logo
Ещё
10 мая 2023
21 149
Как принять квартиру от застройщика без нервотрёпки и избежать суда

Как принять квартиру от застройщика без нервотрёпки и избежать суда

Принимая новую квартиру от застройщика, владелец иногда находит недостатки. В этой статье рассмотрим, что делать, если в новостройке обнаружились недоработки, и когда нужно идти в суд.

Как проходит приёмка квартиры

Есть закон, который точно определяет, как должна проходить приёмка квартиры у застройщика. Если вкратце, то как минимум за месяц до сдачи дома — срок передачи указан в договоре — застройщик обязан уведомить участников долевого строительства о том, что объект готов к передаче. Обязательно письменно — с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. Могут отправить подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью уведомление на вашу электронную почту. Если такой подписи нет, уведомление можно игнорировать, приглашение на просмотр по телефону или в СМС тоже не считается.

После получения законного уведомления вы должны подтвердить, что готовы принять квартиру и записаться на приёмку.


Если передача объектов уже идёт, а вы не получили уведомление, то имеет смысл самому письменно уведомить застройщика о готовности принять квартиру.


По закону на осмотр и принятие квартиры у вас есть два месяца. Если вы не явитесь в течение этого срока, застройщик подпишет акт приёмки в одностороннем порядке. Это будет означать, что вы приняли квартиру без претензий, и если впоследствии обнаружатся дефекты, то доказать вину застройщика будет сложнее.

Элина Назарова

юрист/эксперт

Обычно застройщик отказывается подписывать смотровые справки при первичном осмотре и пока вы не напишете заявление на устранение дефектов ничего делать не будет. При повторном осмотре он постарается убедить вас подписать акт приёма-передачи без указания дефектов и даже выдаст гарантийные письма. Но, скорее всего, ничего делать он не будет.

Я рекомендую подписывать акт приема-передачи с указанием недостатков в смотровой справке к акту и проводить приёмку квартиры со специалистом, который зафиксирует в заключении выявленные дефекты.

Перед приёмкой ещё раз внимательно прочитайте договор и приложения к нему — в документах описаны технические характеристики вашей квартиры. По этим документам вы будете проверять, всё ли указанное выполнил застройщик и в каком качестве.

Что нужно проверить на приёмке квартиры

В квартирах с черновой отделкой проверять меньше всего — только основные аспекты. Можно справиться и самостоятельно, если вы умеете пользоваться уровнем, рулеткой и можете проверить ровность стен, потолка и пола. Если нет времени или боитесь что-то пропустить, лучше нанять специалиста — он проверит всё более тщательно и не пропустит детали.

Вот основные моменты, на которые нужно обратить внимание.

Документы

Должны быть в наличии:

  • акт о вводе дома в эксплуатацию
  • кадастровый и технический паспорта
  • экспликация
  • паспорта и гарантии на счётчики

Площадь

Площадь квартиры должна соответствовать заявленной в договоре. Отклонение может быть не более, чем на метр. Если площадь оказалась меньше на метр или более — вы можете требовать у застройщика денежную компенсацию. Если площадь оказалась больше, чем на метр — можете оспорить площадь после обмеров или доплатить.

По закону максимальная доплата, которую застройщик вправе у вас запросить — не менее 1 кв. м и не более 5% от площади квартиры, даже если площадь увеличилась на 10 или более процентов.

Стены

Черновая отделка

Оценить ровность с помощью уровня и проверить, чтобы не было трещин и мокрых пятен.

Допустимое отклонение стен по вертикали на всю высоту стены: для монолитных стен — 15 мм, для кирпичных — 5 мм.

Чистовая отделка

Ровные и гладкие, оклеены обоями или окрашены. Обои должны совпадать по рисунку на стыках полотен, без пузырьков. Покраска должна быть ровная, без шероховатостей, наплывов и отслаивающихся поверхностей.

Если на пол и стены уложена плитка, надо проверить, нет ли под ней пустот — это можно сделать просто простукивая поверхность. Если звук звонкий — это дефект отделки.

Пол

Черновая отделка

Ровный, без трещин. Допустимый перепад по высоте между разными комнатами — 20 мм.

Чистовая отделка

Если ламинат: ровный, без бугров, стыки незаметны. Под ним должен быть слой влаго- и звукоизолирующей плёнки.

Если линолеум: ровный, без бугров и ям.

Потолок

Черновая отделка

Высота должна соответствовать цифрам, указанным в договоре. Ровный, без протечек, стыки заделаны. Допустимый перепад на стыках — 12 мм.

