Читатель Сравни.ру Артур Морозов хочет взять квартиру в ипотеку и сейчас копит на это деньги. По нашей просьбе финансовый эксперт сервиса «Понимаю» Ирина Баранова проконсультировала Артура. А мы записали советы из их разговора.

Разговор с финконсультантом: как вести бюджет и накопить на ипотеку
Если вы тоже хотите получить бесплатную консультацию эксперта, то подписывайтесь на наш Инстаграм. Мы ищем героев там.
Мне 30 лет, почти женат, без детей. Снимаю небольшую квартиру-студию в подмосковном Реутове. Мой ежемесячный доход — примерно 80 тысяч ₽.
Год назад я посмотрел курс инвестиционного консультанта Рами Зайцмана о том, как правильно вести личный бюджет, и начал считать свои расходы и доходы. Для этого я воспользовался Excel-документом, куда записываю траты, накопления и цели, которые влияют на моё финансовое положение. Сейчас каждый месяц я откладываю по 5 тысяч ₽ на финансовую подушку безопасности и от 8,5 тысячи ₽ до 19,5 тысячи ₽ (в зависимости от трат) на первоначальный взнос по ипотеке.
Примерно в июне 2021 года я планирую купить квартиру-вторичку в Реутове за 4,5 миллиона ₽. На первоначальный взнос у меня уже накоплено около 1,5 миллиона ₽. Предполагаю, что средняя ставка по ипотеке к тому моменту не поднимется выше 6,5% годовых.
Я обратился к финансовому консультанту, чтобы убедиться, что моя стратегия накоплений — верная, и узнать советы, как лучше действовать дальше.
Про ипотеку
Вы планируете взять ипотеку через 18 месяцев — к июню 2021 года. При наших исходных данных — стоимости квартиры, уже накопленном первоначальном взносе, сумме, которую понадобится взять в ипотеку, предполагаемой ставке и сроке кредита — получится подсчитать минимальный ежемесячный платёж и общую переплату. Эта информация — самая важная для тех, кто планирует брать ипотечный кредит.
Предполагаемая стоимость квартиры |
4 600 000 ₽ |
Накопленный первоначальный взнос |
1 500 000 ₽ |
Ипотечный кредит |
3 100 000 ₽ |
Предполагаемая ставка |
6,5% годовых |
Срок кредита |
15 лет |
Ежемесячный взнос |
27 000 ₽ |
Переплата за 15 лет |
1 700 000 ₽ |
Кредитная нагрузка |
33% от дохода |
Чтобы рассчитать кредитную нагрузку, нужно разделить ежемесячный платёж по кредиту (27 тысяч ₽) на ежемесячный доход (80 тысяч ₽). Кредитная нагрузка в вашем случае составляет 33%. Это нормально, нагрузка до 35% считается оптимальной для личного бюджета.
Артур Морозов
Правильно ли вообще в моём случае брать ипотечный кредит? Может, выгоднее будет продолжить снимать?
Ирина Баранова
Разница между стоимостью вашей аренды жилья и минимальным платежом по ипотеке — 7 тысяч ₽ (без учёта коммунальных услуг). Это свободные деньги, которые можно пустить на накопления. Кроме того, у вас будет собственное жильё, которое в перспективе будет увеличиваться в стоимости. Так что в вашем случае выгоднее купить квартиру в ипотеку.
А вот если бы у вас была амбициозная цель: «Хочу огромную квартиру за 25 миллионов ₽», — то выплачивать ипотеку по 200 тысяч ₽ в месяц было бы не только невыгодно, но и просто невозможно.
Артур Морозов
Да, я заметил особенность: чем больше ежемесячный платёж и меньше арендная плата, тем рентабельнее будет не брать ипотеку, а снимать квартиру и просто копить на свою цель. Но в горизонте семи лет и больше такой вариант будет, наоборот, уже невыгодным: из-за арендованного жилья мы уйдём в минус.
Про накопления
Ирина Баранова
На формирование первоначального капитала и подушки безопасности вы выделяете примерно 25–30% от вашего дохода. Какие инструменты используете для хранения сбережений?
Артур Морозов
В основном вклады. Пару месяцев назад начал пробовать работать с ИИС, хочу вложить около 1,2 миллиона ₽ за три года, чтобы получить максимальную выгоду благодаря налоговому вычету. Эти средства не входят в первоначальный взнос по ипотеке, это моя база для инвестирования. Планирую использовать биржевые индексы, облигации и прочие малорисковые инструменты.
Ирина Баранова
Под какой процент у вас лежат деньги на вкладе?
Артур Морозов
Я разделил сбережения на две части, чтобы уберечь их от рисков, если у банка отзовут лицензию или он обанкротится (в этом случае Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернёт вкладчику до 1,4 миллиона ₽ — прим. Сравни.ру). В банке Таврический у меня хранится 1,3 миллиона ₽ под хорошую ставку в 6,7%. Ещё 200 тысяч ₽ находятся на карточном счету — это своего рода подушка безопасности, на которую тоже начисляются ежемесячные проценты.
