Инструкция: как вернуть застройщику квартиру с дефектами

В каких случаях дольщик может вернуть квартиру

Дольщик может отказаться от квартиры и потребовать от застройщика вернуть деньги, если в ней есть существенные строительные дефекты. Это прописано в законе об участии в долевом строительстве — в пункте 3 статьи 7 и пункте 1 статьи 9.

Существенные недостатки — это такие недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Что относится к таким дефектам, а что нет — прописано в законе, объясняет директор юридической компании «Гарант» Евгений Колотов.

Существенными недостатками принято считать:

• неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
• недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
• изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения.

В зависимости от степени выраженности дефекты могут перейти из категории «существенные» в категорию «несущественные» и наоборот. Например, протечка потолка может быть значительной, если приводит к повышению влажности во всей квартире, и незначительной, если это разовое явление и застройщик проблему быстро устранил.

Как расторгнуть ДДУ — инструкция

1. Зафиксировать дефекты

Если дефекты обнаружатся сразу при передаче квартиры, их нужно прописать в акте приёма-передачи, если спустя время — скажем, через полгода или год, — в экспертном заключении.

Все дефекты застройщик по закону обязан исправить или возместить расходы на их устранение — выплатить деньгами или соразмерно уменьшить цену квартиры в договоре. Если это сделать невозможно, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия (ДДУ).

Определить, насколько существенны недоделки, может только строительно-техническая экспертиза. Стоимость такой экспертизы в Москве — от 6 тысяч ₽, срок — от трёх дней в зависимости от сложности. По итогам исследования собственник получит заключение о пригодности или непригодности квартиры для проживания из-за выявленных дефектов. Этот документ и станет основанием для расторжения договора.

2. Направить застройщику уведомление об одностороннем расторжении ДДУ

Получив экспертное заключение, нужно составить уведомление об одностороннем расторжении ДДУ, прописать в нём основания для расторжения договора. Документ нужно выслать по почте заказным письмом с описью вложения. Шаблон уведомления можно скачать по ссылке (источник — «Двитекс»).

После этого нужно зарегистрировать расторжение договора в Росреестре: направить заявление о расторжении ДДУ, приложить к нему копию уведомления вместе с описью вложения и документами об отправке заказного письма, например квитанцией.

Если застройщик согласится расторгнуть договор, то вернёт деньги дольщику в течение 20 рабочих дней со дня расторжения. Срок оговорён в пункте 2 статьи 9 закона об участии в долевом строительстве. Застройщик также выплатит проценты за пользование деньгами дольщика в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ (равна ключевой ставке), действующей на день возврата. Проценты начисляются за каждые сутки со дня оплаты квартиры до дня возврата денег. Если участником долевого строительства является гражданин, застройщик платит проценты в двойном размере, говорится в пункте 2 статьи 9 закона об участии в долевом строительстве.

3. Подать иск в суд, если застройщик не возвращает деньги

Если застройщик отказался добровольно возвращать деньги, дольщик вправе обратиться с иском в суд. Сделать это можно в течение трёх лет со дня направления требования на гарантийное устранение дефектов или уведомления об отказе от исполнения ДДУ, отмечает юрист фирмы «Двитекс» Максим Кашаев.

«При рассмотрении дела суд в первую очередь оценит факт наличия существенных недостатков. Для этого назначит судебно-строительно-техническую экспертизу. При наличии в квартире существенных недостатков у суда не будет оснований для отказа дольщику», — поясняет гендиректор юридической компании «Гарант» Евгений Колотов.

На практике довольно сложно доказать, что недостатки являются существенными. Поэтому велик риск того, что суд не поддержит дольщика, добавляет генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

Если суд первой инстанции откажет, можно подать апелляцию и при необходимости дойти до Верховного суда. Если и он встанет на сторону застройщика, вернуть квартиру не получится.

Дмитрий Кигинько

генеральный директор юридической фирмы «Двитекс»

«Одно из наших выигрышных дел по расторжению ДДУ из-за строительных недостатков связано с протечкой крыши. Квартира клиента располагалась на последнем этаже новостройки, и протечки были постоянными. Застройщик отказывался в досудебном порядке урегулировать вопрос, ссылаясь на отсутствие внешних дефектов. Действительно, внешне недостатки казались несущественными, но влажность была в два раза выше нормы.

