Что лучше ипотека или кредит

Если покупаете/меняете жилье, и собственных денег не хватает – вам нужно обращаться в банк за заемными. На выбор у вас будет 2 опции: либо нецелевой кредит, либо ипотека. В большинстве случаев люди бездумно выбирают ипотеку, а зря – иногда нецелевой потребительский кредит будет и удобнее, и выгоднее. Ниже – о том, в чем разница между кредитом и ипотекой, а также в каких именно случаях кредит оказывается выгоднее.

Отличия кредита от ипотеки

Для начала разберемся с тем, что это за продукты такие. И сразу – маленькая сноска: кредиты бывают разными, но в этом материале под словом «кредит» мы будем подразумевать именно нецелевой потребительский кредит, потому что между ним и ипотекой выбор обычно и стоит.

Кредиты

Нецелевой потребительский кредит – это заемные деньги, которые вы берете у банка на определенный срок под определенный процент. Тратить эти деньги вы можете на что угодно – хоть на квартиру, хоть на вагон резиновых уточек. Никакого дополнительного обеспечения по кредитам обычно не требуется – просто берете деньги, просто их возвращаете. Если хотите взять крупную сумму – банк может попросить предоставить обеспечение (или можете предложить сами, чтобы увеличить доступный лимит), обеспечение предоставляется в форме:

• Залога. Залогом может являться любое ценное имущество, в 99% случаев это либо авто, либо недвижимость. Если вы не справитесь с выплатой кредита – банк будет вправе забрать ваше залоговое имущество и реализовать его (хотя к этому прибегают только в самом крайнем случае, потому что много мороки).
• Поручителя. Поручитель – это человек, с которого банк будет требовать исполнения кредитных обязательств, если вы не справитесь с выплатой. То есть заем перейдет на поручителя, и банк таким образом отобьет деньги.

По условиям – точные условия, которые вам предложит банк, зависят от множества факторов, но разумно будет ожидать сумму до 1 000 000 рублей на срок до 5 лет, ставка будет близка к текущей ключевой ставке Центробанка. Что важно – ставка вполне может быть плавающей: если снижается КС ЦБ, то снижается и ваша ставка по кредиту, и наоборот. Никаких вопросов о льготных кредитах даже не стоит – вы будете брать потребительский кредит на общих основаниях.

Наконец, по оформлению – потребительские кредиты обычно можно получить в течение 24-72 часов (зависит от суммы и банка), для оформления вам понадобится паспорт и СНИЛС. Как минимум все программы требуют возраст от 18 лет и гражданство РФ, нередко нужно иметь текущую официальную работу и трудовой стаж на ней от 3 месяцев. В случае, если у вас нет КИ, взять выгодный кредит будет немного сложнее.

Ипотека

Ипотека – тоже кредит, но – целевой и с ипотечным залогом: «целевой» означает, что деньги нужно потратить на конкретную цель (покупка недвижимости); «с ипотечным залогом» означает, что вы передадите в залог банку то имущество, которое взяли в ипотеку.

Тут тоже сделаем небольшую ремарку – технически можно передать в залог по ипотеке другую свою недвижимость, но этот вариант: а) встречается редко; б) по своим условиям от «обычной» ипотеки не отличается, разница только в объекте, на который накладывается обременение.

Залог по ипотеке обязателен, а в некоторых случаях обязателен и поручитель – если вы состоите в браке, то супруг/супруга обязаны им выступить.

По условиям – точные условия, как и в случае с кредитами, зависят от банка и конкретной ситуации, но можно рассчитывать на сумму до 100 000 000 рублей и срок до 30 лет. Но с суммой все не так просто – чаще всего банки требуют внесения первоначального платежа в размере около 20% от стоимости недвижимости, так что реалистично вы можете ожидать, что банк профинансирует 4/5 от стоимости недвижимости, а остальное вы будете вносить «из своих».