Чистовая отделка

Ровные стыки со стенами, допустимый перепад на стыках — не более 3 мм. Места примыкания к потолку молдингов или карнизов без щелей, места примыкания стояков отопления к потолку должны быть заделаны.

Вентиляция

Приложите листок бумаги к вентиляционному отверстию. Если он прилип — всё в порядке.

Отопление

Радиаторы крепко прикреплены к стенам под небольшим уклоном в сторону присоединения к стояку отопления. Трубы ровные, без вмятин и сколов. Если по договору застройщик не устанавливает радиаторы, то в местах их крепления должны быть подготовлены кронштейны.

Электрика

Есть вводный электрощиток, в котором:

  • счётчик
  • вводной автомат
  • УЗО (устройство защитного отключения)
  • автоматы, питающие розетки
  • выключатели освещения в комнатах.

Проверить сеть можно, подключив к розетке какие-нибудь приборы, лучше с высоким энергопотреблением, например, дрель.

Если по договору застройщик должен провести в квартиру интернет, телевидение, поставить домофон, то нужно проверить, чтобы были подведены кабели нужной длины.

Водоснабжение и канализация

Стояки ровные, вертикальные, прикреплены к стенам хомутами. До тройников канализации можно легко добраться для установки стоков. Высота установки тройников — не выше 6 см.

Совет

Запишите показания счётчиков, серийный номер счетчика должен совпадать с номером в паспорте.

Окна

С помощью лазерного уровня проверить, ровно ли установлены окна и подоконники. Крепление окна должно жестко примыкать к оконному проему. Стёкла без трещин и окалин. Окно должно свободно открываться, поворотный механизм работать гладко, присутствовать все уплотнители. Зазоры между рамой окна и стеной должны быть залиты монтажной пеной и закрыты пароизоляционной лентой.

Откосы плоские, боковые откосы должны быть разведены на одинаковый угол по отношению к стене, где установлено окно.

Двери

Черновая отделка

Как правило, устанавливают временные входные двери, которые вам нужно будет сменить. Двери должны открываться наружу.

Межкомнатные проёмы вертикальные, с одинаковой длиной снизу и сверху. Высота проёмов не менее 212 см.

Чистовая отделка

Есть входная и межкомнатные двери. Они должны быть установлены ровно — в приоткрытом состоянии двери не должны открываться или закрываться. Наличники плотно прилегают к стенам и дверной коробке, нет сколов или других дефектов.

Замок надёжный и качественный, легко открывается и закрывается, уплотнительные резинки целые.

Сантехника

Черновая отделка

Чистовая отделка

Проверьте надёжность закрепления сантехники, приборы не должны шататься. Щели между ванной и стеной и стыки канализационных тройников и стоков загерметизированы. Ванна заземлена, а все краны работают.

Что делать, если нашли дефекты

Есть два варианта ваших дальнейших действий:

Не подписывать акт приёмки

Как правило, акт не подписывают, если обнаружили серьезные недоработки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Такие дефекты застройщик обязан бесплатно устранить в течение 60 дней. Ключи от квартиры вы не получите до устранения дефектов.

Если вы решили принять квартиру со специалистом, то по 442 Постановлению Правительства вам нужно направить копии документов в адрес застройщика и согласовать с ним кандидатуру эксперта. При встрече удостоверьтесь, что на приемку приехал именно этот специалист — в противном случае застройщик может не принять замечания и вы напрасно потратите деньги.

Если застройщик отказывается подписать смотровую справку, то обязательно отправьте ему письменное требование об устранении выявленных дефектов, чтобы отказ в подписании акта приёма-передачи был мотивированным.

Подписать акт с условием устранения дефектов

Все найденные дефекты зафиксируйте в смотровой справке к акту— по закону застройщик обязан их устранить своими силами, либо уменьшить цену, указанную в договоре на стоимость недостатков, или возместить расходы на их устранение.

Если вы договорились с застройщиком об исправлении недочетов после подписания акта, то вам нужно будет обеспечить ремонтной бригаде застройщика доступ в помещение. Если отнестись к этому неаккуратно, сроки устранения недочетов могут растянуться.


Если недочёты касаются аспектов, которые вы и так планировали менять, подумайте, стоит ли ждать их устранения.

После исправления дефектов застройщик снова пригласит вас на приёмку, чтобы вы проверили, все ли недочёты исправлены. Выполненные работы нужно будет зафиксировать письменно.

