Что такое дифференцированный платёж по ипотеке

Способы погашения ипотеки

Ипотека состоит из двух частей:

• тело кредита — деньги, предоставленные клиенту взаймы,
• проценты — деньги, которые берет банк за свои услуги.

Банк рассчитывает клиенту платежный график и распределяет суммы на весь срок кредитования. При этом платежи могут быть двух видов:

1. Аннуитетный — заёмщик ежемесячно вносит одинаковую сумму, но соотношение основной части и процентов меняется. В начале выплат большая часть уходит на погашение банковских процентов. Постепенно соотношение меняется, к концу срока почти все проценты оказываются погашены, и большая часть суммы покрывает основной долг.

2. Дифференцированный (ДП) — сумма тела кредита остается фиксированной на весь срок погашения, делится на равные доли. В то время как процентная часть «плавающая» — она постепенно уменьшается, а вместе с ней уменьшается общий размер платежа.

Вид платежа определяется условиями кредитного договора, поменять его в процессе выплаты ипотеки будет нельзя. Дифференцированные используют реже, чем аннуитетные.

Как рассчитать ежемесячный платёж

Его рассчитывают по специальной формуле: ДП = ПСК / n + (ОД * П * ДМ) / ДГ, где:

• ПСК — первоначальная сумма кредита,
• n — количество месяцев по договору кредитования,
• ОД — остаток долга,
• П — процентная ставка, разделённая на 100 (например, если ставка составляет 6,3%, в формулу нужно подставить число 0,063),
• ДМ — количество дней в месяце,
• ДГ — количество дней в году.

При таких расчётах, так как сумма основного долга ежемесячно уменьшается, количество процентов также снижается ежемесячно. В результате последние выплаты по графику будут минимальными.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Основные плюсы — экономия на процентах, кредит погашается быстрее. Главное неудобство дифференцированного платежа — это нестабильность. Вначале придётся отдавать больше денег, кредитная нагрузка будет максимальной. Кроме того, заёмщику постоянно придется проверять — какую сумму заплатить в текущем месяце. Это усложняет планирование бюджета и может вызвать путаницу. Из-за этих сложностей банки более строго оценивают платёжеспособность клиента. Как следствие, ипотеку с дифференцированными платежами реже оформляют, а некоторые банки и вовсе с ними не работают.