Как поменять ипотечный банк?

На сегодняшний день ситуация на ипотечном рынке России очень напряжённая – банки достаточно интенсивно борются за новых клиентов. Учитывая что потенциальная аудитория этого рынка достаточно узка, то, рано или поздно, возникает ситуация, когда у взявшего ипотеку человека появляется желание сменить ипотечную программу – какой-либо банк предлагает гораздо более удобные условия.

Как сменить банк безболезненно, быстро и с наименьшими потерями для себя? Сколько это занимает времени и сил у обычного пользователя ипотечного кредита?

Начнём с того, что самым простым способом, позволяющим сменить банк при ипотеке, является рефинансирование в другом банке. То есть, в каком-то другом банке берётся сумма на закрытие текущего кредита, он гасится и остается новый заем – на более выгодных условиях. Фактически, это возможно при одном из трёх вариантов развития ситуации: когда от «нового» банка вам поступает предложение снизить процентную ставку (нормой, способной заинтересовать клиента и заставить его уйти в другой банк, считается 2-3%, редко больше), и, в таком случае, у вас уменьшается аннуитетный платёж. В другом случае, банк предлагает увеличить срок кредита –сумма или остается прежней, или, возможно, даже чуть-чуть вырастает, но уменьшается ежемесячная нагрузка на ваши плечи, вынужденные возвращать суммы «как часы». Третий вариант – это уменьшение валютных рисков, когда банк предлагает сменить вам валюту вашей ипотеки. Относительно редкий вариант, но присутствующий на российском рынке.

Это были плюсы. Теперь о минусах смены ипотеки. Они проистекают из российского менталитета финансового рынка. На нём очень мало действительно ориентированных на потребителя банковских предложений в этом сегменте, несложных в применении к себе и своей ситуации. Например, в момент, когда вы оформляете ипотеку на объект недвижимости, не прошедший госрегистрацию как таковой, банки дружно требуют дополнительные гарантии, в виде залогов, поручительства третьего лица на всю сумму ипотеки и т.д. Понятно, что удовлетворять таким требованиям может далеко не каждый случай запроса ипотечного кредитования. Ко всему прочему, само по себе рефинансирование – достаточно недешёвое удовольствие из-за второстепенных расходов, которые способны даже сделать данную операцию невыгодной.

И ещё важно помнить, что ипотечное рефинансирование значительно сложнее, чем просто оформление ипотеки. Это время, это много терпения и ещё больше документов. Он состоит, в среднем, из следующих бумаг:

- справка «первого» банка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту
- кредитный договор с графиком платежей
- уведомление «первого» банка о том, что он намерен погасить рефинансируемый кредит.

Теперь о «логически оправданных» ограничениях со стороны банков. Кредитные организации не очень любят переменчивых клиентов, которые уходят к другому банку, и не очень склонны разрешать рефинансирование своих кредитов. Так что, если в договоре на рефинансирование есть условие согласия «первого» банка на погашение ипотеки таким образом – это может стать серьёзной проблемой. Более того, существуют ограничения на срок кредита, размер – как минимальный, так и максимальный, на размер просроченной задолженности, если таковая вообще есть, и даже на форму предоставления кредита.

Если же вас всё это устроило, то далее с вашим заявлением будет происходить следующее, в порядке строгой очерёдности:

– подаём заявления с описанием заёмщика и кредита во «второй» банк с просьбой принять решение о возможности предоставления рефинансирующего ипотеку кредита.
– банк принимает принципиальное решение «кредитовать/отказать» заёмщику по указанному заявлению.
– предоставляем документы, о которые необходимы банку, и тот принимает решение о залоге – вернее, о том, подходит ли то, что у вас есть (если есть хоть что-то залоговое), под залог.
– определяем сроки уведомления «первого» банка о ситуации, и сроки для погашения рефинансируемой ипотеки.
– предоставляем в «новый» банк заявления о погашении кредита в «старом», с непременной отметкой на нём банка-кредитора о том, что он принял заявление.
– определяем конкретные даты сделки по ипотеке (важно помнить об определении в этот момент даты платежа!) и расчёта задолженности на эту дату.
– выдача кредита и перечисление средств – как кредитных, так и, возможно, личных средств заёмщика первичному кредитору.
– подача документов по проходящей/прошедшей сделке на государственную регистрацию.

Теперь примерные затраты на вышеописанную процедуру. Они сравнительно малы, но их также надо учитывать. Итак, комиссия за выдачу кредита – от 0% до 2% от суммы кредита; оценка предмета залога – примерно 5 тысяч рублей; перевод средств между двумя банками – примерно 500 рублей; снятие обременение с недвижимости в «первом» банке – от 1500 рублей и выше; госрегистрация договора залога на «новый» банк – до 1 тысячи рублей; страхование рисков – примерно 1% от остатка задолженности.