IT-ипотека по новым правилам под 6%. Что нужно предусмотреть заёмщикам в 2024 году?

Почему продлили ипотеку для IT-специалистов?

В первую очередь глобальное изменение коснулось регионов, где теперь можно приобрести жилье под льготные 6%. Власти решили сместить акценты в сторону небольших городов и областей. В частности, теперь нельзя оформить ипотеку для айтишников в Москве и Санкт-Петербурге. Остальные регионы, в том числе Московская область остались в списке допустимых для оформления.

Суть в том, что теперь проще покупать недвижимость в регионах, а власти хотят, чтобы IT-специалисты выбирались за пределы мегаполисов. Насколько это будет эффективное решение, пока трудно сказать. Все же многие программисты стремились попасть на работу в столичные компании. И если человек уже работает в Москве, то ему придется покупать недвижимость в Подмосковье, что не очень удобно.

Продление программы стало очевидно после того, как была увеличена ключевая ставка. При этом именно IT-специалисты считаются наиболее ценными кадрами для развития современного бизнеса и цифровой сферы в общем. Однако в данном случае были сделаны акценты не только в масштабах страны, но и на развитие регионов.

В целом можно отметить несколько причин, почему были внесены изменения в льготную ипотеку для IT.

1. Увеличение ключевой ставки — деньги на программу поступают из федерального бюджета. Повышение ставки сказалось на планах финансирования. При сохранении 5% пришлось бы выделять из бюджета более 180 млрд рублей.

2. Смещение акцентов — сейчас приоритеты смещаются в сторону поддержки специалистов из регионов, где зарплаты ниже, а сама IT-сфера развивается не так быстро, как в Москве и Петербурге.

3. Развитие регионов — в 2024 году айтишники покупали жилье в крупных городах, поэтому пришлось вносить изменения. Вероятно, теперь дисбаланс в распределении средств будет выглядеть по-другому.

В Правительстве прямо заявили, что хотят удержать айтишников в регионах, а для этого специалистам предлагают покупать недвижимость по сниженной ставке. Теперь рассмотрим основные изменения самой программы.

Как изменили программу ипотечного кредитования для IT?

Как мы и писали выше, основные изменения коснулись выбора регионов, где можно приобрести недвижимость. Кроме того, было принято решение поднять процентную ставку, а также урезать лимиты. Рассмотрим все по порядку.

Главные изменения в IT-ипотеке.

1. Ставка — теперь можно оформить льготную ипотеку по ставке 6% годовых, которая действует на весь срок договора. При этом в регионах могут самостоятельно снижать ставку ниже указанного порога. Конечно, вряд ли местные власти смогут дополнительно профинансировать программу, поэтому лучше рассчитывать на ставку 6%. Учитывайте, что её могут повысить до рыночной, если заемщик нарушает условия договора, но об этом чуть позже.

2. Регионы — в целом программа действует по всей России, кроме двух крупных мегаполисов. То есть в Москве и Петербурге нельзя оформить льготную ипотеку для IT-специалистов. Опять же, действуют ограничения, связанные с местом работы. Например, если специалист зарегистрирован и живет в Ростовской области, а работает на компанию в Петербурге, он не сможет оформить льготную ипотеку. По сути, ему нужно будет переходить на работу в своем регионе проживания.

На заметку. Если вы прописаны в Москве, но оформились на работу в Воронеже, то без проблем можно купить жилье в этом городе.

3. Лимиты — напомним, что ранее айтишники могли приобрести недвижимость по льготной ставке с лимитом до 18 млн рублей. Однако сейчас верхняя планка составляет 9 млн рублей для всей России. При этом недвижимость может стоить дороже, но минимальная ставка будет распространяться только на указанный лимит. Например, если квартира стоит 12 млн рублей: 2 млн вы отдали в качестве первоначального взноса, 9 млн оформили по ставке 6% годовых, а 1 млн рублей по рыночной ставке — 18% годовых.

