Банк России планирует ужесточить правила выдачи ипотеки: что изменится с 2027 года

Банк России ограничит выдачу рискованной ипотеки

С первого квартала 2027 года Банк России планирует изменить правила оценки кредитных рисков. Об этом регулятор указал в «Обзоре банковского регулирования» за третий квартал 2026 года.

Перечень документов

Одно из главных нововведений — закрытый перечень официальных документов, которыми банки смогут подтверждать доходы физических лиц при рассмотрении заявок на кредит.

В Банке России рассчитывают, что это повысит точность оценки кредитного риска и сократит возможности для мошенничества. Какие именно документы войдут в перечень, пока не сообщается.

Сейчас единого списка нет: каждый банк самостоятельно определяет, какие источники информации использовать для оценки платежеспособности клиента.

Динамическая ипотека

Регулятор намерен ограничить ипотечные схемы, при которых заемщик платит небольшие суммы в первые годы, а затем его ежемесячный платеж резко увеличивается. Речь идет о кредитах с льготным периодом продолжительностью от одного до пяти лет. После его окончания платежи могут вырасти более чем в два раза.

Для банков, использующих такие схемы, Банк России планирует повысить требования к резервированию. Резервы могут увеличиваться вплоть до 50% — это средства, которые финансовая организация должна держать в запасе и не может использовать в обычном обороте.

Регулятор объясняет ограничения повышенным риском дефолта: заемщик может не справиться с возросшими платежами. Дополнительную проблему создает ситуация, когда остаток долга превышает реальную рыночную стоимость квартиры. В таком случае возможности рефинансирования кредита также будут ограничены.

Кредиты на ИЖС попадут под ограничения

Банк России намерен исключить из ипотечных портфелей банков кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), выданные без использования счетов эскроу, если единственным обеспечением по ним выступает земельный участок.

При этом полностью отказываться от строительства без эскроу не потребуется. Такая возможность сохранится, если заемщик предоставит дополнительное обеспечение. Например, уже построенный дом, автомобиль или другое имущество.

Ограничения связаны с рисками для заемщиков: если при строительстве возникнут проблемы, человек может потерять и вложенные деньги, и возможность получить готовый дом.

Какие еще правила кредитования изменятся

Помимо ипотечных ограничений, Банк России планирует пересмотреть правила формирования резервов и учета реструктурированных кредитов.

В частности, предлагается:

Не считать реструктуризацией снижение процентной ставки по кредиту, если оно произошло на основании федерального закона или акта Правительства РФ. В этом случае банки смогут не создавать повышенные резервы, связанные с реструктуризацией.
Ввести повышенное резервирование по кредитам юридических лиц, отнесенных к группе высокого риска на платформе «Знай своего клиента». Подход будет аналогичен правилам для кредитов с признаками отсутствия реальной деятельности заемщика.
Отменить обязательное формирование 100-процентного резерва при недействительном паспорте заемщика, если у него нет просроченной задолженности либо срок просрочки не превышает 90 дней.
Закрепить в регулировании ряд временных решений. Среди них — возможность включать в портфель однородных ссуд кредиты субъектам малого и среднего предпринимательства на сумму до 100 млн рублей при определенных условиях оценки заемщика, а также учитывать поручительства и гарантии региональных гарантийных организаций как обеспечение первой, а не только второй категории качества.

Когда изменения вступят в силу

Нововведения планируется подготовить в первом квартале 2027 года. Ожидается, что изменения начнут действовать с 1 июля 2027 года.

Для чего нужны новые ограничения

Предлагаемые меры вводятся в качестве ответа на ситуацию, которая сложилась на финансовом рынке, рассказал «Парламентской газете» Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку.

Анатолий Аксаков

председатель комитета Госдумы по финансовому рынку

«Эта ситуация контролируемая, но непростая. В частности, пусть и не намного, но всё же вырос общий показатель просрочки выплат по кредитам. В этих условиях финансовые организации пытаются найти разные пути для обхода регуляторных ограничений — например, вводят повышающие коэффициенты в случае удлинения займа или лизингового договора. И поэтому, конечно, регулятор, которым в данном случае выступает Центробанк, в свою очередь ищет пути сбалансировать ситуацию, уберечь рынок от просадок и защитить права всех участников — и кредиторов, и заемщиков».

Что заемщикам проверить перед оформлением ипотеки

Если вы планируете брать ипотеку или кредит на строительство дома, стоит заранее уточнить в банке, какие документы он принимает для подтверждения дохода и какие требования предъявляет к обеспечению.

При выборе ипотечной программы с небольшими платежами в первые годы важно проверить график погашения и размер платежа после окончания льготного периода. Особенно внимательно следует оценивать схемы, в которых ежемесячная нагрузка впоследствии увеличивается более чем в два раза.

Информация подготовлена на основании обзора банковского регулирования Банка России за III квартал 2026 года и опубликованных планов регулятора. Указанные изменения являются планируемыми и не означают, что новые требования уже действуют. Окончательные условия будут зависеть от утвержденных нормативных документов Банка России.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!