Как без рисков купить квартиру?

Добрый день!

Отвечая на данный вопрос, предлагаю сначала определиться с тем, а какие вообще есть риски. Для этого мы должны понимать, что покупка квартиры может быть на вторичном рынке (это когда в ней уже кто-то проживает), и на первичном рынке, когда дом только строится.

Начнём рассматривать ситуацию покупки квартиры на вторичном рынке. В данном случае риски существуют в самой личности продавца, основаниях, по которым он приобрел квартиру, сегодняшней ситуации в отношении данной квартиры и моменте оплаты приобретаемой квартиры. Поэтому важно проверить все правоустанавливающие документы на квартиру — кто является собственником, на каком основании он им стал. На данном этапе лучше привлечь юриста, который сможет проанализировать всю историю квартиры и дать покупателю свое заключение по данному комплекту документов. Также важно убедиться в том, что продавец отдаёт себе отчёт в том, что хочет продать квартиру именно на тех условиях, на которых он договорился с покупателем. Для такой проверки будет нелишним получить от продавца справки об отсутствии у него психических и иных заболеваний, которые могут влиять на его адекватное восприятие действительности. Вместе с этим важно проверить, нет ли судебных разбирательств, в которых продавец квартиры участвует в качестве ответчика или в которых квартира является предметом разбирательства, нет ли каких-либо ограничений (арестов) в отношении квартиры, нет ли действующих исполнительных производств в отношении продавца квартиры. Сбор данной информации можно осуществлять покупателю самостоятельно через открытые источники в сети интернет, а также через получение соответствующих выписок из единого государственного реестра недвижимости. К открытым источникам в сети интернет можно отнести сайты судов по месту регистрации продавца или по месту нахождения квартиры, сайт судебных приставов, сайт Росреестра. Если у продавца есть неоплаченные долги и по ним идут судебные разбирательства, а также есть возбуждённые исполнительные производства, то всё это может говорить о том, что продавец в скором времени может быть признан банкротом, и кредиторы будут требовать признать сделку по продаже его квартиры недействительной. Однако судебная практика по таким вопросам становится на сторону добросовестного выгодоприобретателя, и квартира остаётся у покупателя. Но для этого сначала надо, чтобы суд признал покупателя таким добросовестным лицом. А тут как раз и потребуется покупателю пояснить, что он сделал всё возможное, чтобы проверить продавца и саму квартиру на предмет легитимности сделки как таковой и возможных нарушений интересов других кредиторов. Также не забывайте о том, что покупка квартиры должна осуществляться и по документам, и фактически за её рыночную стоимость. Это обстоятельство будет вам большим подспорьем в случае признания сделки продажи квартиры недействительной.

По поводу момента оплаты покупки квартиры. Оплачивайте квартиру только тогда, когда к вам перешло право собственности на квартиру. Данный механизм необходимо правильно прописывать в договоре купли-продажи и не поддаваться на различного рода ухищрения продавца.

Теперь поговорим о ситуации, когда квартира покупается у застройщика на этапе строительства жилого многоквартирного дома. Здесь главным риском будет замораживание строительства и последующее банкротство застройщика. Поэтому для тех, кто хочет уйти от рисков в данной схеме приобретения квартиры, будет полезным заключать договор с застройщиками исключительно в рамках Закона об участии в долевом строительстве. Заключайте такие договоры только с крупными и проверенными на рынке строительства застройщиками. Если вам предлагают приобретать квартиру через уступку прав по договору участия в долевом строительстве, то проверьте, исполнил ли все финансовые обязательства перед застройщиком первый покупатель, имеет ли он право заключать такой договор уступки с вами, нет ли в данном случае «двойной продажи». Все проверки в такой схеме покупки можно осуществлять по принципу, описанному мной в случае покупки квартиры на вторичном рынке. Возвращаясь к рискам, связанным с банкротством застройщика. Если такое и произойдет, то вам будет необходимо доказать в суде, что вы имеете право требовать от такого застройщика оплаченные вами квадратные метры. А для этого как раз и надо иметь на руках договор участия в долевом строительстве, подтверждение оплаты договора со стороны покупателя и иные технического рода документа. В случае замены обанкротившегося застройщика на нового застройщика будут исполняться обязательства только перед теми гражданами, которые смогли включить свои требования о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов обанкротившегося застройщика.

Подводя итоги вышесказанного, я полагаю, что минимизация рисков до 0 при покупке квартиры на вторичном рынке несравнимо сложнее по отношению к покупке квартиры на этапе строительства. Но при правильном подходе к участию в такой схеме приобретения квартиры можно быть уверенным в том, что права покупателя будут защищены на любом этапе.