Ставка по ипотеке и общая переплата – «две большие разницы?»

Ещё несколько лет назад потребители выбирали кредиты, в том числе и ипотечные, ориентируясь на процентные ставки. Сегодня более информированные заёмщики обращают внимание на общую переплату по кредиту, и, подсчитав, во сколько им обойдётся ипотека приходят в ужас. Из чего складываются эти цифры, и стоит ли их бояться?

Действительно, до недавнего времени заёмщик, который пытался самостоятельно подсчитать общую переплату по кредиту, сталкивался со странной ситуацией. Например, в рекламе банка указано, что ставка по ипотеке составляет 15%, но вооружившись калькулятором, даже не самый сильный в математике человек понимал, что переплата составит не 15, а все 20%, а то и больше. После череды жалоб в Роспотребнадзор со стороны покупателей квартир ситуация изменилась.

Теперь банк не имеет права спекулировать на одних лишь ставках, и обязан информировать заёмщика о полной стоимости кредита. Кроме того, запрещается устанавливать единовременные комиссии при выдаче кредита. Таким образом, система формирования общей стоимости кредита стала прозрачнее. Так, если у разных банков существуют ипотечные продукты с одинаковой процентной ставкой, общая сумма переплаты по ним будет одинаковой.

Но почему же если взять процентную ставку по кредиту, срок кредита и сумму, выйти на итоговую сумму всё равно не получается? Большинство людей, пытаясь рассчитать размер выплат самостоятельно, допускает ошибки, поскольку формула аннуитетного платежа, который сегодня чаще всего встречается в ипотечном кредитовании, знакома далеко не всем. Но посчитать выплаты с точностью до рубля поможет кредитный калькулятор.

Так от чего же зависит общая сумма переплаты? Эксперты поясняют, что в первую очередь стоимость кредита зависит от срока его использования. Например, покупатель хочет приобрести квартиру стоимостью 5 млн рублей. Первоначальный взнос 1 млн, процентная ставка 9,2%.

(*расчёт составлен с помощью ипотечного калькулятора Сравни.ру)

Получается, с каждой «пятилеткой» стоимость кредита увеличивается в несколько раз. И влияют на это не скрытые комиссии банка, а проценты, которые начисляются за годы выплат. Чтобы выбрать кредит с посильным ежемесячным платежом и при этом не заплатить за одну квартиру, как за три, эксперты советуют трезво оценить свою платежеспособность.

«Разница между ежемесячными платежами после 15 лет – несущественная, а размер переплаты наоборот – вырастает очень сильно. Да и соотношение взятой суммы и суммы процентов примерно один к одному. Это и объясняет популярность ипотеки сроком именно на 15 лет. Кредит на большее количество лет может потребоваться только в случае недостаточности подтверждённого дохода. Так как платёж должен составлять по требованию банков не более 50% от дохода (опять же для финансовой безопасности клиента), выдача кредита нередко возможна только на длительный срок, даже несмотря на то, что у клиента есть фактическая возможность вносить платежи в большем размере. В этом случае, он просто делает периодические досрочные погашения, тем самым быстрее уменьшая остаток по кредиту. А так как проценты за пользование начисляются именно на остаток, то и общая сумма процентов, которые в итоге заплатит клиент, тоже будет существенно меньше, чем по графику платежей. Поэтому если вы берёте кредит на 20-30 лет, и после подсчётов понимаете, что переплата превышает долг в несколько раз, не пугайтесь. У вас всегда есть возможность погасить кредит досрочно», – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Также Мария советует не спешить сравнивать общую сумму переплаты со стоимостью самой квартиры. «Покупатели часто думают: «Я покупаю квартиру за 2,5 миллиона, а за 15 лет выплачу 5 миллионов, то есть как за две квартиры!». При этом люди справедливо возмущаются тем, что в России нет доступной ипотеки и ставки очень высокие. Ставки в наших банках может и не самые низкие, но не стоит забывать про российские инфляцию и рост стоимости жилья. Особенно заметен этот рост на примере новостроек. Цена квадратного метра на этапе строительства меняется каждый квартал, а то и каждый месяц. В итоге, с момента старта продаж к моменту сдачи дома цена метра увеличивается на 30-50% в среднем, а в некоторых комплексах и на все 100%».

Таким образом, проценты по кредиту – это ещё не главный показатель его стоимости, хотя он и помогает сориентироваться в многообразии банковских предложений. Однако для того, чтобы подобрать наиболее подходящий продукт, лучше воспользоваться калькулятором, с помощью которого можно учесть все факторы, включая срок кредитования и даже скидочные предложения банков.