Аренда нежилого помещения: как оформить договор и рассчитать платежи

Раздел договора

Что указать

Преамбула

Представляет собой шапку договора. В ней по стандарту указывает название и номер договора, а также дата и место его подписания.

Помимо прочего, вы шапке указывается полное наименование организаций, которые являются сторонами договора, а также ФИО подписантов и основания их полномочий. Например, его договор подписывает руководитель, желательна ссылка на устав.

Во время подписи обратите внимание, имеет ли контрагент право на заключение подобного договора. В противном случае, документ может не иметь юридической силы.

Предмет договора

Под предметом договора понимается само помещение. Необходимо дать ему подробное описание: адрес, площадь, кадастровый номер, собственники, реквизиты документов, подтверждающих право собственности арендодателя и пр. Помимо словесного описания, следует приложить технический план.

В этом же разделе стоит указать цель использования. При аренде помещения в торговом центре можно договориться об эксклюзивном праве. Например, что на этаже может быть только ваша аптека.

Чтобы подтвердить право собственности, потребуется предоставить выписку ЕГРН. В договоре прописывается дата выписка. Копию можно приложить к договору.

Срок договора

Стороны могут договориться между собой, на какой срок заключается договор. При этом в договоре может и не быть такой информацией. В таком случае договор потеряет силу после того, как одна из сторон изъявит такое желание.

Если нет точной договоренности о сроке, то стоит договориться о том, за какое время стоит предупредить о намерении прекратить сотрудничество.

Особенности оплаты

Размер оплаты определяется сторонами самостоятельно. Если в договоре не будет суммы, в будущем это может породить споры, поэтому не стоит пренебрегать данной информацией. 

Помимо суммы, необходимо прописать, как именно будет производиться оплата. Например, это могут быть наличные средства, оплата услугой или вещами.

Если стороны предварительно договорились, что коммунальные платежи и ремонт будет оплачивать арендатор, это также должно быть прописано в договоре.

Права и обязанности сторон

Например, арендодатель должен:

- Своевременно передать недвижимость в пригодном для использования состоянии. Например, по закону не получится сдать в аренду склад без крыши.

- Предупредить, если у недвижимости есть другие собственники.

- Предоставлять право на перезаключение договора.

- Компенсировать средства, потраченные арендатором на улучшение имущества. Например, если в офис был приобретен и установлен кондиционер.

В свою очередь, от арендатора может требоваться:

- В оговоренные сроки вносить плату за аренду и коммунальные услуги.

- Бережно относиться к имуществу.

- Соблюдать нормы пожарной безопасности.

Выше приведены примеры того, какие именно права и обязанности могут быть прописаны в договоре аренды. Главное, чтобы они не противоречили законам.

Ответственность по договору аренды

Закон обязывает арендатора и собственника помещения соблюдать принцип добросовестности при исполнении договора. Если одна из сторон нарушает условия соглашения, ей могут начислить пени, штрафы или неустойку, предусмотренные как самим договором, так и нормами ГК РФ. Кроме того, участники сделки вправе самостоятельно предусмотреть дополнительные меры ответственности. Например, в договор можно включить условие, позволяющее арендодателю ограничить доступ в помещение и к имуществу арендатора при длительной неуплате аренды.

Упрощенный учет

Общий учет по ФСБУ 25/2018

Подходит для ситуаций, когда срок договора менее 12 месяцев, или организация имеет право на упрощенный бухучет и отразила это в учетной политике.

Помещение отражается на забалансовом счете 001 по стоимости, указанной в договоре аренды. Ежемесячные арендные платежи относятся непосредственно на расходы организации через счета 20, 26 или 44.

Подходит для долгосрочной аренды. Право пользования активом сначала учитывается проводкой по дебету счета 08 и кредиту счета 76, а затем переносится на счет 01. Его стоимость определяется на основе общей суммы будущих арендных платежей.

Обязательство по аренде отражается по счету 76. В дальнейшем организация ежемесячно начисляет амортизацию права пользования активом через счета затрат 20, 26 или 44 с кредитом счета 02, а также учитывает процентные расходы по арендному обязательству через счет 91.

Ситуация

Решение

Комментарий

Предприниматель выбирает формат оплаты аренды офиса

Сравнить фиксированную арендную плату и гибкие варианты оплаты.

Выбор зависит от стабильности доходов и финансовой нагрузки бизнеса.

Компания сравнивает фиксированную ставку и процент от оборота

Оценить прогнозируемую выручку и возможные риски.

Процент от оборота может быть выгоден при нестабильных продажах.

Бухгалтер оформляет учет аренды помещения

Отразить арендные платежи в бухгалтерском и налоговом учете.

Важно учитывать условия договора и своевременно оформлять документы.

Арендатор проверяет условия изменения арендной платы

Изучить порядок индексации и основания для повышения ставки.

Это поможет избежать неожиданных расходов в будущем.

Бизнес оценивает расходы на аренду коммерческой недвижимости

Рассчитать общую стоимость аренды с учетом коммунальных и дополнительных платежей.

Реальные затраты часто выше базовой арендной ставки.

Компания выбирает помещение для офиса или торговли

Сравнить локацию, стоимость, трафик и условия договора.

Удачное помещение напрямую влияет на продажи и эффективность бизнеса.

Арендатор проверяет регистрацию договора аренды

Убедиться, требуется ли государственная регистрация договора.

Для долгосрочной аренды регистрация может быть обязательной.