такой вариант не слишком реалистичен: ставка по ипотеке выше арендной доходности, так что в лучшем случае аренда просто будет покрывать ваш платёж по кредиту, чтобы вам не приходилось ничего доплачивать.

Но нужно понимать, что такой вариант инвестиций в недвижимость имеет более высокий риск, чем покупка без заёмного капитала: даже если недвижимость не будет сдаваться в аренду, вам всё равно придётся выплачивать ипотеку.

Недвижимость в надежде на рост

Если вам мало арендной доходности, можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены, например:

  • Купить недвижимость на этапе строительства, вплоть до «с нуля», в надежде на потенциал роста цен после окончания работ. Но здесь нужно внимательно проверять застройщика и страховую компанию, если в этой стране страхуется первоначальный взнос инвестора (как, например, в Великобритании). А также проверять страхование профессиональной ответственности юристов, которые ведут сделку и проверяют объект — чтобы если всё же объект не достроят, иметь дополнительную возможность получить компенсацию (как во всё той же Великобритании).

  • Купить недвижимость с залогового аукциона либо в срочном порядке из-за неотложных нужд владельца или его неспособности расплатиться по кредиту. Чтобы иметь доступ к подобным предложениям, необходимо уточнить, работает ли агентство недвижимости, с которым вы собирались сотрудничать, по этим направлениям, причём не просто на словах, а так, чтобы они могли представить примеры, партнёрские соглашения с банками по участию в залоговых аукционах и т. д.

  • Купить недвижимость, требующую ремонта, чтобы сделать этот ремонт и продать объект по цене, превышающей совокупные затраты на приобретение и ремонт. Здесь нужно уточнить, есть ли у риелторов проверенные подрядчики по ремонтным работам, запросить примеры отремонтированных домов или квартир, уточнить, давно ли они работают, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить нереально), как отследить затраты на ремонт. Важно также, чтобы риелторы могли предоставить вам полный спектр услуг по подобному проекту, в том числе услуги архитектора, который знает законы страны и города и поможет их не нарушить и не провести несанкционированные перепланировки, которые придётся отдельно согласовывать с риском в итоге вообще не договориться.

Для ещё большего повышения доходности можно после того, как недвижимость отремонтирована, обратиться в банк и взять под неё кредит, а на него приобрести новый объект под новый ремонт. Правда, кредит получится взять в размере 5060% от оценочной стоимости, вряд ли вам одобрят большую сумму. С другой стороны, если вы вложили 100 тысяч € собственных средств, потратили на ремонт 30 тысяч €, а финальный объект был оценён в 200 тысяч €, то вы можете в итоге вернуть свои 100 тысяч € за счёт кредита и вновь пустить их в работу. Но здесь крайне важно полагаться на проверенных мастеров, чтобы ремонт был изначально грамотно и точно оценён, а потом качественно выполнен, а до этого иметь хотя бы примерный прогноз стоимости объекта после ремонта, чтобы просчитать рентабельность. Вы можете немного снизить риск, купив дом, который можно частично сдавать на период ремонта, чтобы за счёт арендных платежей покрывать часть своих расходов.

В итоге при агрессивной стратегии возможна доходность и более 20% годовых, но есть риски остаться в убытке или вообще столкнуться с недостроем.

Чек-лист и пороги входа

Пороги входа при инвестировании в недвижимость зависят от страны и города. Можно найти варианты и на $20 тысяч, а в некоторых странах можно и на $200 тысяч ничего не найти.

Независимо от бюджета для оценки рентабельности вложений в зарубежную недвижимость потребуется знать оценку трёх параметров:

  • единовременных затрат на покупку объекта;

  • ежегодных расходов на содержание, ипотеку (если она есть), налоги и т. д.;

  • ожидаемого дохода в год (аренда + ожидание по приросту цены).

Единовременные затраты на покупку зависят от страны, но в целом сводятся к следующим:

  • сама цена объекта;

  • гербовый сбор (налог на регистрацию права собственности) — может составлять около 12% от стоимости объекта;

  • услуги юриста, нотариуса, которые действуют в интересах покупателя и помогают реализовать сделку, — в среднем 12%;

  • расходы на создание юрлица/траста/семейного фонда (foundation), если вы выбрали страну, где недвижимость приобретается только на юридическое лицо, либо если вы решили инвестировать через КИК (контролируемые иностранные компании);

  • услуги риелтора (если есть) — до 56%, но бывает дешевле;

  • мелкие расходы на внесение записи в поземельную книгу, регистрацию обременения (если берёте ипотеку) и т. д. — в среднем до $12 тысяч на объект;

  • затраты на ремонт, меблировку и т. д., если это вторичка не в самом свежем состоянии или, наоборот, первичка с голыми стенами — зависит от ремонта и мебели, но в среднем редко продают объекты, требующие капитального ремонта, если это не специальная инвестиционная идея. То есть в среднем можно ориентироваться на $ 520 тысяч.

