Что такое счет эскроу

Что такое эскроу счет, как и где его можно открыть, в чем его отличия от аккредитива или банковской ячейки, какие недостатки у такой схемы покупки недвижимости – мы собрали самую актуальную информацию.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен

Понятие эскроу-счет применяется в целях снижения риска какой-либо сделки. Это банковский счет для депонирования денежных средств плательщика, которые станут доступны продавцу товара или услуги после выполнения им принятых обязательств.

Эксроу счета применяются для различных сделок, в т. ч. при заключении договора долевого участия (ДДУ) на покупку недвижимости.

Порядок открытия, ведения и открытия счета регламентируется ГК РФ ст. 860 и ФЗ № 214 от 30.12.2004, ст. 15,5.

Каким образом работает счет при ДДУ:

• После заключения договора банк открывает покупателю эскроу-счет.
• Покупатель пополняет счет в соответствии с условиями договора.
• Банк осуществляет проектное финансирование стройки.
• Застройщик строит дом.
• Деньги застройщику будут переведены банком после полного выполнения обязательств по договору и регистрации права собственности на квартиру покупателем.

В каком банке можно открыть счет

Счет можно открыть в любом банке, который соответствует требованиям, установленным постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Где можно открыть счет в 2022 году:

Всего в перечне по состоянию на февраль 2022 года находятся 92 банка, ознакомиться с ним можно на сайте Банка России в разделе «Реестры».

Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка уполномоченных банков. Если строительство будет производиться за счет средств банка, счет должен быть открыт в той кредитной организации, которая будет осуществлять проектное финансирование строительства объекта недвижимости, также она одновременно будет являться держателем эскроу-счетов всех дольщиков этого дома.

В каком банке можно получить ипотечный кредит

Покупатель сможет получить ипотечный кредит в любом банке, условия которого его устроят. При этом не обязательно, чтобы это был банк, где открыт эскроу-счет.

Перечень банков с оптимальными условиями выдачи ипотеки на новостройки:

Обратите внимание, банки меняют условия выдачи ипотечных кредитов, в т. ч. на новостройки, поэтому получить актуальные условия лучше на официальных сайтах кредитных организаций.

Покупка квартиры с использованием эскроу счета

Покупка квартиры с использованием эскроу счета возможна как за счет банковского кредита, так и за счет собственных средств покупателя. 

Как открыть счет

Как открывать эскроу счет в банке:

• Покупатель, Застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
• В договоре в качестве способа расчетов указывается «с помощью счета эскроу» и наименование эскроу-агента (банка, где будет открыт счет).
• Заключается трехсторонний договор счета эскроу между Банком, Физическим лицом и Застройщиком.
• Банк открывает счет эскроу.

Схема действия

Чтобы купить квартиру у застройщика с использованием заемных средств, нужно действовать следующим образом:

• Сравнить предложения банков по ипотечным кредитам на новостройки.
• Выбрать оптимальные условия кредитования.
• Обратиться в банк с заявкой и необходимыми документами на получение ипотеки.
• Выбрать застройщика и будущий объект недвижимости.
• После получения одобрения выдачи кредита заключить договор ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.
• Банк открывает специальный счет эскроу.
• Банк переведет на счет денежную сумму сделки (кредит и собственные средства покупателя).
• Деньги будут заморожены до завершения строительства.
• Заемщик ежемесячно осуществляет погашения ипотеки согласно условиям кредитного договора.
• После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию покупатель оформляет квартиру в собственность и деньги перечисляются застройщику.

Если покупка квартиры осуществляется за счет собственных средств, схема действий будет той же, за исключением обращения в банк за ипотекой.

Что будет, если банк обанкротится

Средства клиентов банков, у которых открыты счета эскроу, застрахованы на сумму до 10 млн руб., поэтому в случае банкротства кредитной организации, вкладчики получат страховой возмещение в пределах этой суммы. Процент клиентов, у которых на эскроу счетах находится более 10 млн руб. минимален, но в этом случае их риск выше, поэтому банк для открытия счета должен быть надежным.

Что будет, если застройщик обанкротится

Если застройщик не выполнит свои обязательства, средства покупателя будут ему возвращены и сделка покупки-продажи квартиры не состоится. Банк вправе назначить другого застройщика для завершения начатого строительства.

Плюсы и минусы эскроу счета

Достоинства у сделок через эскроу счета весомые:

• Покупатель недвижимости защищен от мошенничества и недобросовестных застройщиков.
• Застройщик сможет гарантированно получить свои деньги.
• Деньги застрахованы в Агентстве страхования вкладов (АСВ).
• Открытие и ведение счета бесплатные.
• Счет не подлежит аресту, деньги на нем невозможно конфисковать.

Одновременно следует учитывать и недостатки эскроу счетов:

• На деньги на счете, банк не начисляет проценты, они могут обесцениться.
• Если покупателю потребуется вернуть деньги, он сможет это сделать, только расторгнув договор.
• Открывают эскроу счета не во всех банках.
• Если застройщик нарушает договор, покупателям жилья получиться вернуть только деньги, находящиеся на счете эскроу, выплаченные проценты по кредиту (если это кредитные средства) возмещены не будут.

Отличия от банковской ячейки и аккредитива

FAQ

Какие документы потребует банк для открытия счета эскроу?

Клиент предоставляет в банк договор участия в долевом строительстве и паспорт.

Используются ли эскроу счета при покупке готового жилья?

Нет, этого не требует закон, вы приобретаете уже готовый объект недвижимости, поэтому риск сделки отсутствует.

Если цена квартиры более 10 млн рублей, можно ли открыть несколько эскроу счетов?

Нет, счет открывается один на всю сумму сделки.

Вывод

• Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги дольщиков.
• Использование эскроу счетов – это законодательное требование при покупке квартиры в строящемся доме.
• Деньги на счете замораживаются до окончания строительства дома.
• Покупатель сможет вернуть деньги со счета в случае окончания срока депонирования, при банкротстве застройщика, если он нарушит условия договора.
• Застройщик получает деньги после сдачи дома в эксплуатацию.
• Главные достоинства счетов в том, что покупатель недвижимости защищен от мошенничества и недобросовестных застройщиков, а также от риска банкротства банка.
• Главный недостаток – банк не начисляет проценты на остаток по счету, хотя на нем лежит приличная сумма.