Как заработать на ипотечных облигациях?

Отвечает инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин.

Ипотечная облигация — это ценная бумага, обеспеченная регулярными выплатами заёмщиков по ипотечным кредитным договорам. Такой способ инвестиций весьма популярен в странах Западной Европы и США. На российском рынке данный инструмент появился в 2003 году, объём рынка ипотечных ценных бумаг в России приближается к 1 триллиону ₽. Они широко востребованы НПФ, управляющими, страховыми компаниями как низкорисковый актив, доля физлиц на этом рынке пока составляет не более 1% (для сравнения: в США — 7%).

В сравнении с развитыми, да и со многими развивающими странами, у нас всë ещë не такая высокая доля ипотеки, и мы видим значительный потенциал роста рынка ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация работает так: банк выдаёт клиентам ипотечные кредиты, они объединяются в общий пул (ипотечное покрытие). После этого права на получение платежей из этого пула структурируются, далее под них выпускается ценная бумага — ипотечная облигация. Её держатель получает доходность, обеспеченную ипотечными платежами.

Ипотечная облигация — это долгосрочный инвестиционный инструмент, его надёжность обеспечена недвижимостью, что является сильной отличительной стороной. Даже если заёмщик перестанет выплачивать ипотеку, банк сможет реализовать его квадратные метры на торгах и вернуть инвесторам средства, вложенные в облигации. При этом доходность по таким облигациям обычно немного выше, чем по выпускам с сопоставимым кредитным качеством. К плюсам инструмента можно отнести и высокую правовую защиту. Все операции с такими ценными бумагами регулируются законом «Об ипотечных ценных бумагах» 152-ФЗ.

Есть у этого инструмента и свои недостатки. Например, неопределённость будущих потоков платежей. Дело в том, что заёмщики могут досрочно погашать свою задолженность по ипотеке, а это приводит к незапланированному досрочному погашению части номинала ценной бумаги. Это может привести к росту транзакционных издержек, а также уменьшению доходности в случае снижения процентных ставок. Пожалуй, главным риском может считаться то, что в случае глобального экономического кризиса заложенного имущества может оказаться недостаточно для полноценной компенсации инвесторам. Примером может служить 2008 год, когда мировой кризис разыгрался после крушения ипотечного рынка недвижимости в США.

Со списком ипотечных облигаций, допущенных к торгам на Московской бирже, можно ознакомиться здесь.