Ежегодные траты:

  • Налог на недвижимость — зависит от условий аренды (бывает, что жильцы его оплачивают), но в среднем это вряд ли больше $500 в год.

  • Налог на доходы от аренды, если вы сдаёте недвижимость, — зависит от страны, может быть равен 2040%, но стоит уточнять возможности для оптимизации. Скажем, в Великобритании, если вы зарегистрируетесь в качестве нерезидента, с вас не будут взимать налог с годового дохода до £10 тысяч, но взамен придётся тратиться на налогового консультанта, который будет вам помогать готовить декларацию и показывать, что у вас доход до £10 тысяч.

  • Затраты на управляющую компанию — кто-то взимает фиксированную плату, привязанную к метражу объекта, кто-то — процент от аренды, поэтому следует уточнить расценки и, если плата берётся с квадратного метра, узнать, учитывается ли только жилая площадь или вся. Всё зависит от метража, но в целом вряд ли даже при крупном объекте вроде многоквартирного дома, где у вас несколько квартир под аренду разным жильцам, вы выйдете за $600 в месяц.

  • Ведение банковского счёта и счёта управления (счёта управляющей компании под вас) — зависит от банка, но вряд ли более $30 в месяц, плюс затраты на ежегодную отчётность по банковскому счёту в РФ.

  • Затраты на юридическое лицо, если вы выбрали недвижимость в стране, где покупать недвижимость можно только на юрлицо, причём это как расходы на сопровождение, так и на отчётность в РФ.

  • Затраты на налоговика, который готовит ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, — цифры зависят от страны, в среднем до $12 тысяч в год. Плюс затраты на налогового консультанта в вашей стране, чтобы он готовил декларацию по месту вашего гражданства или резидентства (смотря что к вам применимо), а также помогал с иной дополнительной отчётностью, если она предполагается в вашей стране в связи с наличием банковского счёта за рубежом, и т. д. Цены на такого налоговика также зависят от страны, но это тоже вряд ли выше дополнительных $12 тысяч в год.

  • Выплаты по ипотеке, если она есть: обычно иностранцам не дают в долг более 50% от стоимости недвижимости, и вряд ли ниже, чем под 3,5%, так что ориентироваться стоит не меньше чем на 3,5% + 1% от суммы долга в год: ряд стран позволяют выбирать процент, направляемый на погашение тела кредита. Если на конец срока ипотеки задолженность будет не нулевая, можно либо продать объект и погасить её, либо продлить ипотеку.

  • Ремонт в процессе эксплуатации недвижимости — может быть, а может и не быть, но в среднем хотя бы $5 тысяч в год на мелкий ремонт стоит заложить.

  • Страхование недвижимости — обычно в пределах $5001000 в год.

  • Коммуналка, оплата кондоминиуму и т. д. Здесь всё зависит от потребления, а также от условий аренды (если вы сдаёте объект в аренду, платят ли коммуналку арендаторы?) — в целом, если это не какой-то особенно крупный объект, это вряд ли ощутимо выше $57 тысяч в год.

  • Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придётся выселять по суду). Вообще, при выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения, чтобы вам не продали объект, где скоро надо делать капремонт.

Ежегодный доход:

  • аренда («грязная», до вычета всех расходов);

  • чистая аренда — за вычетом всех расходов и налоговых платежей;

  • ожидаемый прирост цены (показатель имеет значение, если инвестор планирует продавать объект, а не держать его вечно).

Итоговая арифметика

Если взять усреднённые цифры, без форс-мажоров (ремонта, затрат на суд), единовременные затраты на покупку, помимо самой стоимости объекта, могут составлять где-то 7% от этой стоимости. Ежегодные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки, в среднем это около 1,56% от стоимости объекта (без ипотеки — 11,5%, с ипотекой — около 6% или выше). «Грязный» доход с приростом стоимости по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 37% годовых или около 1517% с ипотекой по агрессивной стратегии (а то и выше).

В итоге усреднённую рентабельность можно грубо посчитать так: чистый доход с учётом местного НДФЛ составит около 3,54% годовых, с ипотекой — около 56% (в развитых странах с дешёвой ипотекой). С учётом первичных затрат в 7%, получаем без ипотеки 107%/4% — окупаемость более 26 лет, а с ипотекой — более 17 лет. Но это всё очень грубая оценка, так как в отдельных странах может быть более высокий потенциал роста — тогда окупаемость может быть чуть выше 10 лет. Либо можно найти сильно недооценённый объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

В любом случае стратегий много, можно их комбинировать, можно выбирать одну, можно на каждую страну определить свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось, что вы все накопления вложили в квартиру, да ещё с ипотекой, а она временно не сдаётся, а вам нужно платить кредит. Я рекомендую всё же на один объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, выделить не более 15% вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если у вас портфель будет только из недвижимости, вы всё равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдаётся или оказывается провальным. Ну и задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуации в одной из них.

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.

Автор: Наталья Смирнова, независимый финансовый советник