На примере Urban Group: памятка обманутым дольщикам

В апреле был признан банкротом застройщик ЖК «Царицыно — 1 и 2». Сдать проект должны были ещё в 2012 году, за время реализации застройщик заключил более 4000 договоров долевого участия, по 3265 из них обязательства не были исполнены.  

В июле банкротом признали компанию Urban Group в лице 5-ти застройщиков, входящих в группу. Совокупный объём заключённых ДДУ превышает 21 тысячу. Банкротами признаны ООО «Экоквартал», осуществлявшее строительство ЖК «Митино О2», ООО «Ваш город», которое строило ЖК «Видный город», АО «Континент Проект», отвечавшее за ЖК «Солнечная система-2», ООО «Хайгейт» с ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный» и ООО «Ивастрой», которое реализовывало строительство ЖК «Лайково». Предварительный аудит выявил, что при двух третях распроданных квартир построена только треть.

Инициатором банкротства во всех случаях выступает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Организация была создана осенью 2017 года в связи с многочисленными изменениями в федеральных законах, связанных с застройщиками. Поправки затронули и закон о банкротстве. Теперь основной принцип такой: руководить застройщиком-банкротом будет профессиональный управляющий, имевший опыт в строительной сфере, под чутким взором Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Сам фонд действует по принципу страховой организации: собирает процент со всех договоров долевого участия и в случае банкротства застройщика финансирует достройку объектов или компенсирует потраченные дольщиками на приобретение квартир средства.

На практике проблемы у дольщиков возникают на начальном этапе процедуры банкротства. Есть несколько вариантов действий, и зависят они от того, какую недвижимость вы купили. Опишем алгоритм, который поможет понять, что делать в случае банкротства застройщика.

Понять, что вы приобрели

В договоре с застройщиком указано, что именно вы приобрели, — жилую или нежилую недвижимость.

Если стоит запись о том, что приобретена жилая недвижимость, то есть шанс получить квартиру в том виде, в котором вы рассчитывали её увидеть.

Если вы приобрели разрекламированные и набирающие популярность апартаменты, есть проблема: закон о банкротстве не подразумевает защиты инвесторов, а покупка нежилой недвижимости в виде апартаментов, по мнению законодателя, является именно инвестированием.

Для жилой недвижимости

Если у вас жилая недвижимость, то вы по новым правилам закона о банкротстве застройщиков обязаны направить новому руководителю застройщика (конкурсному управляющему) в течение трёх месяцев с даты публикации в печатной версии газеты «КоммерсантЪ» сообщения о признании застройщиков банкротами и открытии конкурсного производства требование о включении в реестр требований кредиторов о передаче вам жилых помещений (с 21 июля 2018 года). Адрес для направления корреспонденции управляющего указан в том числе в решении суда. В случае с Urban Group управляющим для всех застройщиков был выбран один и тот же человек (член Союза АУ СРО «Северная Столица» Светлана Аглинишкене).

Для нежилой недвижимости

Если у вас нежилое помещение, то вы имеете право требовать лишь денежную компенсацию. Срок закрытия реестра денежных требований кредиторов совпадает со сроком для передачи жилых помещений, то есть вы обязаны направить конкурсному управляющему своё требование в течении трёх месяцев с момента публикации в газете «КоммерсантЪ».

Согласно специализированному сайту, на котором все управляющие публикуют сообщения о своей деятельности, Светлана Аглинишкене уже начала принимать поступившие в её адрес требования кредиторов о передаче жилых помещений и требования о включении в реестр, связанные с ДДУ на постройку нежилых помещений. Арбитражный суд же все поданные заявления кредиторов о включении в реестр возвращает, так как по новому закону о банкротстве застройщиков все требования, связанные со строительством, должны рассматриваться управляющим, в том числе и денежные.

Перспективы возврата средств

От того, в какой реестр вы будете включены, зависит, какие перспективы вас ждут.

Для жилых помещений — это либо достройка жилья и передача вам ключей, либо достройка домов с вашей доплатой — всё будет зависеть от готовности дома.

Дольщик, купивший нежилую недвижимость, мог признать право собственности на объект незавершённого строительства до признания застройщика банкротом, то есть в данном случае до 9 июля. С 9 июля данные исковые требования районными судами Видного, Химок и Красногорска уже не принимаются.

У дольщиков, которые не успели это сделать, есть возможность признать себя залоговыми кредиторами, что может гарантировать большую защиту прав при реализации имущества должника на торгах. Связано это с тем, что большая часть суммы от реализации вашей недвижимости пойдёт лично вам, а не будет распределена между всеми кредиторами, к числу которых неминуемо примкнут банки с многомиллионными требованиями.