При этом застройщик умышленно препятствовал строительно-технической экспертизе, пытался подготовить помещение к осмотру, не устраняя дефекта. Например, просил отключить воду, чтобы специалисты не обнаружили протечки. Однако суд в итоге встал на сторону дольщика».

Каковы риски расторжения ДДУ из-за дефектов квартиры

Сама процедура расторжения ДДУ сложная и опасная, предупреждает Дмитрий Кигинько. Дело в том, что:

• Пока дело дойдёт до суда, застройщик может обанкротиться или оказаться в предбанкротном состоянии. В этом случае вернуть деньги и проценты затруднительно или вовсе невозможно — компании просто нечем будет расплачиваться.

• Чем больше пройдёт времени с момента заключения договора, тем выше будет рыночная стоимость квартиры. Застройщик при расторжении договора вернёт первоначальную стоимость жилья и проценты за пользование деньгами дольщика. Даже если сумма процентов будет сопоставима с ростом стоимости квартиры, суд может сильно уменьшить заявленные в иске проценты за пользование чужими деньгами. Это предусмотрено статьёй 333 Гражданского кодекса.

Дмитрий Кигинько

генеральный директор юридической фирмы «Двитекс»

«Практика взыскания разницы между стоимостью квартиры по ДДУ и стоимостью аналогичного жилья на момент расторжения договора меняется в лучшую сторону. Так, Верховный суд в своем определении указал, что дольщик вправе требовать от застройщика компенсации убытков в 450 тысяч ₽ — именно на столько подорожала однокомнатная квартира истца с момента заключения ДДУ к моменту расторжения. После этого дело дольщика поступило на новое рассмотрение в первую судебную инстанцию».

Как вернуть застройщику квартиру, купленную в уже построенном доме

Застройщику можно вернуть квартиру, приобретённую и по договору купли-продажи. В этом случае отношения между сторонами регулируют Гражданский кодекс (ГК РФ) и закон «О защите прав потребителей». В одностороннем порядке расторгнуть договор покупатель не может. Делать это нужно по соглашению сторон, через претензию застройщику или через суд.

Дмитрий Кигинько

генеральный директор юридической фирмы «Двитекс»

«Практика взыскания разницы между стоимостью квартиры по ДДУ и стоимостью аналогичного жилья на момент расторжения договора меняется в лучшую сторону. Так, Верховный суд в своем определении указал, что дольщик вправе требовать от застройщика компенсации убытков в 450 тысяч ₽ — именно на столько подорожала однокомнатная квартира истца с момента заключения ДДУ к моменту расторжения. После этого дело дольщика поступило на новое рассмотрение в первую судебную инстанцию».

«Договор купли-продажи недвижимости, а также предварительный договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию сторон либо при нарушении одной из сторон своих обязательств. Самый частый пример — претензия покупателя из-за передачи квартиры ненадлежащего качества.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса (ГК РФ), покупатель вправе предъявить претензии продавцу и после подписания акта приёма-передачи жилья, даже если в нём не зафиксированы недостатки. Дело в том, что дефекты могут быть скрытыми: например, неполадки с вентиляцией или подачей воды иногда можно обнаружить, только пожив в квартире».

Вернуть деньги за квартиру можно, только если дефекты обнаружатся в течение гарантийного срока. Его устанавливает сам застройщик. Если сроки не прописаны в договоре купли-продажи, покупатель может предъявить требования продавцу в течение двух лет со дня передачи квартиры, говорится в пункте 2 статьи 477 ГК РФ.

Как расторгнуть договор купли-продажи с застройщиком — инструкция

1. Зафиксировать дефекты. Для этого нужно провести экспертное исследование, по итогам которого оценщики составят заключение о недостатках и степени их выраженности. «Если недостатки не устранить или их устранение стоит столько же, сколько сама квартира, покупатель вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег», — говорит Дмитрий Сурков.

2. Составить претензию застройщику. Если недостатки окажутся существенными, нужно выставить претензию застройщику об отказе от исполнения договора в связи с обнаружением неустранимых недостатков. Образец документа можно посмотреть, например, на портале Бланк-Образец.Ru. К претензии нужно приложить заключение экспертов и отправить все документы застройщику заказным письмом с описью вложения, как и в случае расторжения ДДУ.

3. Подать иск в суд. Если застройщик с претензией не согласится или вовсе не ответит — на ответ у него есть 30 дней, если иное не указано в договоре, — можно идти в суд.