Выгодно ли брать ипотеку на квартиру в строящемся доме?

Большинство квартир в новостройках обычно оказываются распроданными ещё до того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Покупатели стремятся сэкономить и приобрести недвижимость до того, как её цена сравнялась с рыночной. Но покупатели, связанные с ипотекой, часто обходят «котлованы» стороной, ведь бытует мнение, что банки назначают на такие ссуды повышенные ставки из-за отсутствия предмета залога. Сравни.ру узнал у банков, как купить квартиру в строящемся доме и не переплатить по ипотеке?

Возможность сэкономить на покупке квартиры в строящемся рассчитывается в каждом конкретном случае индивидуально, и всё-таки есть общие правила, которые помогут покупателю сориентироваться.

«Недострой»

Больше всего покупателей пугает вероятность  пополнить ряды обманутых дольщиков с квартирами в недостроенном доме. Естественно, если дом окажется недостроенным, ни о какой выгоде или экономии говорить не приходится. Кроме того, если покупателю приходится помимо ипотеки платить ещё и за съёмную квартиру на время стройки или он планирует сдавать новую жилплощадь в аренду, то сыграть серьёзную роль могут даже некриминальные задержки при сдаче дома в эксплуатацию.

«Риск «недостроя» в России всё ещё достаточно высок, но даже в случае увеличения срока строительства и оформления права собственности на год, что бывает чаще всего, потери достаточно велики, если пересчитать на недополученный доход в случае сдачи квартиры в аренду. Таким образом, экономия при покупке строящегося жилья может оказаться нулевой», – считает начальник управления ипотечного кредитования Альфа-банка Влада Невская.

Так что, выбирая застройщика, нужно тщательно проверять всю информацию о нём. Желательно лично посмотреть уже отстроенные и введённые в эксплуатацию объекты.

«Наиболее защищёнными являются участники долевого строительства в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом случае с участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве (если второй стороной является застройщик) или договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (если есть посредник). Такие договоры подлежат государственной регистрации», – говорит директор департамента инноваций АИЖК Мария Полякова.

Ремонт

При покупке квартиры в строящемся доме нужно также добавлять в смету расходы на ремонт, ведь многие проекты подразумевают сдачу квартир в виде «коробки», совершенно непригодной для жизни.

«Застройщики могут сдать в эксплуатацию дом с квартирами свободной планировки и без отделки. Возведение стен и отделка квартиры в новостройке потребуют довольно больших вложений. Однако всю отделку или часть работ может сделать и застройщик. Это нужно учесть при заключении договора на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме», – говорит Мария Полякова.

Ставки

Даже если предыдущие пункты уже были учтены и квартира оказывается дешевле, чем уже в готовом доме, от покупки может удержать высокая ставка по ипотеке.  Из-за уже указанных рисков банки часто предпочитают подстраховаться и предлагают клиентам повышенные ставки по ипотечным кредитам в строящихся домах. До сих пор обстоятельство не позволяло заёмщикам свободно выбирать квартиры на стадии «котлована», ведь переплата по высокой ставке была сопоставима с разницей в стоимости строящегося и готового жилья. Однако сейчас на рынке наметилась положительная для ипотечников тенденция.

«На рынке ипотечного кредитования в сегменте строящегося жилья наметилась тенденция отмены надбавки к процентной ставке до регистрации права собственности, что приблизило размер ставок на кредиты под залог первички к кредитам на вторичном рынке. Например, в Промсвязьбанке подобные условия кредитования введены с сентября 2013 года. На данный момент приобрести квартиру на первичном рынке с ипотекой ПСБ можно по единой ставке на весь срок кредита 11,9% и минимальным первоначальным взносом 10%.Такие условия добавляют ещё больше инвестиционной привлекательности приобретению квартир в строящихся домах с использованием ипотеки. В Промсвязьбанке на период строительства в залог банку передаются имущественные права», – рассказывает руководитель по потребительским кредитам и банковским картам Промсвязьбанка Роман Кириллов.

Залог

Как пояснили в Альфа-банке, при оформлении  ипотеки в строящемся доме, возможны два варианта залога. Первый, это покупка так называемой «чистой первички», по которой ставка является повышенной до выдачи свидетельства о праве собственности и регистрации обременения «ипотека в силу закона».

В этом случае повышенная по отношению к стандартной процентная ставка обуславливается увеличенными рисками банка. На этапе строительства дома обеспечением по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требований на основании зарегистрированного Договора залога прав (применительно для договоров, заключенных в рамках 214-ФЗ).

Второй вариант подойдёт для тех, у кого в собственности уже есть жильё – ипотека по залог имеющейся квартиры. Ставка в таком случае фиксированная на весь период кредитования, зачастую ниже, чем в первом варианте. Предметом залога в таком случае становится квартира в собственности заёмщика на вторичном рынке жилья. «Несомненным плюсом данной программы является широкий выбор объектов первичного рынка, в том числе дома ЖСК, вексельные схемы и прочее», – отмечают в Альфа-банке.

Итого

Таким образом, оформляя ипотеку в строящемся доме, стоит учесть несколько факторов: репутация застройщика, стоимость будущего ремонта и предложения банков, позволяющие получить заём по среднерыночной, а не повышенной ставке. Только тогда ипотека в строящемся доме действительно поможет сэкономить, а не переплатить.