Аккредитив

При сделке с недвижимостью расчет между покупателем и продавцом самый ответственный этап, так как речь идет об очень крупных суммах. Сейчас редко увидишь большую сумму наличными, да и участникам сделки безопаснее воспользоваться безналичной формой. Один из таких способов — аккредитив. Разберемся подробно как аккредитив помогает при покупке жилья, какие особенности необходимо учитывать, и также преимущества и недостатки данного способа расчетов.

Аккредитив – что это такое

Аккредитив — цифровой или бумажный документ, гарантирующий продавцу получение денег при соблюдении условий сделки. Простыми словами, это безналичная форма расчета, при которой деньге продавцу перечисляются банком-посредником

Данная форма расчетов минимизирует риски, которые возникают в процессе приобретения недвижимости или дорогостоящих покупок и услуг.

Зачем нужен аккредитив

Часто аккредитив применяют при расчетах по сделкам с недвижимостью (жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки) и дорогостоящими объектами и предметами быта (транспорт, ценные бумаги, услуги строительства и др.).

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса любое отчуждение имущества подлежит регистрации в Росреестре. Значит появляется временной разрыв между временем фактического подписания договора и государственной регистрацией.

Аккредитив защищает продавца от неполучения денег, которые передаются только после регистрации, а покупателя от неполучения объекта или наличия обременений на нем.

В договоре указаны сроки и условия, при которых продавец получит деньги, поэтому аккредитив — финансовый инструмент, способный сделать сделку прозрачной и безопасной.

Участники документарного аккредитива

Согласно Унифицированным правилам в документарном аккредитиве выделяют следующие стороны:

Как проходит оплата с помощью аккредитива

Этапы сделки, предусматривающей аккредитивную форму расчетов, делятся на подготовительный и основной этапы.

Подготовительный этап:

• выбор банка и ознакомление с порядком расчета по аккредитиву,
• получение консультации и помощи при составлении условий договора.

Основной этап:

1. Заключение договора между продавцом и покупателем.
2. Оформление заявления-поручения на открытие аккредитива в пользу продавца.
3. Открытие аккредитива банком эмитентом.
4. Направление уведомления банка-эмитента в авизующий банк об открытии аккредитива.
5. Авизированные аккредитива: сообщение авизующего банка продавцу об открытии аккредитива.
6. Передача имущества или товара (выполнение работ, оказание услуг) покупателю и оформление документов.
7. Предоставление в банк документов для оплаты.
8. Проверка предоставленных документов, в срок не более 5 рабочих дней и уведомление продавца о результатах проверки.
9. Корректировка документов продавцом при необходимости.
10. Проведение оплаты по указанным в договоре реквизитам.
11. Передача документов по сделке покупателю.

Стоимость аккредитива

Стоимость открытия аккредитива зависит от типа клиента (юридическое или физическое лицо) и вида сделки. Банки устанавливают тариф на уровнеот 0,1% от суммы всей сделки. Например, если квартира стоит 15 млн рублей, за аккредитив придется отдать банку15 тыс. рублей. Иногда стоимость услуги фиксированная и начинается от 2 тыс. руб.

Стоимость зависит в том числе от банка и от вида средств, которые используются: если это кредит, выданный банком, где открывается аккредитив, размер комиссии увеличивается.

На стоимость услуги по открытию аккредитива влияют:

• вид аккредитива. Например, безотзывный (банк может аннулировать обязательства сторон только при их согласии) или отзывной (допускается отзыв обязательств без уведомления получателя);
• сумма сделки;
• срок действия договора;
• валюта платежа;
• налоговый режим, выбранный участниками – юридическими лицами.

В некоторых финансовых учреждениях отдельно придётся заплатить за уведомление продавца об открытии покупателем аккредитива и выдачу соответствующего бумажного документа.

