logo
Ещё
18 октября 2017
9 093
Из «хрущёвки» — в новостройку: как работает Trade-in квартир

Из «хрущёвки» — в новостройку: как работает Trade-in квартир

Застройщики и риелторы стали предлагать услугу Trade-in. Общий принцип тот же, что и с автомобилями — человек сдаёт старое жильё, доплачивает и покупает новое. Рассказываем, как это работает и стоит ли этим пользоваться.

Как это работает

Принцип работы очень простой: покупатель через компанию-девелопера бронирует понравившуюся квартиру, а затем его старое жильё продаётся той же компанией или ее партнёрами-риелторами. С помощью вырученных денег оплачивается недвижимость в новостройке. Если необходимо, клиент вносит доплату.

Сначала клиент выбирает понравившуюся ему квартиру или дом, где есть опция Trade-in. Затем риелторская компания договаривается с застройщиком о фиксировании на цены — примерно на три месяца, рассказывает директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.

Параллельно происходит оценка квартиры клиента, чтобы тот понимал, нужно ли ему доплатить и сколько.

Рассчитать ипотеку

Калькулятор Сравни.ру
 
«Оценка вторичной квартиры проходит так же, как при оформлении закладной по ипотеке, — говорит генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец. — На объект выезжает оценщик, делает фотографии, затем методом сравнительного анализа подбирает аналогичные объекты и даёт приблизительную рыночную стоимость».

Когда все вопросы по условиям покупки и продажи улажены, с клиентом заключается договор (или два договора), а квартира клиента выставляется на рынок.

Список документов со стороны собственника квартиры при её продаже по Trade-in обычно не отличается от пакета, который собирает владелец жилья при обычной схеме реализации.

 Необходимые документы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;

  • документы БТИ (экспликация поэтажного плана);

  • единый жилищный документ (ЕЖД);

  • выписка ЕГРН;

  • нотариальное согласие супруга;

  • справка из психоневрологического и наркологического диспансера.

Сколько это стоит

Среди компаний из ТОП-20 рейтинга столичных девелоперов по схеме Trade-in работают только пять.

Предложения московских застройщиков

Застройщик Агентство недвижимости
Комиссия за сделку Trade-in
ФЛЭТ и Ко
2% от стоимости квартиры на вторичке, но не менее 200 тыс. рублей.
Группа ЛСР «Азбука жилья»
150 тыс. рублей за продажу квартиры стоимостью менее 10 млн рублей или 1,5% от стоимости квартиры дороже 10 млн. рублей
ГК «Пионер» «Бона»
3% от стоимости квартиры менее 10 млн рублей. В случае с более дорогими квартирами возможна скидка — 2% от стоимости
РГ Девелопмент «Бест-Новострой»
В среднем 2% от стоимости реализованной недвижимости
PSN group «Бонтон»
От 120 тыс.рублей, или не более 2,5% от суммы сделки
  «Метриум Групп»
Зависит от продаваемого объекта, в среднем 1,2–1,5% от стоимости квартиры менее 10 млн рублей. При большем бюджете комиссия может составить порядка 2%.
  Est-a-Tet
120–150 тысяч за продажу жилья стоимостью до 10 млн, 2–3% — за более дорогие объекты
  «Бест-Новострой»
В среднем 2% от стоимости реализованной недвижимости

Источник: пресс-службы компаний, колл-центры, менеджеры по продажам

По словам риелторов, их комиссия в Trade-in ниже, чем стандартные 2–5%, которые они берут в обычных сделках. Однако так получается не всегда. Например, среди агентств, попавших в нашу выборку, самая большая комиссия у агентства «Бона» — 3% от стоимости квартиры. В среднем же комиссия риелторов составляет 2%, или 150–200 тысяч рублей.

Плюсы и минусы

Плюсы

1. Возможность провести все сделки через «одно окно».

Девелопер или его партнёр-риелтор берёт на себя все вопросы по поиску покупателя и организации последующих продажи и покупки.

Для клиентов, решивших воспользоваться этой схемой, как правило, действует продлённое бронирование с фиксацией стоимости. «Обычно квартиру для клиента могут подержать неделю — например, пока банк принимает решение о выдаче ипотечного кредита, — рассказывает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. — При использовании Trade-in бронь составляет от одного до трёх месяцев, а отдельные застройщики предлагают бронирование даже на полгода».

2. Возможность быстрее продать квартиру.

По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, обычно продажа большинства квартир на вторичном рынке занимает до 90 дней. А каждый пятый лот ищет своего покупателя до полугода. «По сравнению с самостоятельной продажей срок экспозиции квартиры, реализуемой по системе Trade-in, сокращается в среднем в 2–3 раза, — говорит Литинецкая. — Это достигается благодаря рекламным возможностям риелтора».

https://www.sravni.ru/text/2017/10/12/6-veshhej-kotorye-nuzhno-proverit-pered-pokupkoj-vtorichki/
 
Минусы

1. Низкая цена выкупа квартиры

Главный и очень ощутимый минус такой схемы — это цена, за которую застройщик предлагает выкупить «старую» квартиру. «Она всегда ниже рыночной цены не менее чем на 20–30%, и обычно деньги бывший собственник на руки даже не получает — они зачисляются на расчётный счёт застройщика сразу», — поясняет менеджер по продажам Heads Realty Ольга Клапанюк. Поэтому при покупке новой квартиры может возникнуть необходимость доплаты.

2. Может возникнуть необходимость временной аренды жилья.

«Если человек выбрал квартиру в доме, который ещё строится, то ему придется находить временное место жительства в ожидании сдачи объекта в эксплуатацию», — предупреждает директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман. Чтобы сократить эти вынужденные траты, стоит выбирать относительно готовые объекты первичного рынка от надёжного девелопера.

3. Проблемы с материнским капиталом.

Ещё одна важная деталь актуальна для семей, купивших ранее квартиру с помощью маткапитала. Согласно закону, если несовершеннолетние дети являются собственниками, то при продаже квартиры в обязательном порядке потребуется согласие органа опеки и попечительства.

«Так как строящееся жильё не поставлено на кадастровый учет и не имеет собственности, органы опеки чаще всего отказывают в сделке. Поэтому прежде чем решаться на продажу квартиры, стоит проконсультироваться с сотрудниками Пенсионного фонда», — советует Мария Литинецкая.

Выводы

Главное преимущество Trade-in — эта схема избавляет от дополнительной бюрократии и экономит время. Но за это приходится платить, соглашаясь с более низкой оценкой стоимости вашей квартиры. Поэтому Trade-in может подойти:

  1. Тем, кто торопится.

  2. Тем, кто хочет переехать в другой район или за город, но живых денег у него нет.