Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работаАндрей всю жизнь мечтал о новой квартире в Москве. В нужном районе новое жильё не строят уже почти полвека, так что пришлось идти на компромисс с мечтой и искать квартиру на вторичном рынке. И тут Андрея ждало ещё одно неприятное открытие: старые квартиры, как и старое вино, обходятся дороже. Тот же банк, который был готов кредитовать покупку однушки в новостройке на окраине под 11,5%, на вторичке запросил 13%, а ежемесячный платёж с 67 890 тысяч вырос до 73 129 рублей.
Документы
На этом этапе всё вроде бы выглядит одинаково. «Первичный пакет документов стандартный для любой программы — это заявление и анкета заёмщика по форме банка, паспорт, справка о доходах, трудовая книжка», — говорит коммерческий директор региона «Москва Север» ЮниКредит Банка Екатерина Тулинова. Хотя некоторые отличия всё-таки есть. «Если банк специализируется на ипотеке, имеет отработанную процедуру, то сделка проходит довольно быстро, — говорит первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. — При покупке квартиры на вторичном рынке заёмщик должен предоставить в банк правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если покупать квартиру в новостройке, то этих документов не будет (если кредитование идёт по объектам, где есть аккредитация застройщика)».
Положительное решение банка действует три месяца независимо от того, на каком рынке выбран объект.
Агенты
Собрать документы для покупки квартиры в новостройке наш герой мог бы и сам. Обычно банки работают только с аккредитованными объектами, т.е. фактически самостоятельно проверяют компанию-застройщика. «Менеджер по ипотеке сопровождает клиента от момента подачи заявки до момента выдачи кредита, и в случае, если заёмщик самостоятельно собирает документы по объекту недвижимости, мы поясняем, где какой документ необходимо заказать и получить», — поясняет Екатерина Тулинова.
Когда речь зашла о покупке квартиры, у которой есть бывшие хозяева, ему пришлось обратиться к профессионалам, чтобы проверить документы на юридическую чистоту. Т.е. узнать, действительно ли квартиру продают собственники и не прописаны ли в ней несовершеннолетние жильцы. «Участие риелтора полезно при подборе квартиры, организации процесса сбора документов по ней, переговоров с продавцом. Риелтор нужен клиенту, чтобы своевременно подыскать необходимый объект недвижимости», — поясняет Игорь Жигунов.
За услуги агента при оформлении ипотеки на вторичном рынке придётся заплатить 3-4% от суммы сделки.
Требования к жилью
Подобрать квартиру, соответствующую требованиям банка, на рынке новостроек не составляет труда. «На первичном рынке практически все жилые комплексы сегодня имеют аккредитацию в нескольких банках. Это значит, что банковские работники уже изучили документацию на объект, просчитали все возможные риски, оценили надёжность застройщика. Поэтому от заёмщика требуется подать лишь стандартный пакет документов», — говорит руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Евгения Владимирова.
На вторичном рынке важны: год постройки (обычно не ранее 1957), отсутствие незаконных перепланировок, наличие коммуникации. Большинство квартир удовлетворяют требования банков, но бывают и исключения. Например, бывшие владельцы квартиры, купленной Андреем, сделали из узкого коридора широкий холл, убрав стену одной из комнат. О перепланировке никому не сообщали. Стена не была несущей, но за её официальное оформление пришлось доплатить несколько десятков тысяч рублей. Кроме того, теряется драгоценное, в прямом смысле время, ведь до оформления сделки парень оплачивал съёмную квартиру. Решение нашлось — за две ночи вместе с хозяином сделали стену из гибсокартона на месте снесённой.
Кот в мешке
Кстати, о неприятных сюрпризах. Квартиры в новостройках часто оформляются на стадии строительства. После сдачи дома жилая площадь может отличаться от указанной в договоре на несколько квадратных метров. За лишние метры придётся доплатить, иначе квартира не перейдёт в собственность. Из нефинансовых факторов: отсутствие точных сведений о будущих соседях и инфрастуктуре.