Ирина Баранова
Это правильное решение. Желательно использовать накопительный карточный счёт, по которому будет начисляться небольшой процент — сейчас это в среднем 4% годовых.
Выбрать карту с процентом на остаток
Калькулятор Сравни.руПро инвестиции
Ирина Баранова
В вашем случае говорить об инвестиционных продуктах уже нет смысла, так как до момента, когда понадобятся деньги, осталось чуть меньше года, — это небольшой срок.
Расскажу вкратце про ИИС — индивидуальный инвестиционный счёт. Это отличный инструмент, но используется он, как правило, для долгосрочных целей от трёх лет. Вы планируете направить свой капитал на улучшение жилищных условий, и у вас чётко выстроенная стратегия, но ИИС всё равно стоит открыть — на будущее, например, для формирования вашей будущей пенсии.
Для фундамента лучше использовать облигационные займы как наиболее надёжный инструмент. Облигации федерального займа (ОФЗ) приносят около 7–8%. Плюс основное преимущество ИИС — налоговый вычет. Есть два вычета: типа «А» — возврат налогов в виде 13% от суммы годового взноса на ИИС (но не больше 400 тысяч ₽, то есть за год можно вернуть до 52 тысяч ₽); и типа «Б» — не платить 13% НДФЛ с инвестиционного дохода по истечении трёх лет. Вам больше подходит вычет типа «А».
Если есть желание переиграть рынок и инфляцию — и не просто сберегать деньги, а ещё и приумножать свой капитал, — необходимо повышать свою финансовую грамотность и пробовать себя на бирже. Не стоит сразу покупать акции компаний второго и третьего эшелона (менее надёжные), лучше начать с гигантов, «голубых фишек», которые, кроме того, приносят хорошие дивиденды — с их учётом доходность акций вполне может перекрывать стандартные банковские вклады. «Голубые фишки» — это российские крупные компании: Газпром, Сбербанк, Яндекс, Норникель, Аэрофлот... Поначалу советую вкладывать небольшие суммы — 20–30 тысяч ₽.
Сейчас на рынке довольно благоприятная ситуация для входа начинающим инвесторам. Во время кризиса ценные бумаги подешевели — например, если сравнивать их стоимость с декабрём прошлого года. После падения, как правило, происходит рост цен — похожая ситуация была и в 2008, и в 2014 году. Но нужно всегда быть готовым к тому, что это рынок, и инвестиции могут быть как в плюсе, так и в минусе.
Про погашение кредита
Артур Морозов
Какой стратегии по погашению ипотечного кредита лучше всего придерживаться?
Ирина Баранова
Есть два основных варианта, как выплачивать кредит. Первый — каждый месяц вносить сумму большую, чем минимальный платёж (например, вместо 27 тысяч ₽ вносить 40 тысяч ₽). Средства нужно направлять — и это важно — на снижение основного долга, или тела кредита, обычно это можно выбрать в банке или личном кабинете при погашении. Таким образом переплата по ипотеке будет меньше.
Второй вариант — вносить минимальные платежи, а оставшуюся свободную сумму вкладывать в доходные инструменты (облигации, акции, ПИФы). Через пять лет, к примеру, у вас будет сформированный капитал, который можно раздробить: часть направить на погашение ипотеки, часть — оставить в качестве накоплений и подушки безопасности.
Артур Морозов
Я планирую взять ипотеку на 15 лет — с расчётом, что за это время многое может измениться, например, наша семья станет больше, и придётся менять цель и искать более подходящую квартиру. Оптимальный ли это срок или, может, его стоит уменьшить?
Ирина Баранова
Если взять 3 миллиона ₽ под 6,5% на 15 лет, то переплата с учётом минимального платежа в 27 тысяч ₽ будет 1 миллион 760 тысяч ₽. Если взять ипотеку на 10 лет, то ежемесячный платёж будет уже 35 тысяч ₽, а переплата снизится на 600 тысяч ₽ и составит 1 миллион 100 тысяч ₽.
Платить за кредит каждый месяц по 27 тысяч ₽, но при этом накапливать и инвестировать часть денег будет выгоднее, чем платить по 35 тысяч ₽ без возможности накоплений — даже с учётом снижения переплаты. Так что лучше брать ипотеку на 15 лет.
Кроме того, кредитная нагрузка будет ниже. Это проще и с психологической точки зрения, и со стратегической: в случае если доход семьи резко снизится, низкий ежемесячный платёж будет более комфортным.
Артур Морозов
Выгодно ли рефинансировать ипотеку?
Ирина Баранова
Нужно обращать внимание на разницу в ставках. Если она значительная — например, вы брали кредит под 11,5%, а сейчас банки предлагают ипотеку под 6%, — то стоит задуматься над рефинансированием.
Но рефинансирование для клиента редко бывает по-настоящему выгодным. Как правило, оно предусматривает скрытые комиссии и навязанные доп. услуги — к примеру, повышенные взносы за страхование жизни или имущества. Если есть возможность, вместо перехода с кредитом в другой банк лучше написать заявление в свой.
Делать это нужно не раньше чем через 6 месяцев после начала ипотечного договора. Очень многие банки идут навстречу и снижают ставку минимум на 1–2%.