Тарифы на услугу по открытию аккредитива могут отличаться в разных банках. Например, в «СберБизнесе» в 2024 году были следующие тарифы:

• по сделкам с жилой недвижимостью —2 тысячи рублей;
• по сделкам с коммерческой недвижимостью до 100 млн рублей —0,1% от суммы аккредитива, но не менее 10 тысяч рублей;
• при покупке товаров и услуг на сумму до 30 млн рублей —0,3% от суммы аккредитива, но не менее 10 тысяч рублей.

При других сделках и при использовании кредитная условия могут быть договорными.

Аккредитив vs. банковская ячейка

Банковская ячейка – физическое место хранение денег, которое арендует покупатель. Покупатель кладет в ячейку деньги, которые заберет продавец, после того как выполнит все условия и узнает код доступа к ячейке.

Отличия инструментов:

1. Аккредитив – безналичная форма оплаты, в случае с банковской ячейкой – деньги снимают со счета, потом помещают в ячейку.
2. Банк не отвечает за содержимое ячейки.
3. При размещении денег в ячейке должны присутствовать все стороны сделки. Продавец должен пересчитать деньги. Открытие аккредитива происходит без участия продавца и банк гарантирует перевод всей суммы.

Аккредитив vs. эскроу-счет

Применение эскроу-счета в некоторых случаях является обязательным. Например, расчеты по договору долевого участия и только в банках, включенных Банком России в реестр. И также проверка документов более тщательная.

Аккредитив открывается по соглашению сторон в любом банке, и проверка документов проводится только по основным критериям.

Эскроу-счет новый инструмент и активно используется при покупке на первичном рынке.

Виды аккредитивов

В параграфе 3 ГК РФ «Расчеты по аккредитиву» описаны виды аккредитивов и порядок расчетов с помощью такого финансового инструмента.

Безотзывной

Гарантия банка-эмитента, которую нельзя изменять или аннулировать без согласования участников сделки

Отзывной

Документ может быть изменен или аннулирован банком без согласия участников. Аккредитив, который не соответствует правилам UCP600 становится безотзывным по умолчанию.

Покрытый

Покупатель заранее перечисляет деньги на банковский счет в обеспечение аккредитива. Средства резервируются до выполнения продавцом условий сделки.

Резервный

Аккредитив stand-by представлен в форме банковской гарантии применяется в случае неисполнения контрагентами обязательств по внешнеторговому контракту. Резервные аккредитив может быть подчинен правилам UCP600 или ISP98. При подчинении Унифицированным правилам на резервный аккредитив распространяются все положения обычных документарных аккредитивов.

Трансферабельный

По-другому называется переводной аккредитив, согласно которому продавец может попросить банк о том, чтобы им пользовались полностью или частично другие продавцы, при необходимости.

Подтвержденный

Аккредитив, подтвержденный банком. Банк подтвердивший аккредитив вместе с банком-эмитентом принимает на себя обязательства по исполнению аккредитива.

Есть альтернативные виды аккредитива. Например, с оговоркой, когда часть средств может быть выплачена авансом до регистрации сделки. Существуют также кумулятивный и некумулятивный инструменты. Кумулятивный аккредитив подразумевает перевод оставшейся суммы, в случае изменении цены, на другой аккредитив. Некумулятивный аккредитив – возможность перевода остатка средств, в случае его возникновения, отсутствует.

Когда лучше не использовать

Аккредитив не всегда удобно и/или выгодно применять.

Критерии, при которых аккредитив применять не выгодно:

1. Небольшая сумма сделки. Так как услуга платная, то комиссия банка сделает сделку менее выгодной. Мебель, например стоимостью до 100000, приобретать через аккредитив не нужно.
2. Если участники сделки доверяют друг другу. Если покупатель и продавец знают друг друга давно и нет необходимости в банковской гарантии исполнения условий сделки, которая только увеличит расходы покупателя.
3. Срочная оплата. Проверка документов и процесс оформления занимает не менее 3 рабочих дней, в зависимости от масштабов сделки и периодичности реализации. Например, покупка имущества за валюту, когда важно зафиксировать курс и рассчитаться в течение 1 дня.
4. Если по сделки должен быть 100% аванс. Через аккредитив предоплату банк не проведет, так как основное условие, зафиксированное в ГК РФ – получение денег только после получения первичных документов для юридических лиц, акта приема-передачи или регистрации сделки для физических.