Проекты застройщиков нередко отличаются от готовых жилищных комплексов.
Ставки
Теперь от теории к цифрам. Банку всё равно, на какое жильё выдавать кредит, ключевую роль играет платёжеспособность заёмщика, а не возраст квартиры. А что имеем на практике? По данным Сравни.ру банки-лидеры рынка, в которых россияне чаще всего оформляют ипотеку, устанавливают разные ставки на кредитования новостроек и вторичного жилья. Причём разница доходит до 4,1% (см. таблицу). Отличаются при этом и суммы кредитов. Так на первичном рынке у заёмщиков больше шансов получить небольшой займ, а покупателям вторички приходится одалживать больше. Между тем, по словам экспертов, большинство операций на вторичном рынке — альтернативные, т.е. сумма доплаты при обмене недвижимости не так высока по сравнению с общим бюджетом покупки.
| Первичный рынок | Вторичный рынок | |
| Банк | ВТБ24 | |
| Продукт | Ипотека «С государственной поддержкой» | Ипотека «Покупка готового жилья» |
| Процентная ставка | 11,40% | 14% |
| Первоначальный взнос | от 20% при сумме кредита от 500 тыс. руб. до 8 млн руб.; от 40% при сумме от 8 млн руб. | от 20% |
| Срок кредитования | до 30 лет | до 30 лет |
| Сумма кредита | от 500 тыс.руб. до 8 млн руб. | от 1,5 млн до 90 млн руб. |
| Банк | Сбербанк России | |
| Продукт | Ипотека «С государственной поддержкой» | Ипотека «Готовое жилье (без участия средств банка)» |
| Процентная ставка | 11,40% | 13,5-15,5% |
| Первоначальный взнос | от 20% | от 20% |
| Срок кредитования | до 30 лет | до 30 лет |
| Сумма кредита | От 300 тыс. руб. до 8 млн руб. | От 300 тыс. руб. |
| Банк | Дельтакредит | |
| Продукт | Ипотека «Новостройка с гос. поддержкой» | Ипотека «Квартира или доля (фиксированная ставка)» |
| Процентная ставка | 12% | 14,75-15% |
| Первоначальный взнос | от 20% | от 15% |
| Срок кредитования | от 1 года до 25 лет | от 1 года до 25 лет |
| Сумма кредита | От 300 тыс.руб. до 8 млн руб. | от 300 тыс.руб. |
Значит, ипотека на рынке новостроек выгоднее? Сейчас да, но это не непреложное правило. «В прошлом году ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке были выгоднее за счёт действия программы субсидирования ставок, — поясняет Евгения Владимирова. — Однако власти не решили, будет ли дальше действовать эта мера поддержки застройщиков и заёмщиков: Минстрой настаивает на продлении госпрограммы, а правительство сомневается и обсуждает альтернативные меры». Действительно, в прошлом году и начале этого получить ипотеку на первичном рынке можно было по ставке от 10,9%. «В некоторых проектах за счёт партнёрских программ между девелопером и банком ставки были установлены ещё ниже — от 8-9% годовых», — говорит Евгения. — Если поспешить, можно успеть оформить кредит на таких выгодных условиях». На вторичном рынке, где партнёрские программы отсутствуют, ипотечная ставка зависит от ключевой ставки ЦБ. Сейчас средняя ставка для таких кредитов — 13-15% годовых.
Прогнозы
Программа субсидирования ставок заканчивается, а значит, цены на ипотеку на вторичном и первичном рынках снова вновь вернутся на один уровень. В такой ситуации разбираться, кредит на какое жильё взять выгоднее, приходится отдельно. Например, банк может устанавливать наценку к ставке в 1-2% до сдачи дома в эксплуатацию, в таком случае, переплата за квартиру на вторичке может оказаться меньше, чем в новостройке. Так что выбирая квартиры, просчитайте все возможные варианты.
