Банк России назвал реальный разрыв цен между новостройками и вторичкой

Разрыв цен между новым и готовым жильем, рассчитанный по методике Банка России, в 3–6 раз меньше данных Росстата. Регулятор объяснил новый подход к сравнению цен на квартиры.

Разница в ценах на первичном и вторичном рынках

Разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья составляет 9–18%, подсчитал Банк России. Регулятор разработал эконометрическую модель, которая позволяет оценить разницу в цене с учетом региона, даты постройки дома и возраста жилья, класса недвижимости, площади квартиры, близости к морю и других параметров.

К началу 2026 года разрыв составлял:

9% — без учета затрат на ремонт в перепродаваемых новостройках;
18% — с учетом таких затрат.

При этом, по данным Росстата, в первом квартале 2026 года разница в средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья в целом по стране составляла 52%. Для сравнения: в четвертом квартале 2019 года разница была 9%.

По подсчетам Банка России, с 2020 по 2025 год модельная оценка разрыва цен увеличилась на 11 п. п. Средний показатель составил 10 п. п., а в отдельных регионах — 20 п. п.

Подать заявку на ипотеку можно онлайн на Сравни

Мы покажем предложения разных банков, среди которых можно выбрать наиболее подходящее. Решение по заявке придет уже через пять минут.

Оформить ипотеку

Почему расчеты различаются

Банк России объясняет разницу в расчетах следующими факторами:

учет старого жилого фонда, значительно уступающего по качеству инфраструктуры и другим параметрам строящемуся жилью, в результате чего стоимость вторичного жилья занижается;
представленность Москвы и других крупных регионов с дорогим жильем выше на первичном рынке, что приводит к завышению средней стоимости жилья в этом сегменте.

Для получения более точной оценки разрыва цен у участников рынка, осуществивших около 68% от всех ипотечных выдач в 2025 году, были запрошены дополнительные детализированные данные по ипотечным сделкам, указали в Банке России.

Банк России

«Жилье в новостройках объективно более качественное, а при расчете средней цены вторичного жилья учитываются не только недавно построенные дома, но и жилье в старом фонде. Кроме того, на рынке новостроек выше доля регионов с более дорогим жильем, и это тоже увеличивает оценку разрыва цен. Чтобы она была точнее, необходимо сравнивать цены на сопоставимое жилье или использовать модельные оценки».

Цены на новостройки перестали расти: стоит ли покупать квартиру в 2026 году

Читать по теме

Что еще заметили аналитики

Повышение класса жилья закономерно ведет к удорожанию его стоимости, при этом наибольшая добавка к цене (на 20%) возникает при переходе из комфорт-класса в бизнес-класс.
При увеличении площади жилья стоимость 1 м² существенно снижается: 1 м² двухкомнатной квартиры в среднем на 20–25% дешевле 1 м² однокомнатной.
На стоимость 1 м² жилья, помимо возраста дома, существенно влияет конкретный год постройки. Так, в 2020 году дома возрастом 55–59 лет (1961–1965 годов постройки) стоили дороже домов возрастом 40–44 года (1976–1980 годов постройки).
В первые восемь лет после сдачи дома в эксплуатацию по мере завершения всех ремонтных работ в квартире цена растет и достигает пика к 6–8 годам, когда квартира готова к заселению, затем цена снижается из‑за износа дома.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!