4. Требования — как и прежде, рассчитывать на льготную ипотеку могут только определенные категории айтишников. Во-первых, специалист должен работать в аккредитованной IT-компании. Во-вторых, сама компания должна иметь официальный статус получателя налоговых льгот.

5. Особенности — если человек уволился из IT-компании и в течение шести месяцев не устроился в другую, тогда банк пересмотрит условия договора. То есть работать в IT-сфере нужно весь срок выплаты ипотечного кредита. Раньше можно было проработать 5 лет с момента оформления кредита. Таким образом власти пытаются удержать айтишников в рамках своей профессиональной деятельности.

Отдельное внимание нужно обратить на уровень зарплаты претендента на получение льготной ипотеки. Дело в том, что трудоустройство в IT-компании не гарантирует одобрение кредита. Вам нужно зарабатывать не ниже:

• 90 тысяч рублей для всех регионов России;
• 150 тысяч рублей для городов-миллионников, а также Подмосковья и Ленинградской области.

Минимальная сумма осталась, но добавили ещё и показатель долговой нагрузки. Например, если заемщик имеет ПДН более 50% от общего дохода, то ему будет сложнее получить одобрение. Желательно иметь нагрузку не более 30% от заработка. Нижняя граница заработка считается до вычета НДФЛ.

Какие ещё действуют ограничения? Вам не предоставят льготную ипотеку, если ранее вы уже пользовались аналогичной программой. Речь идет не только об IT-ипотеке, но и любых других программах с государственной поддержкой, которые были доступны до декабря 2023 года. Касательно возраста заёмщиков, то тут всё осталось без изменений — от 18 до 55 лет.

Будет ли IT-ипотека пользоваться спросом

С учётом того, что программа претерпела существенные изменения, аналитики считают, что она будет пользоваться меньшим спросом, чем в 2023 году. Главная особенность, связанная с выбором региона для покупки жилья, сильно усложняет жизнь заёмщикам. Многие специалисты стремятся попасть на работу в крупные города-миллионники, в том числе Москву и Петербург. Теперь они будут вынуждены работать на периферии без возможности карьерного роста в крупной IT-компании.

Однако льготная ипотека станет более популярным инструментом для специалистов в регионах России. Сниженная до 6% ставка, оптимальные лимиты до 9 млн рублей — всё это позволяет без особых проблем купить квартиру в небольшом городе или Подмосковье. Скорее всего, данная программа также поддержит спрос на жильё в новостройках.

Изменение ключевой ставки с 16 до 18% годовых делает рыночную ипотеку недоступной для населения. Нельзя исключать, что в сентябре 2024 года ЦБ РФ повысит ставку еще на 1-2 пункта, то есть до 20% годовых. В таком случае вряд ли россияне смогут оформлять ипотеку. Многие заёмщики уже рассматривают только льготные программы или откладывают квартирный вопрос на будущее.

Если вы не попадаете в льготную категорию, рекомендуем рассмотреть альтернативные решения.

1. Рассрочка от застройщиков — крупные девелоперы начали продавать квартиры в новостройках без процентов. То есть речь идет о классической схеме, когда общую сумму разбивают на несколько платежей. Но учитывайте, что застройщики могут завышать стоимость недвижимости в рассрочку.

2. Кредиты от застройщиков — некоторые компании предлагают льготные кредиты под 6-8% годовых. Правда, сниженная ставка действует только на определённый период. Например, 8% годовых заемщик выплачивает первые 5 лет, после чего используется рыночная ставка. Опять же, такие программы могут скрывать «подводные камни», связанные с завышением стоимости жилья.

МФК «Быстроденьги» прогнозирует, что альтернативных программ кредитования от застройщиков будет ещё больше. К сожалению, вероятность снижения ключевой ставки до конца 2024 года стремится к нулю. Центробанк может пересмотреть кредитную политику не раньше начала 2025 года.