Минфин сократит долю льготной ипотеки: чего ждать заемщикам

Долю госпрограмм в ипотеке сократят

Минфин намерен сократить долю государственных программ в ипотеке до 25–30%, рассказал заместитель министра финансов Иван Чебесков. Такого показателя ведомство ожидает к 2030 году.

В начале 2026 года доля ипотеки с господдержкой на первичном рынке составляла 90%. В общем объеме ипотечных выдач показатель ниже. По данным «ДОМ.РФ», в мае 2026 года он составлял 55%. Основной вклад обеспечивает семейная ипотека.

«Строить государственную политику на том, что большая часть кредитования будет осуществляться на льготных условиях, — это неправильно».

При этом резких шагов для достижения целевого уровня не будет, отметил Иван Чебесков. Снижение доли льготной ипотеки будет постепенным, в том числе по мере снижения ключевой ставки и роста выдачи ипотеки по рыночным ставкам.

Для чего это нужно

Субсидирование ставок создает значительную нагрузку на бюджет, поскольку государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками, отметила директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова.

Сейчас размер компенсации составляет около 18% годовых. С учетом среднего срока ипотеки свыше 26 лет государство будет компенсировать разницу ставок десятилетиями. В 2025 году общие расходы на льготную ипотеку достигли 2 триллионов рублей.

Евгения Веселова

эксперт журнала Сравни

«Высокая доля льготной ипотеки — это сигнал, что рынок жилья зависит от государства. Если 90% выдач приходится на госпрограммы, значит, без субсидий доминирующая часть покупателей просто не может взять кредит».

Льготная ипотека поддерживает спрос и тем самым помогает ценам расти, добавляет аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. За время действия массовой льготной ипотеки, с 2020 по 2024 год, новостройки подорожали в 1,7 раза.

Когда ипотека станет доступнее

Основной фактор снижения доли госпрограмм в ипотеке — смягчение денежно-кредитной политики и сближение условий рыночных и льготных программ. При нынешнем уровне ключевой ставки, который равен 14,5% годовых, ставки по рыночной ипотеке находятся в диапазоне 17–18% годовых, что делает ее недоступной для большинства заемщиков.

• До конца 2026 года ключевая ставка может снизиться до 12–13% годовых, однако рыночная ипотека останется менее выгодной по сравнению с льготной.
• Доступные ипотечные кредиты под 10–12% годовых могут появиться при ключевой ставке около 8% годовых. К этому моменту верхний уровень ставок по семейной ипотеке окажется примерно на том же уровне.

Что будет с семейной ипотекой

Минфин и Минстрой до 1 июля 2026 года должны проработать введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке, которая будет зависеть от числа детей. В частности, обсуждались следующие ставки: для семей с одним ребенком — 10–12% годовых, с двумя — 6% годовых, с тремя и более — 4% годовых.

Однако окончательные решения пока не приняты, отметил Иван Чебесков. По его словам, параметры программы будут определены отдельно, а официальные условия правительство представит к 1 июля.

Стоит ли брать семейную ипотеку под 6% сейчас или ждать ввода дифференцированной ставки

Читать по теме

Какие условия по семейной ипотеке предлагали эксперты:

• Исключить из программы заемщиков, у которых есть невыплаченный льготный кредит, оформленный до 23 декабря 2023 года.
• Увеличить ставку по льготной ипотеке, если второй родитель реализует свое право на кредит или если на дату заключения договора заемщик не состоит в браке с другим родителем и не прописан по одному адресу с ребенком.
• Увеличить лимит по всей стране с 6 миллионов рублей до 8 миллионов рублей.
• Снизить первоначальный взнос для многодетных семей.
• Разрешить многодетным семьям брать льготную ипотеку на многоквартирные дома старше 20 лет в городах с низким объемом строительства.
• Расширить семейную ипотеку на всё вторичное жилье.
• Выдавать семейную ипотеку гражданам с детьми от 7 до 16 лет.
• Снизить первоначальный взнос до 0% тем, кто передает в залог банку свое предыдущее жилье.
• Предоставлять многодетным семьям государственную помощь для поэтапного списания ипотечного кредита или предоставлять жилье на правах социального найма с возможностью перехода в собственность.
• Привязать льготу к доходам в регионе, чтобы люди приобретали жилье у себя, а не ехали в Москву и другие мегаполисы.
• Вместо снижения ставки использовать часть выделенных государством средств на прямое погашение кредита.

Условия семейной ипотеки в 2026 году

• Процентная ставка: 6% годовых для всех регионов и семей России.
• Максимальная сумма по льготной ставке: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 миллионов рублей; для остальных регионов — 6 миллионов рублей.
• Процентная ставка при комбинированной ипотеке: на сумму свыше 6 или 12 миллионов рублей действует рыночная ставка, актуальная на момент оформления.
• Максимальная сумма при комбинированной ипотеке: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 30 миллионов рублей; для всех остальных регионов России — 15 миллионов рублей.
• Первоначальный взнос: не менее 20% от стоимости жилья. Точный размер первоначального взноса зависит от условий конкретного банка.
• Максимальный срок: 30 лет. В зависимости от банка максимальный срок различается и может быть ниже — например, 20–25 лет.

Получить семейную ипотеку под 6% годовых могут только граждане РФ в возрасте от 18 до 75 лет, у которых есть:

• один ребенок до шести лет включительно;
• двое или более несовершеннолетних детей в любом возрасте до 18 лет;
• несовершеннолетний ребенок с инвалидностью.

Ближайшее заседание ЦБ по ключевой ставке состоится 19 июня 2026 года. Подписывайтесь на телеграм-канал Сравни, чтобы первыми узнать решение регулятора.