С процентными ставками все тоже непросто – можно получить ипотеку под 2% годовых, можно получить ипотеку под 30% годовых; многое зависит от того, попадаете вы под региональную или государственную программу. Программ – много, например:

• Семейная ипотека – 6% годовых. Дают семьям с детьми.
• IT-ипотека – 6% годовых. Дают айтишникам.
• Сельская ипотека – 3% годовых. Дают тем, кто покупает или строит недвижимость в сельской местности.
• Дальневосточная и Арктическая ипотеки – 2% годовых. Дают тем, кто покупает недвижимость в определенной местности.

Из крайне хороших новостей: ваша процентная ставка по ипотеке будет фиксированной, то есть если вы получите ипотеку под 6% годовых – эта ставка не изменится ни при каких обстоятельствах.

Оформить ипотеку – непросто, базовым набором документов (паспорт, СНИЛС) вы не обойдетесь: нужны будут документы на приобретаемое имущество, точный набор документов вам озвучат в банке. На оформление уходит от 1 недели до 3 месяцев, вряд ли вы отделаетесь одним визитом в банк. Требования по ипотекам – тоже более жесткие: тоже нужно быть совершеннолетним и иметь гражданство РФ, но в дополнение к этому нужно иметь хорошую кредитную историю, официальное трудоустройство и стабильный доход на протяжении хотя бы последних 6 месяцев.

Разница между кредитом и ипотекой

Итак, (нецелевой потребительский) кредит от ипотеки отличается по ряду пунктов:

• Условия. Ипотеку дают на более крупные суммы и сроки.
• Первоначальный взнос. У кредита его нет, у ипотеки он есть.
• Обеспечение. Потребительский кредит обычно не требует залога/поручителя, по ипотеке залог – обязателен, поручитель – желателен.
• Сложность оформления. Кредит можно оформить за день по минимальному набору документов; ипотеку придется оформлять несколько недель или месяцев, нужен будет внушительный набор документов.
• Ставка. Ставка по потребительским кредитам – выше, чем по ипотекам; кроме того, ипотеку можно получить по госпрограмме под низкий процент.

Кстати – когда вам одобрили кредит или ипотеку, у вас есть определенное время на то, чтобы оформить деньги, иначе заявку аннулируют (это называется сроком действия решения). Срок действия решения о кредите – до месяца, срок действия решения об ипотеке – до 4 месяцев.

Плюсы/минусы ипотеки/кредита

Что лучше для покупки жилья?

Если вы хотите купить недвижимость на крупную сумму, с хорошей ставкой и минимальными стартовыми вложениями (около 20% от всей суммы) – ипотека все же будет более привлекательной, поскольку вы почти сразу получите нужную недвижимость в собственность (пусть и с обременением), а расплачиваться за нее будете небольшими порциями длительное время. Но если у вас есть деньги на 70%+ недвижимости или вы собираетесь купленную недвижимость продавать – кредит для вас будет более разумным вариантом, потому что на недвижимости не будет обременения, и вам не придется проходить долгую процедуру оформления ипотеки ради 1-2 миллионов рублей.

Что проще взять: кредит или ипотеку?

Почти всегда проще взять кредит – в некоторых банках вам нужно будет предоставить паспорт/СНИЛС и подождать день-другой. Длительность оформления растянется, если вы захотите взять очень большой кредит под залог имущества и с поручителями – в этом случае что кредит, что ипотека будут примерно одинаково сложными в оформлении.

Дополнительные расходы при ипотеке и кредите

Потребительские кредиты обычно никаких дополнительных затрат не несут. С ипотеками все сложнее – даже если вы оформляете жилье на первичке, вам как минимум придется оформлять страховку на залоговое имущество, она выйдет вам примерно в 1% от стоимости недвижимости. Если же вы покупаете жилье на вторичке, нужно предоставить оценку стоимости имущества, заказывать вы ее будете «за свои». Нередко банк, выдавая ипотеку на вторичку, требует страхование титула – оно стоит не очень много, но тоже добавит вам расходов.

К слову, по законодательству банк должен заранее информировать вас о ПСК – полной стоимости кредита, то есть стоимости ипотеки с учетом страховок и прочих расходов. На Сравни эта информация тоже есть – в разделе ипотека на каждой карточке предложения есть минимальная и максимальная ПСК, которые может предложить банк.