Плюсы и минусы аккредитива

У каждого финансового инструмента есть свои преимущества и недостатки.

Основные плюсы аккредитива:

1. Гарантия выполнения условий сделки и защита интересов каждого участника.
2. Оформление услуги возможно в любом банке, в том числе онлайн.
3. Простота и удобства продукта без консультации специалистов, участия риелтора или продавца.
4. Возможность изменения формы аккредитива в процессе его сопровождения.

Недостатки:

1. Высокий риск использования аккредитива при покупке жилья на первичном рынке. Часто застройщики предлагают разместить деньги на аккредитив, чтобы получить дополнительный доход. Банк разместит часть денег на аккредитиве, а часть на эскроу-счете. На средства, размещенные на эскроу-счете будут начислены проценты. При этом деньги на эскроу защищены программой страхования вкладов, а на аккредитиве – нет.
2. Открытие и обслуживание аккредитива полатное. Сумма за открытие, фиксированная при покупке недвижимости 2000 – 3500 рублей, за покупку движимого имущества – процент от суммы сделки с установленным максимальным лимитом.
3. Проверки со стороны банка занимают длительный период времени.
4. Твердые временные рамки на проведение сделки, установленные в договоре.

Как открыть аккредитив

Банк открывает аккредитив в момент подписания договора купли-продажи. Покупатель обращается в банк, который исполнит платеж и предоставляет пакет документов.

Что потребуется

Документы для предоставления в банк:

• договор купли-продажи, в котором отражены:
  • условие расчета с помощью аккредитива;
  • банковские реквизиты;
  • условия раскрытия аккредитива;
• копии паспортов участников сделки.

Пошаговая инструкция

Аккредитив можно открыть, офлайн посетив отделение банка, онлайн на сайте или в мобильном приложении.

Этапы открытия аккредитива:

1. Согласование с продавцом способа расчета с помощью аккредитива, обсуждение его типа и выбор банка.
2. Внесение условий расчета в договор купли-продажи и выбор банка.
3. Открытие покупателем счета в банке и внесение на него денег. Если у покупателя ранее был открыт счет можно внести на него деньги. Открывать счет под каждую сделку не нужно.
4. Перевод банком денег со счета покупателя на специальный счет для расчетов по аккредитиву и взимание платы за комиссию.
5. Заполнение заявления покупателем на открытие аккредитива. Образец есть на сайте любого банка, который предоставляет такие услуги.
6. Предоставление договора купли-продажи. Иногда банк может запросить дополнительные документы или данные.

Возможные проблемы и пути их решения

Расчет аккредитивом представляет собой безопасный способ оплаты товаров или услуг путем привлечения банка-посредника. Однако существуют некоторые потенциальные трудности, с которыми сталкиваются участники сделки, особенно международные торговцы. Вот наиболее распространенные проблемы и пути их преодоления:

Возможные проблемы:

Технические несоответствия документов

Документы, предоставляемые продавцом покупателю через банк, могут содержать незначительные расхождения с условиями аккредитива. Например, несоответствие номера контракта, неправильное название товара или небольшие отклонения в весе или упаковке продукции.

• Решение:

Необходимо тщательное согласование условий аккредитива заранее и внимательная проверка всех документов перед отправкой банку. Иногда банки предоставляют предварительную проверку документов, что помогает избежать отказа в оплате.

Затраты на открытие и обслуживание аккредитива.