Если у вас есть замечания по незначительному отклонению стен или пола, то будьте готовы к тому, что устранение этого дефекта предполагает грязные работы и демонтаж отделки, тогда как зачастую это не влияет на качество жизни.


Элина Назарова

юрист/эксперт

Если по каким-то причинам вы не можете принять квартиру в срок, я рекомендую заключить с застройщиком дополнительное соглашение о переносе сроков приемки — так он не сможет активировать договор в одностороннем порядке. Если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то подписывать допсоглашение не нужно — можно направить ему претензию о выплате компенсации за нарушение сроков передачи квартиры. По закону, он обязан её выплатить.

Что делать, если заметили скрытые дефекты после подписания акта

Не переживайте — на объект, купленный по договору долевого участия, существует гарантия: 1 год на отделку, 3 года на инженерные системы, 5 лет на конструктив.

Если после переезда вышло из строя то, на что распространяется гарантия от застройщика, можно обратиться за гарантийным обслуживанием. Например, это касается оконных систем, сантехники и многого другого. Гарантия не распространяется на то, что не было заложено проектом, к примеру, холодное остекление лоджии или продувание клапанов микропроветривания в окнах. Также нет гарантии на повреждения, которые случились по вашей вине или третьих лиц. Например, если бригада ремонтников, которую вы наняли, повредит окно — это не гарантийный случай и устранять поломку придётся самостоятельно.

Если застройщик отказывается исправлять дефекты — не спешите сразу в суд. Стоит разобраться, относятся ли недочеты к гарантийному обслуживанию.

Что нужно знать, перед тем, как подать иск в суд

Иногда собственники не пытаются решить проблему с застройщиком, а сразу подают в суд. Рассказываем, почему так делать не всегда правильно и выгодно.

Есть определённый порядок досудебного урегулирования

По Постановлению Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 (действует до 30.06. 2023 г.), участник долевого строительства (будущий владелец квартиры) может подать иск только после того, как даст застройщику возможность безвозмездно устранить недочеты в течении 60 дней. Если застройщик откажется это сделать или сделает не полностью, при том, что вы были готовы и не препятствовали устранению дефектов — можно подавать иск.

Нужно провести экспертизу

Чтобы оценить сумму исковых требований. Экспертизу делают специалисты по приёмке — их контакты можно найти в чатах всех новых ЖК, обязательно уведомить застройщика. Если застройщик не согласен с оценкой, суд назначит судебную экспертизу, которая подтвердит или опровергнет сумму ущерба, а затем вынесет решение.

Нельзя делать ремонт в квартире, пока будет идти судебное разбирательство и экспертиза

А это может затянуться на полгода или год. Меблировать квартиру тоже не стоит — при проведении экспертизы мебель все равно придется демонтировать, а ремонт может задеть дефекты, которые вы укажете в иске. Тогда экспертиза их не выявит и суд отклонит ваши требования.

Нужно заплатить приёмщику

Как правильно, профессиональные приёмщики работают в паре с юристами, которые сопровождают исковое требование. За свои услуги такие фирмы берут небольшое фиксированное вознаграждение: до 10 тысяч рублей за приемку плюс от 10 до 50 тысяч рублей за подачу иска.

Нужно заплатить юристам и уплатить налог

Если вы выиграете суд и получите деньги от застройщика, с них придется уплатить налог и отдать 15-30% со всей отсуженной суммы за юридические услуги, например, той же фирме, что делала приемку.

Сумма к выплате по суду может оказаться меньше, чем вы ожидали

Скорее всего, судебная экспертиза снизит стоимость материалов и работ на устранение недостатков. Если застройщик отказался устранить недостатки по вашему заявлению, у вас есть возможность потребовать неустойку и штраф, но это остается на усмотрение суда.

Суд длится несколько месяцев

Чаще всего от подачи заявления в суд до вынесения решения проходит 6-9 месяцев, до выплаты денег — еще 3 месяца. Если купленная квартира — единственное жилье, к тому же в ипотеку, все это время вам придётся платить дважды: и за аренду, и за ипотеку.

Вместо суда: что делать, если не хочется судиться

Как правило, застройщики стараются избежать судебных разбирательств и устраняют выявленные дефекты самостоятельно. Главное — отразить их в акте приёмки и дать возможность застройщику исправить дефекты, ведь в конечном итоге это будет быстрее, выгоднее и спокойнее для вас, чем долгие судебные тяжбы. При этом стоит помнить, что на рынке достаточно много профессиональных, добросовестных застройщиков и качественного жилья.