В каких случаях выгодно покупать квартиру на вторичном рынке в 2025 году

Для покупки квартиры в новостройке действуют льготные программы от государства — те‚ кто подходит под их критерии‚ могут получить кредит по сниженной ставке. Однако для вторичного рынка действует намного меньше льгот‚ и покупать квартиру придётся по рыночной ставке: она будет выше 20–25% годовых. Разбираемся‚ стоит ли покупать квартиру на вторичном рынке: как за свои деньги‚ так и в ипотеку.

Особенности вторичного рынка в конце 2024 года

У вторичного жилья есть преимущество: квартиры обычно стоят дешевле.

Стоимость одного «квадрата» в Москве, по данным Росстата, на вторичке — 317 797 ₽, в то время как в новостройке — 345 406 ₽. То есть при покупке квартиры площадью 60 м² на первичном рынке нужно заплатить 20 724 360 ₽, а на вторичном — на 1,65 миллиона ₽ меньше — 19 067 820 ₽.

Цены падают из-за снижения спроса на вторичное жильё. Снижение связано с высокими ставками по ипотеке и невозможностью взять льготный кредит: большинство госпрограмм действуют только на новостройки. Снижение спроса приводит к увеличению срока продажи квартир в городах-миллионниках. Желающим побыстрее продать вторичное жильё приходится делать скидки для ускорения процесса.

Некоторые владельцы квартир, для которых неактуальна срочная продажа, переориентировались на аренду, так как на неё спрос вырос. Цены на аренду жилья начали расти активнее после первого повышения ключевой ставки в 2024 году с 16% до 18% годовых на заседании ЦБ 26 июля 2024 года.

Сейчас аренда квартиры всё равно обходится дешевле ипотеки, что и повышает на неё спрос.

Например, снять однушку в Москве площадью 37,5 м² в среднем можно за 72,2 тысячи ₽ в месяц. Если взять квартиру с такой же площадью в ипотеку на 30 лет, то ставка по ней будет 29,39% годовых — это средневзвешенный процент, по данным «Дом.рф».

Стоимость такой квартиры составит 11 917 387,5 ₽. Если внести первоначальный взнос в 30%, то сумма ипотеки будет 8 342 171,25 ₽, а ежемесячный платёж — 204 347,35 ₽. Получается, что сэкономить с помощью аренды можно в среднем 132 147,35 ₽ в месяц и при этом не нужно копить на первоначальный взнос.

Стоит ли покупать квартиру на вторичном рынке в первые месяцы 2025 года

«Квартиры на вторичном рынке, возможно, будут продавать со скидками — особенно те владельцы, которым нужно сделать это срочно», — говорит ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев. Это связано с тем, что непросто найти платёжеспособного покупателя, который сразу сможет внести всю сумму за квартиру.

Поэтому, если есть деньги на покупку квартиры, приобрести жильё на вторичке выгоднее и дешевле, чем на первичном рынке, отмечает эксперт. Также в 2025 году вырастет спрос на «убитую» вторичку — некоторые предприниматели приобретают дешёвые квартиры в плохом состоянии, чтобы сделать ремонт и перепродать дороже.

«В первую очередь продавать с дисконтом будут большие квартиры — с двумя — четырьмя комнатами. Предложения по однушкам и студиям снизятся, так как такие объекты чаще покупают под сдачу», — говорит Игорь Расторгуев.

Когда взять ипотеку на вторичном рынке выгоднее

Покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку в начале 2025 года может быть выгодно, если есть возможность закрыть долг досрочно —

✅

например, за счёт денег от продажи другого жилья. Также когда в кредит нужна небольшая сумма: например, в 1–2 миллиона ₽. В таком случае ежемесячный платёж по средневзвешенной ставке в 29,39% годовых на 30 лет будет не выше 50 тысяч ₽.

Если в ипотеку нужна сумма более 2 миллионов ₽, то лучше повременить с оформлением,

так как в некоторых случаях долговая нагрузка может быть слишком высокой, и тогда велик риск просрочек, отмечает руководитель продукта «Ипотека» в Сравни Дмитрий Сафронов.

❌

Оформить ипотеку лучше, когда ЦБ перейдёт к смягчению политики и снижению ключевой ставки.

По прогнозам регулятора, это станет возможным ближе к 2026 году: под конец 2025 года ставка должна быть на уровне 17–20%, а уже в 2026 году — 12–13%.