Банковские комиссии за оформление и ведение аккредитивной операции могут оказаться высокими и стать существенным финансовым бременем для компаний, особенно малых и средних предприятий.

• Решение:

Выбор оптимальных тарифов и тарифных планов банков, изучение возможности скидок для постоянных клиентов, выбор упрощенных форматов аккредитивов (например, документарных аккредитивов).

Долгое время обработки платежей

Аккредитивы требуют соблюдения множества формальностей и процедур, что увеличивает сроки перевода денежных средств и задерживает получение платежа поставщиком.

• Решение:

Использование электронных платформ для ускорения процесса проверки документов и ускоренного подтверждения соответствия требованиям аккредитива. Автоматизация процессов также позволяет сократить временные издержки.

Неправильное понимание условий аккредитива сторонами

Участники сделки могут неправильно интерпретировать условия аккредитива, что приведет к конфликтам и спорам относительно исполнения обязательств.

• Решение:

Консультации с юристами и специалистами по международным расчетам позволяют лучше понимать правила UCP (Uniform Customs and Practice for Documentary Credits). Тщательно составленные контракты и четкое определение требований сторон минимизирует риск недопонимания.

Отсутствие гибкости при изменении условий поставки

После открытия аккредитива изменение условий договора становится сложной процедурой, поскольку любые изменения должны пройти согласование всех участников транзакции.

• Решение:

Стороны могут предусмотреть оговорки о возможных изменениях, закрепляя механизм внесения поправок и определяя процедуры согласования изменений аккредитивных условий.

Операционные риски при форс-мажорных обстоятельствах

Политические конфликты, природные катастрофы, экономические кризисы могут повлиять на выполнение обязательств и привести к проблемам с выполнением аккредитивного обязательства.

• Решение:

Внедрение резервных механизмов расчетов и альтернативных способов расчета, страхование рисков потерь от неплатежеспособности партнера или иных непредвиденных обстоятельств.

Что говорит закон

Правовое обеспечение аккредитивов установлено нормативными актами:

• Указание Банка России от 11.10.2018 N 4930-У "О внесении изменений в Положение Банка России от 19 июня 2012 года № 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 24.12.2018 N 53109)
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025), 3. Расчеты по аккредитиву
• UCP600 Унифицированные правила и обычаи для документарных аккредитивов, публикация МТП № 600
• ISP98 Правила международной практики для резервных аккредитивов
• URR725 Унифицированные правила межбанковского рамбурсирования, публикация МТП № 725

Что еще почитать и посмотреть по теме

Дополнительно можно почитать информацию на специализированных сайтах и сайте Банка России:

• ккредитив при сделках с жильем: процедура, плюсы и минусы
• Банк России предупреждает орисках ипотеки саккредитивами иприпереуступке договоров долевого участия

FAQ

Ответим на часто задаваемые вопросы читателей:

Может ли комиссию за аккредитив оплатить продавец?

Покупатель оплачивает комиссию банка за открытие аккредитива. Расходы банка продавца, которые возникнут при исполнении сделки и поручений банка – покупателя тоже компенсируется покупателем. Продавец компенсирует только вознаграждение своему банку.

Из чего складывается комиссия за аккредитив?

Банк может применять один из тарифов:

• фиксированная сумма;
• процент от сделки;
• комбинация тарифов.

Стоимость услуги зависит от вида аккредитива, суммы и срока, и также наличия дополнительных услуг.

Что будет если срок аккредитива закончится, а покупатель не получит деньги?

Банк закроет аккредитив и сообщит покупателю, а деньги переведет снова на счет покупателю.

Вывод

Главный принцип любой сделки с недвижимостью с применением аккредитива — соблюдение формальностей и тщательное ознакомление с условиями договора.

Аккредитив — универсальная форма расчетов, которая позволяет при небольших затратах на оплату комиссию банку защитить себя от недобросовестных партнеров. Аккредитив активно используется во всем мире при проведении сделок между физическими или юридическими лицами.